Thiếu khả thi

Theo báo cáo rà soát Luật KDBĐS, quy định điều kiện về vốn pháp định trong luật thiếu tính minh bạch và khả thi. Khoản 1 Điều 8 quy định tổ chức cá nhân khi KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật. Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết các doanh nghiệp, hợp tác xã KDBĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam. Trong khi đó, vẫn Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Điều 6 quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và 15% đối với dự án là nhà ở.

Không hiểu dựa trên tiêu chí nào để đưa ra mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng cho doanh nghiệp, chưa muốn nói ai sẽ là chủ sở hữu vốn pháp định. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vốn pháp định của doanh nghiệp chỉ có 6 tỷ đồng là một con số quá nhỏ bé so với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Chính quy định này đã châm ngòi cho những sai phạm về việc huy động vốn trái pháp luật, gây nên tình trạng lũng đoạn thị trường bất động sản như hiện nay, Ts Nguyễn Thị Nga, Giảng viên ĐH Luật Hà Nội nói. Bà Nga dẫn chứng, nhiều doanh nghiệp hiện nay chưa triển khai xong giải phóng mặt bằng thì đã hết tiền mới dẫn đến huy động vốn trái pháp luật, bán non dự án…

Sửa đổi theo hướng nào?

Vấn đề sửa đổi những quy định về vốn pháp định đã nhận được không ít những ý kiến, đóng góp của chuyên gia. Phó chủ tịch chuyên trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyễn Văn Minh cho rằng: làm chủ đầu tư dự án KDBĐS đòi hỏi doanh nghiệp phải có nhiều điều kiện cần và đủ về tài chính và nguồn lực khác. Hơn nữa, có rất nhiều dự án bất động sản khác nhau cả về quy mô, tính chất, công năng và mục đích đầu tư cũng như tổng mức đầu tư. Quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư dự án đã khiến cho điều kiện về vốn pháp định cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa. Ts Nguyễn Thị Nga khuyến nghị: nếu những quy định về vốn pháp định tạo nên những bất cập thì nên xóa bỏ nó để tạo ra cuộc chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp nào có năng lực tài chính đủ mạnh sẽ trụ vững trên thương trường, còn những doanh nghiệp yếu thì nên bỏ cuộc chơi để tránh tình trạng lũng đoạn thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Tại một cuộc hội thảo trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp bất động sản là quá bất cập, bởi lẽ, thông thường để triển khai một dự án bất động sản có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.

Nhằm hoàn thiện hơn quy định về vốn pháp định, đại diện Công ty Luật Hà Việt, luật sư Lê Nga góp ý: vẫn cần thiết phải quy định vốn pháp định cho các doanh nghiệp thực hiện việc mua bán, cho thuê… Vấn đề quan trọng là quản lý việc xác nhận vốn pháp định tại ngân hàng hay báo cáo tài chính của doanh nghiệp như thế nào để quy định về vốn pháp định thực sự được áp dụng một cách có hiệu quả.