Để phát triển các khu đô thị công nghiệp, cần cả cơ chế, chính sách khuyến khích của cơ quan quản lý và tầm nhìn, bản lĩnh của các chủ đầu tư.

Xây dựng khu đô thị song song phát triển khu công nghiệp

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex) có hoạt động kinh doanh cốt lõi là cho thuê khu công nghiệp (KCN), đang sở hữu 10.456 ha đất công nghiệp. Bên cạnh đó, Becamex cũng đầu tư xây dựng nhiều khu dân cư, tái định cư gần các KCN tại Bình Dương như khu tái định cư - dân cư Thới Hòa, Bàu Bàng, Việt Sing, Mỹ Phước, Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương...

Thời gian tới, Becamex sẽ đẩy mạnh đầu tư xây dựng các khu đô thị song song với phát triển KCN để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài của nhà đầu tư, đội ngũ chuyên gia, người lao động làm việc tại các KCN.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sôi động hơn, nhất là khi nhiều tập đoàn đa quốc gia có xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, một số KCN tại Việt Nam chưa được đầu tư hạ tầng đồng bộ, chưa có khu dân cư và các công trình tiện ích đi kèm để tạo môi trường sống thuận lợi cho đội ngũ chuyên gia, người lao động…

Không riêng Becamex, nhiều doanh nghiệp cũng xác định con đường phát triển dự án khu dân cư cạnh KCN là chiến lược dài hạn. Đại diện Công ty Thắng Lợi Group (Long An) cho biết, nhu cầu nhà ở, khu vui chơi giải trí cho chuyên gia và người lao động tại các cụm, KCN vô cùng lớn. Do đó, Thắng Lợi Group đã phát triển nhiều dự án dân cư quanh KCN tại Long An như: Galay Hải Sơn trong KCN Hải Sơn; Young Town cạnh các KCN Đức Hòa 3, Mỹ Hạnh - Hoàng Gia, Đức Hòa 2...

Ở phía Bắc, KCN Đại An - một trong những KCN thu hút đầu tư trọng điểm của tỉnh Hải Dương mới đây cũng được địa phương gửi văn bản đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh thành KCN - đô thị - dịch vụ.

Tỷ lệ lấp đầy của KCN Đại An hiện là 85% và nhu cầu đầu tư vào KCN này còn rất lớn. Vì vậy, việc đầu tư khu đô thị - dịch vụ cho KCN Đại An mở rộng là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ cho chuyên gia và người lao động...

Câu chuyện “con gà và quả trứng”

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về xu hướng phát triển mô hình bất động sản khu đô thị công nghiệp, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Việt Nam (JLL Việt Nam) cho biết, mô hình này đặc biệt thích hợp với các quốc gia hướng nhiều tới xuất khẩu và đã được nhiều nước phát triển, vận hành từ khá lâu. Ở Trung Quốc, mô hình khu đô thị công nghiệp khá phổ biến ở các thành phố loại 2, 3 và đều được phát triển từ các KCN truyền thống. Với Việt Nam, sau nhiều năm phát triển công nghiệp, đây là thời điểm khá thuận lợi để chuyển đổi theo mô hình này.

Từ góc nhìn của một chuyên gia bất động sản công nghiệp, ông Vũ Công Trụ chia sẻ, mô hình khu đô thị công nghiệp đã hình thành tại Việt Nam từ hơn 10 năm trước, tiêu biểu là Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ VSIP Bình Dương, Bắc Ninh.

“Mô hình khu đô thị công nghiệp có nhiều ưu điểm, tạo nên giá trị gia tăng cho chủ đầu tư, tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm hàng hóa đặc thù, nhưng sở dĩ chưa phát triển mạnh tại Việt Nam là bởi chưa có nhiều chủ đầu tư đủ tầm để phát triển, dự án, chưa có hướng dẫn cụ thể để tăng tính phổ biến cho sản phẩm này”, ông Trụ nói.

Vì vậy, theo ông Trụ, để phát triển các khu đô thị công nghiệp, cần cả cơ chế, chính sách khuyến khích của cơ quan quản lý và tầm nhìn, bản lĩnh của các chủ đầu tư.

Liên hệ câu chuyện “con gà và quả trứng” để nói về vấn đề phát triển khu đô thị công nghiệp, bà Trang nhấn mạnh, muốn xây dựng khu đô thị công nghiệp, phải có vị trí tốt, thuận tiện giao thương, vận chuyển, xuất nhập khẩu… để thu hút được nhiều người lao động, dân cư; ở chiều ngược lại, một dự án khu đô thị công nghiệp chỉ thành công khi có được lượng dân cư nhất định gắn bó cùng.

“Để thực hiện được cả hai điều này, yếu tố không thể không nhắc tới là kết nối tốt và khả năng lôi kéo dân cư. Ngoài ra, quy hoạch tổng thể của địa phương và hoạch định chiến lược của chủ đầu tư cũng rất quan trọng”, bà Trang nói.

Cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp tiếp tục rộng mở

Sau khi Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế được ban hành, KCN - đô thị - dịch vụ là mô hình mới được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP cụ thể hóa và bổ sung thêm nhiều điều kiện cho việc phát triển bất động sản công nghiệp, đa dạng hóa các loại hình KCN thành khu đa chức năng. Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng phát triển thương mại điện tử đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ. Yêu cầu này đòi hỏi phải tạo nên một khái niệm mới cho hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn. Vì vậy, ông Cung nhận định, cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục rộng mở.