“Theo tôi, vấn đề hiện nay là ngân hàng chứ không phải bất động sản. Nhiều khi, dư nợ bất động sản có “tội” nhưng ngược lại bất động sản cũng chỉ là “nạn nhân” của các tổ chức tín dụng. Tổng dư nợ 8%, không phải là số lớn”.
Vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề nghị Thành phố cho xây dựng cơ chế để mua lại nhà thương mại đã xây xong của doanh nghiệp để phục vụ tái định cư. Lợi nhuận doanh nghiệp hưởng sẽ được giới hạn ở mức 10%, đây cũng là mức lợi nhuận mà các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội được hưởng.Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam trao đổi với báo chí xung quanh đề xuất này.
- Thứ trưởng có thể nói rõ hơn về chủ trương mua nhà ở từ các dự án thương mại để bổ sung vào quỹ nhà tái định cư?
- Trong chiến lược phát triển nhà ở có khẳng định Nhà nước có trách nhiệm trong việc lonhà ở cho người dân. Nhưng trước hết là phải tạo hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh, điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân làm.
Nhà nước phải chủ động tham gia vào vấn đề nhà ở với tư cách như nhà đầu tư, đồng thời là người sở hữu. Tuy nhiên, nhà nước nào cũng vậy, do nguồn lực tài chính có hạn, nên trước hết phải tập trung cho những đối tượng chính sách xã hội để đảm bảo vấn an sinh xã hội.
Còn nếu yêu cầu doanh nghiệp đầu tư nhà cho người nghèo thì cũng rất khó vì họ muốn đầu tư vào đâu là việc của họ, miễn họ nộp đủ thuế cho nhà nước.
Chỉ còn cách là khuyến khích, động viên, thậm chí bắt buộc doanh nghiệp làm. Ví dụ quy định các dự án phải dùng 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.
- Việc mua nhà thương mại liệu có phải là giải pháp tối ưu?
- Hiện nay để có nhà ở cho người dân, bản thân nhà nước cũng phải bỏ tiền ra từ nhiều nguồn. Một là, trực tiếp đền bù giải phóng đất đai xây dựng. Thứ hai là, mua luôn những cái có rồi.
Tuy nhiên, mua thì có cái nghịch và thuận. Nghịch ở chỗ, mua thì Nhà nước sẽ phải mua theo giá thị trường, tức là với mức giá cao. Quản lý nguồn vốn đầu tư ngân sách bao giờ cũng khó hơn vì vốn lớn và chất lượng sản phẩm kém. Ví dụ như nhà tái định cư, nhiều nơi chất lượng rất kém.
Nhưng thuận ở chỗ, thông thường các sản phẩm làm theo cơ chế thị trường thì sẽ tốt hơn. Hơn nữa, mua lại thì sẽ rất nhanh và chất lượng lại tốt. Quan trọng là mua vào thời điểm nào.
 |
| Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam. Ảnh: internet |
Tất nhiên, trong quá trình đi lên, có lúc tụt xuống, nhưng tụt là so với tăng chứ không tụt trở về mức ban đầu nên rất đảm bảo. Nếu coi nhà nước là chủ đầu tư thì việc mua bán là bình thường.
Hiện Bộ đang chuẩn bị xây dựng Nghị định quản lý mua bán nhà, theo đó, nhà nước có thể làm chủ đầu tư, và vì vậy nếu nhà nước bán nhà máy, bán vốn cũng không sao cả. Thậm chí ở nước ngoài, nhà nước còn bán cả bán đảo.
Vấn đề là mua vào thời điểm nào? Vì ngay cả nhà ở cho người thu nhập thấp thì vẫn cho bán. Hay như mới đây, Bộ mới trình Chính phủ về Nghị định nhà ở cho thuê, sau 10 năm, nếu người mua có nhu cầu mua và người bán muốn bán thì vẫn cho phép.
- Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản khó khăn là một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng nợ xấu cho ngân hàng. Vậy việc mua lại các dự án nhà thương mại có thực sự hợp lý?
- Theo tôi, vấn đề hiện nay là ngân hàng chứ không phải bất động sản. Nhiều khi, dư nợ bất động sản có “tội” nhưng ngược lại bất động sản cũng chỉ là “nạn nhân” của các tổ chức tín dụng.
Con số chính thức của ngành ngân hàng đưa ra là dư nợ tín dụng bất động sản nói chung, tính cả khu công nghiệp, đền bù giải phóng đất đai và nhà ở...và tổng số là hơn 8% - đây không phải số lớn.
Trong khoảng 1 năm nay thì dư nợ tiếp tục giảm, trước đó, con số này toàn trên 9% đến hơn 11%, còn số tuyệt đối là 270 nghìn tỷ đồng, bây giờ còn 203 nghìn tỷ đồng (rút gần 1/3) và con số nợ xấu bất động sản tương ứng với con số trung bình như các nền kinh tế khác.
Hơn 90% dư nợ và nợ xấu còn lại nằm ở khối khác như: hoạt động sản xuất công nghiệp, xi măng, sắt thép xuất khẩu..., không liên quan đến bất động sản.
Hiện nay dư nợ của một số ngân hàng lên đến 30%, chứ không phải 8%. Một số ngân hàng nhỏ lại cho vay nội bộ, không theo chuẩn, là tay phải những lại cho vay tay trái.
Đấy là lỗi của ngân hàng. Rõ ràng ngân hàng không quản lý tốt. Cái này chúng tôi đã báo động rất lâu rồi.
Việc Nhà nước mua lại nhà ở thương mại là để bán cho người nghèo chứ không phải cho người giàu. Thời điểm mua là lúc thị trường trầm lắng, nên giá rẻ. Còn câu chuyện quản lý tài sản thế nào là câu chuyện khác, còn chủ trương là đúng.
Ở Hàn Quốc, Nhật Bản khi thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ các nước này cũng bỏ tiền ra để mua. Trước đây, Nhà nước có quan điểm là có quỹ nhà để điều tiết thị trường. Khi giá nhà lên cao thì bán ra, vừa thu lợi lại vừa điều tiết được giá, lúc thấp thì Nhà nước lại mua vào.
Việc mua vào, bán ra là bình thường. Việt Nam thì nguồn lực hạn chế nên không làm được điều đó, nhưng có nhu cầu thực tế là nhà ở công vụ.
Mặt khác, mua lại cho người nghèo thuê thì Nhà nước vẫn có tài sản để đấy mà lại thu được tiền. Bây giờ cho thuê có cơ chế mới chứ không phải phân phối như ngày xưa. Bây giờ là hợp đồng thuê không ký với cơ quan quản lý nhà nước mà ký với doanh nghiệp. Giao dịch bây giờ cũng là giao dịch dân sự chứ không phải bao cấp.
Ngoài ra, tiến hành mua vào thời điểm này thì cũng có lợi cho ngân hàng vì nợ xấu ngân hàng sẽ giảm đi. Đây chính là là một trong cách cơ cấu, giải cứu ngân hàng chứ không phải là của bất động sản. Nợ xấu giảm đi, Chính phủ lại có tài sản.
Tất nhiên, Chỉnh phủ mua thì không thể theo giá thị trường được, lợi nhuận của doanh nghiệp cũng sẽ ít đi.
Nhà nước có lợi thì người dân cũng có lợi. Nếu dân tái định cư mà vào ở nhà thương mại thì quá tốt rồi. Nói nhà thương mại giá rẻ, nhưng cũng phải mua 15 – 17 triệu đồng/m2, còn nhà tái định cư các suất đầu tư chỉ 6 – 7 triệu đồng/m2. Như vậy người dân được ở nhà tốt, doanh nghiệp bán được hàng, thị trường sôi động trở lại.
Cái quan trọng là tìm cách hạ giá nhưng không làm đông cứng giao dịch. Giá tăng hay giảm phải có mua đi bán lại, thị trường phải có mua bán. Thị trường bất động sản ảnh hưởng tới các doanh nghiệp xây lắp, vật liệu xây dựng. Vì thế, bán được dự án thì sẽ quay vòng được nhiều mặt hàng khác nữa.
- Vậy tiêu chí nào để lựa chọn mua dự án thưa Thứ trưởng?
- Trong quyết định 254 thì mục đích là để an sinh xã hội và phục vụ cơ quan nhà nước. Trước hết là làm nhà công vụ. Thứ 2 là an sinh xã hội, để những người không có khả năng mua nhà thì được thuê nhà, và phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cho tái định cư...
Đối tượng cần giúp đỡ là đối tượng nghèo nên không thể mua nhà đắt tiền, sang trọng, rộng mà chỉ mua nhà có giá trung bình trở xuống. Mà giá trung bình thì không thể vị trí đắc địa, phải ra ngoại thành và giá chừng mực dưới 17 triệu đồng/m2.
Tiêu chí mua dự án chắc chắn không phải để cứu cụ thể doanh nghiệp nào. Giá đưa ra mang tính thỏa thuận, Nhà nước mua theo nhu cầu, nếu doanh nghiệp không bán thì Nhà nước không ép doanh nghiệp.
Giải quyết vấn đề nhà ở là hàng chục năm và phải giải quyết dần dần. Đây là một trong nhiều giải pháp trong chương chính phát triển nhà ở.
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
.jpg)
