Sàng lọc thị trường

NoiThatXhome.vn: Trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có thông báo quyết định dừng đón khách tham quan vịnh Hạ Long, Bái Tử Long trên các đảo thuộc Cô Tô, Vân Đồn. Điều này đã và đang ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại đây, thưa bà?

Bà Nguyễn Như Ý: Đến thời điểm hiện nay, không chỉ mỗi thị trường Quảng Ninh mà cả thị trường bất động sản toàn quốc, nhất là ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đều chịu ảnh hưởng tiêu cực. Tuy nhiên, dịch Covid-19 chỉ là một trong bốn nguyên nhân chính khiến cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng.

Yếu tố tác động đầu tiên phải nhắc đến là luật và chính sách, cũng như bối cảnh của chính sản phẩm đó mang lại. Hiện tại, luật chưa xác lập quyền sở hữu cho các sản phẩm như condotel, nói cách khác chưa có sự đồng bộ, thống nhất về luật, về nguyên tắc quản lý đối với sản phẩm này.

Thứ hai là sự sụt giảm niềm tin của khách hàng với phân khúc này trước những biến động như vụ Cocobay không trả cam kết…

Thứ ba, hiện nay chúng ta đang thắt chặt nguồn cung trong bối cảnh rà soát lại tất cả các dự án, kiểm tra nguồn gốc đất. Cùng với đó là sự xung khắc buộc phải điều chỉnh các Luật Đấu thầu, Đấu giá. Đó là ba nút thắt khiến thị trường thiếu nguồn cung, mất niềm tin.

Bà Nguyễn Như Ý, Tổng giám đốc Ana Homes.

Dịch bệnh Covid-19 đã hạn chế lượng khách tham quan, du lịch, khiến doanh thu sụt giảm, dẫn đến càng khó thực hiện chi trả cam kết với khách hàng.

Vấn đề đặt ra trong lúc này là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vận hành như thế nào? Tôi cho rằng, đây là thời điểm các doanh nghiệp phát triển dự án dừng lại ở bước lập quy hoạch, chuẩn bị thủ tục đầu tư chờ đón chu kỳ mới.

Sau khi có những tác động chính sách vĩ mô từ Nhà nước, đồng thời tùy theo tình hình thu hút đầu tư nước ngoài và các cơ chế, thể chế mới trong bối cảnh mới, để tạo ra những động lực cho dòng sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng phát triển thời gian tới.

Bà có thể chia sẻ về tình hình hoạt động tại doanh nghiệp mình kể từ thời điểm xảy ra dịch Covid-19? Công ty bà đã có phương án, chiến lược cụ thể nào để vượt qua giai đoạn khó khăn này?

Đến thời điểm hiện nay, thay vì cắt giảm nhân sự, cắt giảm chi phí thì chúng tôi vẫn đảm bảo các chi phí về lương, thưởng, hỗ trợ để đảm bảo đời sống cho nhân viên, nâng cao tinh thần làm việc và có những hỗ trợ cho cộng đồng cùng nhau vượt qua dịch bệnh.

Đối với một số dự án đang triển khai thi công, chúng tôi vẫn tiếp tục thực hiện công tác lựa chọn nhà thầu, lập các gói thầu, thực hiện một phần các hạng mục công việc như thi công mặt bằng, san lấp, marketing, xây dựng hàng rào công trường, nhà mẫu, cũng như chuẩn bị tư liệu phục vụ cho công tác bán hàng truyền thông hay kế hoạch tài chính hỗ trợ khách hàng…

Tôi cho rằng, để đối phó với những biến động tiêu cực của dịch bệnh, doanh nghiệp đầu tiên phải ý thức được tác hại của dịch bệnh đối với cộng đồng và doanh nghiệp, từ đó đặt lợi ích quốc gia lên hàng đầu, có biện pháp phòng chống dịch hiệu quả.

Chúng tôi đã cho nhân viên chuyển hướng làm việc online tại nhà để tránh việc lây nhiễm chéo, đồng thời tập trung công tác đào tạo nhân sự, định hướng lại về mặt chiến lược để có chiến lược dài hạn, bền vững hơn.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng chuẩn bị các công tác thủ tục đầu tư, phân tích các dự án để sau khi kiểm soát được dịch bệnh sẽ rút ngắn được thời gian, sớm thức hiện được công tác đấu thầu, đấu giá.

Trong quá trình này, chúng tôi cũng sẽ phải chuẩn bị nguồn lực về tài chính để đối diện với tình hình dịch bệnh qua các thời điểm.

Đây cũng là thời điểm để công ty đánh giá cơ hội tiềm năng cho thị trường tương lai để sau khi dịch bệnh được kiểm soát, khi quay lại thị trường sẽ có một cơ sở dữ liệu lớn phục vụ cho công tác nghiên cứu, triển khai xúc tiến đầu tư.

Hiện nay, hầu hết các hoạt động kinh tế trong nước đều chịu ảnh hưởng lớn vì dịch Covid-19. Tuy nhiên ở góc độ tích cực, bà nhìn thấy những cơ hội nào cho thị trường trong bối cảnh hiện nay?

Trong nguy bao giờ cũng có cơ. Qua biến cố lần này, chúng ta sẽ nhìn nhận được giá trị của từng doanh nghiệp, dù phải chịu những tác động hết sức nặng nề. Những doanh nghiệp trước đây chủ yếu hoạt động dựa trên đòn bẩy tài chính hay có những hướng đi chưa vững chắc thì đây là cơ hội để thanh lọc lại thị trường, giữ lại những doanh nghiệp thực sự có tiềm lực, có tầm nhìn dài hạn và chiến lược phát triển bền vững để mang lại giá trị thiết thực cho thị trường.

Có thể nói, dịch bệnh Covid-19 chính là cơ hội để thị trường sàng lọc và rèn luyện. Đây cũng là cơ hội để những nhân tố mới, những người đã có sự chuẩn bị và nghiên cứu về mặt thị trường mà chưa có cơ hội phát triển, gia nhập cuộc chơi, là dịp bổ sung thêm nguồn lực mới triển vọng cho thị trường.

Các nhà đầu tư qua đây cũng có cơ hội nhìn nhận lại thị trường, đánh giá đâu là những sản phẩm có nhu cầu thực, có giá trị bền vững dù có dịch bệnh hay không, nhìn thấy tiềm năng, triển vọng mà nhu cầu của thị trường bản địa cần để cung ứng ra thị trường những sản phẩm thiết thực.

Cơ cấu sản phẩm là bước đi mà các nhà đầu tư nên nhìn nhận lại để tránh việc bổ sung ồ ạt nguồn cung. Thay vì đầu cơ tích trữ đất đai thì chuyển thành nhu cầu sở hữu phục vụ cho nhu cầu thực nhiều hơn, khi đó sẽ phải gắn từng phân khúc vào nhu cầu của mỗi thị trường bản địa để tính toán về tiềm năng, động lực phát triển, thời hạn phát triển của mỗi sản phẩm, giúp đa dạng hoá nguồn cung chứ không phải mạnh ai nấy làm, phát triển vô tội vạ nguồn cung theo định hướng quá mở.

Dịch Covid-19 cũng là cơ hội cho những nhân tố mới nhập cuộc.

Đất nền không suy giảm

Thị trường đất nền tại Quảng Ninh thời gian qua có bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 không, thưa bà?

Hiện tại khái niệm đất nền chỉ tồn tại ở một số các huyện như Cẩm Phả, Quảng Yên… với lượng cung rất ít. Nguồn cung thị trường này cũng chủ yếu đến từ các dự án cũ hay một số lô đất đấu giá được phép phân lô bán nền.

Với nguồn cung ít ỏi như vậy và đa phần các sản phẩm đã đầy đủ về mặt pháp lý, có sổ đỏ, thì trong bối cảnh hiện nay, thị trường đất nền Quảng Ninh gần như không có sự suy giảm vì những khách hàng đầu tư vào đang có nguồn đầu tư từ đầu khá bền vững, có tầm nhìn.

Đặc biệt, với các sản phẩm pháp lỹ rõ ràng, khi cần thiết họ có thể dùng chính tài sản đó để thế chấp ngân hàng nên hoàn toàn có thể chủ động về tài chính. Do đó, chưa có diễn biến về cuộc tháo chạy hay biến động giảm giá nào ở phân khúc đất nền tại Quảng Ninh ở thời điểm hiện tại.

Theo bà, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, và tại Quảng Ninh nói riêng sẽ mất bao lâu để phục hồi và phát triển trở lại sau khi đại dịch được kiểm soát?

Có nhiều yếu tố để thị trường phục hồi. Đầu tiên phải gỡ vướng về luật đối với bất động sản nghỉ dưỡng, xác lập quyền sở hữu, xem xét có cấp sổ cho condotel hay không, hình thức sở hữu, quản lý tài sản sau khi được bàn giao như thế nào.

Thứ hai, để có thêm nguồn cung mới cần có sự thống nhất về luật. Khi đã thống nhất và có hướng dẫn chi tiết sẽ là cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng.

Thứ ba, dịch bệnh được kiểm soát là cơ hội đón trở lại lượng lớn khách quốc tế, do đó cần tăng cường công tác quảng bá. Khi đó nhu cầu về phát triển các khu nghỉ dưỡng của chủ đầu tư sẽ tăng lên, xác lập thêm nguồn cung mới, giúp thị trường có cơ sở khôi phục trở lại. Hiện tại nguồn cung cũ đã bán hết, rất ít nguồn cung tồn đọng.

Tuy nhiên, thị trường mất bao lâu để phục hồi sẽ phụ thuộc vào thời điểm nào công bố hết dịch, quý 2, quý 3 hay quý 4. Điều này phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô, cũng như kinh tế thế giới. Mỗi thời điểm sẽ quyết định thời gian và mức độ khôi phục của thị trường.

Ngoài ra, tôi cho rằng sau khi dịch bệnh được kiểm soát và các nút thắt khác được tháo gỡ, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có thêm những chủ đầu tư chuyên nghiệp, có chiến lược dài hạn đưa ra các sản phẩm phù hợp.

Nếu như trước đây chủ đầu tư chỉ đứng ra cam kết theo nguyên tắc và sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp, thì sắp tới đây họ có thể lập các chuỗi liên kết với chính khách hàng để tạo thành mạng lưới ổn định lượng khách, tăng hiệu quả khai thác.

Thay vì chủ đầu tư đơn phương cam kết, khách hàng ở thế bị động gần như không đánh giá được năng lực chủ đầu tư, thì ở giai đoạn mới chủ đầu tư phải tự chứng minh khả năng vận hành, khai thác sản phẩm của mình. Đó là cuộc chơi mới mà thị trường cần để khôi phục sau khi dịch bệnh lần này được kiểm soát.

Xin cảm ơn bà!