Nguyễn Thành Công là người có thâm niên gần 5 năm buôn đất tại các tỉnh vùng ven TPHCM. Anh cho biết trong năm 2020 đã săn được ba mảnh đất ở Bình Dương, gần khu công nghiệp với giá 700 triệu đồng mỗi nền.

Khoảng bốn tháng sau, con đường chạy qua một trong ba mảnh đất anh mua được nâng cấp từ đường sỏi đỏ lên đường bê tông. Nhà đầu tư này bán lại, nhanh chóng đút túi hàng trăm triệu đồng.

“Lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp, trong khi với vài trăm triệu là đã có thể mua được đất ở vùng ven. Nếu cân nhắc kỹ càng và mua không bị hớ thì không khó để có lời vài chục đến hàng trăm triệu đồng sau 6 tháng đến 1 năm”, nhà đầu tư đang sống tại quận Bình Tân, TP.HCM này chia sẻ.

Anh Công kể, thương vụ gần nhất mà anh vừa chốt xong là một mảnh đất diện tích 100m2 tại Củ Chi. Anh mua mảnh đất này từ tháng 6/2020 với giá gần 900 triệu đồng. Đến nay, khi giao dịch nhà đất sôi động trước thông tin đề xuất các huyện vùng ven lên quận, anh đã chốt giá hơn 1,2 tỉ đồng. Sau khi trừ hoa hồng cho môi giới và chi phí khác, nhà đầu tư này lãi hơn 200 triệu đồng.

Nhiều nhà đầu tư chuộng buôn đất ở vùng ven vì dòng sản phẩm này có ưu điểm suất đầu tư thấp, dễ phân tán rủi ro.

Cũng nhập cuộc đua bất động sản vùng ven được hơn 3 năm nay, chị Tường Vy, kế toán của một công ty xuất nhập tại TP.HCM, xem việc đầu tư đất đai như một nghề tay trái giúp chị có thu nhập không hề thua kém tiền lương tại công ty.

Chị Vy kể, công thức của chị là mua nhà đất có giá vừa với túi tiền mình có, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính hoặc dùng với tỷ lệ thấp để hạn chế lãi vay “ngốn” hết tiền lời.

“Gom được vài trăm triệu là mình bắt đầu đi mua đất, cứ chốt lời miếng này lấy vốn mua tiếp miếng khác. Quan trọng là phải có thời gian tìm kiếm chỗ để mua và quan trọng hơn nữa là cần có “cò ruột” để nhanh chóng tìm được sản phẩm hợp khẩu vị”, chị Vy cho biết.

Đến nay, dù đã có trong tay vài tỉ đồng nhưng nhà đầu tư này không mặn mà mua căn hộ mà lại chuộng buôn đất ở vùng ven vì dòng sản phẩm này có ưu điểm suất đầu tư thấp, dễ phân tán rủi ro. Cũng chính vì vừa túi tiền nên sản phẩm tương đối dễ mua bán nếu chọn đúng vị trí.

“Đừng ham lời nhiều, kiếm bạc lẻ cũng được miễn là an toàn”, chị Vy giải thích.

Bén duyên với nghề môi giới đất nền ở Bình Dương được 9 năm, ông Thành Được cho biết, nhiều nhà đầu tư đi săn lùng đất nền tầm giá dưới 1 tỉ đồng rồi bán lại kiếm lời. Cũng có nhà đầu tư “chơi lớn” hơn với những sản phẩm vài tỷ đồng, trong đó có không ít nhà đầu tư đi theo đội nhóm.

Điểm chung của các nhà đầu tư này là họ khá tỉnh táo với những cơn sốt, không đi theo tâm lý đám đông và cân nhắc kỹ đến tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng cũng như tốc độ đô thị hóa. Yếu tố nữa là họ thường không nắm giữ lâu mà mua đi bán lại liên tục.

Dù được xem là kênh đầu tư hái ra tiền với những nhà đầu tư đúng hướng, nhưng ông Được cho biết cũng có không ít nhà đầu tư phải khóc ròng vì đầu tư theo phong trào, thiếu sự tính toán.

Dưới góc độ quan sát thị trường, bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường của JLL Việt Nam, chỉ ra ba dạng rủi ro mà các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam thường gặp phải.

Điều đầu tiên là tình trạng pháp lý của dự án. Dự án đã có bản đồ quy hoạch chưa, có giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán chưa, chủ đầu tư có uy tín không? Đối với đất nền thì dự án đó có nằm trong quy hoạch nào không, đã có sổ chưa, loại hình đất là gì và hình thức sở hữu như thế nào? Khi chưa tìm hiểu những yếu tố như trên, nhà đầu tư dễ bị “kẹt” hàng, bị chôn vốn trong nhiều năm.

Điều thứ hai là rủi ro tài chính. Rủi ro này đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, hoặc không xoay sở để có đủ tiền trả cho bất động sản trong khoảng thời gian đi vay. Điều này dẫn đến bị phạt trả chậm và cuối cùng là không có khả năng để tiếp tục hành trình đầu tư, phải bán tống bán tháo bất động sản.

Thứ ba là rủi ro thanh khoản. Nhìn chung, bất động sản có tính thanh khoản kém hơn nhiều so với vàng hoặc chứng khoán và phải mất nhiều thời gian mới có thể cho thuê/bán lại được. Vì vậy nhà đầu tư cần đặt câu hỏi, điều gì sẽ xảy ra khi ta không thể thu xếp được dòng tiền từ việc cho thuê lại hay bán lại bất động sản trước khi xuống tiền.