“Khẩu vị” bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài đã khắt khe hơn trước. Ảnh: Dũng Minh

Dòng vốn FDI có sự chọn lọc hơn

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, tính đến ngày 20/7/2021, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 16,7 tỷ USD, giảm 11,1% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, lượng vốn FDI chảy vào lĩnh vực bất động sản chỉ đạt 1,17 tỷ USD, giảm 58% so với cùng kỳ năm 2020 (tương đương giảm hơn 1,6 tỷ USD).

Nguyên nhân chính khiến lượng vốn ngoại giảm mạnh là do trong 7 tháng đầu năm 2021 không có dự án mới cũng như các thương vụ đầu tư vốn “khủng” như các năm trước. Điều này cũng đã được dự báo trước, khi dịch Covid-19 tái bùng phát với biến chủng Delta lây lan nhanh và rộng hơn và Việt Nam phải duy trì lệnh “đóng cửa” tạm thời nhiều tỉnh, thành phố để kiểm soát dịch.

Vốn ngoại tuy sụt giảm, nhưng một điều dễ nhận thấy là sự chuyển biến rõ rệt cả về lượng và chất khi thị trường đã có sự sàng lọc kỹ càng. Số liệu thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới trong 7 tháng qua đã tăng gần 2 lần so với cùng kỳ năm trước, cho dù số lượng dự án mới giảm gần 1/3. Nói như ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sự chuyển dịch của dòng vốn ngoại phản ánh sự chuyên nghiệp hơn của thị trường, bởi chỉ những dự án thực sự có tiềm năng mới nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại.

Trên thực tế, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, không dừng lại ở câu chuyện số lượng dự án giảm, vốn đăng ký cấp mới tăng lên, dòng vốn ngoại vào bất động sản còn chứng kiến sự thanh lọc đến từ kênh góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị đạt hơn 300 triệu USD trong 7 tháng đầu năm 2021, tăng vọt so với cùng kỳ năm trước, bất chấp số lượt góp vốn, mua cổ phần giảm gần 2/3.

Nhìn từ nhiều thương vụ gần đây cho thấy, điểm đến của dòng vốn nước ngoài chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành, đang nắm giữ hoặc có chiến lược theo đuổi các phân khúc có tiềm năng tăng trưởng trong cả ngắn và dài hạn.

Chẳng hạn, mới đây, nhóm quỹ đầu tư do Dragon Capital quản lý đã mua vào khoảng 10% vốn của CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Group). Trước đó, Dragon Capital chưa sở hữu cổ phiếu nào tại An Gia Group. Nhiều ý kiến cho rằng, sự có mặt của quỹ đầu tư này sẽ tạo động lực để An Gia Group sớm bứt phá, khi doanh nghiệp này đang có những bước chuyển mình từ doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sang quy mô lớn hơn.

Chia sẻ từ phía Dragon Capital trong cuộc tọa đàm trực truyến mới đây do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức, ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Chiến lược đầu tư Dragon Capital cho biết, mối quan tâm hiện nay của Quỹ là các doanh nghiệp có tầm nhìn, có chiến lược, có triển vọng cả trong ngắn và dài hạn với mức định giá hợp lý.

Trước đó, vào đầu tháng 6/2021, CTCP Đầu tư Nam Long thực hiện phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu cho 9 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, trong đó bao gồm nhiều quỹ ngoại như Dragon Capital, PYN Elite Fund, KIM Vietnam Growth Equity Fund... Gần đây nhất, Nam Long và Nishi Nippon Railroad đã chính thức công bố việc hợp tác phát triển dự án EHome Southgate với giá từ 1 tỷ đồng/căn.

Theo đại diện Nishi Nippon Railroad, sự hợp tác này mang ý nghĩa rất lớn đối với cả hai bên và riêng với nhà đầu tư đến từ Nhật Bản này, đây là cơ hội tham gia sâu rộng hơn vào thị trường Việt Nam, từ đó phát triển những khu đô thị tích hợp, giúp nâng tầm chất lượng sống của người Việt.

Các nhà phát triển dự án cần đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường trong giai đoạn mới

Quan trọng là nắm bắt được cơ hội

Thực tế, dòng vốn nước ngoài không chỉ là một nguồn lực đáng kể đối với nền kinh tế cũng như doanh nghiệp trong nước, mà còn cho thấy lòng tin và sự kỳ vọng mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài vào tiềm năng phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhìn nhận về tiềm năng thị trường bất động sản tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, chính sách mở cửa, thân thiện với nhà đầu tư nước ngoài cùng các hiệp định thương mại tự do với hơn 60 nền kinh tế trên thế giới giúp tạo ra sức hấp dẫn và động lực cho Hà Nội và TP.HCM. JLL Việt Nam nhìn nhận, hai thành phố lớn nhất của Việt Nam sẽ tiếp tục nằm trong số các thành phố có mức tăng trưởng kinh tế và thu hút vốn đầu tư nước ngoài cao nhất trên toàn cầu.

“Thị trường nhà ở TP.HCM được các nhà phân tích bất động sản đánh giá là điểm đến ưa thích của nhà đầu tư nước ngoài nhờ tiềm năng tăng trưởng và biên lợi nhuận cao, vượt xa so với Bangkok (Thái Lan) hay Singapore”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, thực tế, ảnh hưởng của dịch Covid-19 chỉ đang làm chậm lại quy trình đầu tư của các nhà đầu tư ngoại khi gặp khó khăn trong việc tiếp cận cũng như di chuyển từ nước ngoài vào Việt Nam và khi tình hình dịch bệnh ổn định hơn, nhu cầu sẽ tăng trở lại. Theo bà Dung, những tháng cuối năm 2021, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự hợp tác mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ở tất cả các phân khúc, từ nhà ở, văn phòng, khách sạn, đến bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp...

Quan điểm của bà Dung phần nào phù hợp với thực tế khi một lượng lớn vốn ngoại đã đổ vào các dự án trọng điểm trước đó như Tập đoàn Lotte E&C rót vốn vào CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), hay quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đầu tư vào An Gia Group…

“Sự hợp tác giữa các doanh nghiệp Việt Nam và các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày một mạnh hơn, sâu hơn là dấu hiệu cho thấy thị trường sắp nổ ra một cuộc cạnh tranh gay gắt để mang tới những sản phẩm tốt nhất cho người tiêu dùng”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ hội đón dòng vốn FDI dịch chuyển đã xuất hiện từ trước đó và dịch Covid-19 như là “chất xúc tác” thúc đẩy xu hướng này diễn ra mạnh mẽ hơn.

“Đây là cơ hội rất lớn, nhưng cũng đặt ra yêu cầu là làm thế nào để doanh nghiệp Việt Nam có thể nắm bắt được? Điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư khi bỏ tiền vào dự án là lợi nhuận, vì vậy, các nhà phát triển dự án cần chứng minh được tiềm năng của dự án, cũng như đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường để thỏa mãn mức sinh lời kỳ vọng của các nhà đầu tư. Ngoài ra, các nhà phát triển dự án cũng cần vạch ra chiến lược cụ thể cho từng phân khúc, loại hình bất động sản để có thể kêu gọi hợp tác dài hạn từ các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Võ phân tích.