Tâm lý thất vọng trước sự ách tắc, trì trệ trong công cuộc cải tạo chung cư cũ hơn 10 năm qua đã chuyển sang màu sắc mới với những hy vọng, kỳ vọng và cùng với đó là những câu hỏi lớn.

Cởi gỡ một điểm nghẽn

Có thể nói Quy chế đã mở ra một kỳ vọng rất lớn cho các dự án cải tạo chung cư cũ. Bởi lẽ tầng cao vẫn là câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất và là một trong những yếu tố quyết định tính khả thi của dự án. Một điểm nghẽn đã được cởi gỡ nhưng thay vì mừng, nhiều người đã tỏ ý lo. Qua trao đổi, có những chuyên gia về quy hoạch đã tỏ ra khá bất ngờ với những con số cụ thể về tầng cao đối với từng khu chung cư. Khu Văn Chương: 18 tầng; Nguyễn Công Trứ: 25 tầng (đã có quy hoạch chi tiết); Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh: 21 tầng; các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Kim Liên, Láng Hạ, Phương Mai, Thanh Nhàn...: 24 tầng. Sự bất ngờ này cũng kèm theo mối quan ngại về sự gia tăng áp lực có thể làm khu vực nội đô trở nên “nghẹt thở”. Và rằng liệu một quy chế này có làm phá vỡ những tiêu chí đã đặt ra của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Luật Thủ đô hay không?

Chung cư cũ C2 Trung Tự, quận Đống Đa. Ảnh: Phạm Hùng

Nhiều chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch đã đăng đàn về vấn đề nóng hổi này. Băn khoăn - không tránh được, nhưng tựu chung các ý kiến đều thống nhất với quan điểm, nếu không gỡ nút thắt này thì câu chuyện cải tạo chung cư cũ sẽ vẫn cứ mãi lơ lửng với con số cực kỳ khiêm tốn và tương lai của các hộ dân đang ngày đêm sống chung với sự sợ hãi khi các khu nhà ngày càng xuống cấp theo thời gian sẽ mãi bất định. Đã có đánh giá cho rằng đây là sự “dũng cảm”. Ban hành một quy chế cho khu vực lõi của Hà Nội, một đô thị đặc biệt được cả nước quan tâm, một khu vực mà cứ hễ sắp sửa có công trình xây dựng, kiến trúc nào mới, thậm chí là lát lại vỉa hè… là “nóng” dư luận, cho thấy một sự quyết tâm và tầm nhìn chiến lược.

Ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, quyết định ban hành Quy chế là cần thiết và quan trọng. Sau Quy hoạch chung, Hà Nội đã triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và đã có nghiên cứu về thiết kế đô thị. Quy chế về công trình cao tầng trong nội đô là nút mở, nhưng chưa phải là tất cả, cần phải nghiên cứu thêm, làm thế nào để tính toán mật độ, dân cư. Còn TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc cho phép nâng chiều cao này là một biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ đang tồn tại suốt thời gian dài vừa qua.

Đồng bộ các giải pháp

Quy chế đã đặt ra yêu cầu không làm tăng chất tải cho khu vực nội thành, đảm bảo cân bằng về nhu cầu về hạ tầng xã hội, kỹ thuật và môi trường đô thị, không sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch. Đối với các khu chung cư, tập thể có quy mô diện tích nhỏ hơn 2ha, việc nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng trong trường hợp xây dựng lại khu chung cư, tập thể phải đảm bảo các điều kiện riêng. Theo đó, hạn chế làm gia tăng dân số khu vực dự án, phù hợp quy hoạch phân khu đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời đảm bảo sự hài hòa về không gian, kiến trúc cảnh quan với các công trình hiện hữu trong khu vực thực hiện dự án. Chiều cao công trình trong trường hợp này được xem xét trên cơ sở chiều cao tối đa được phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng trên các tuyến đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính tương ứng.

Để thực hiện mục tiêu tái thiết đô thị, cách làm với từng chung cư đơn lẻ như từ trước đến nay sẽ không thể đáp ứng được. Không chỉ đòi hỏi những giải pháp quy hoạch tổng thể nhằm tái thiết lại các khu chung cư cũ, cách làm mới sẽ đòi hỏi nguồn lực cực lớn với quyết tâm cao. Điều đầu tiên cần phải nói đến khi nhắc đến nguồn lực tài chính cho cải tạo chung cư cũ đó là Nhà nước không bỏ tiền mà chỉ có thể tác động một cách tích cực bằng bàn tay vô hình của chính sách nhằm tạo động lực, thu hút được nguồn lực từ xã hội, DN và cả người dân đang sống trong các chung cư cũ.

Để tránh tình trạng gia tăng mật độ dân số khi cho phép nâng tầng cao công trình mới, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng đưa ra giải pháp, số căn hộ còn dư sau khi bố trí tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho người dân hiện đang sống ở phường đó hoặc ở trong địa bàn quận. Có ý kiến lại cho rằng, để cân đối bài toán kinh tế, quy hoạch cho cải tạo chung cư cũ, không nên chỉ nhìn vào quỹ đất trong nội đô mà có thể cân đối bằng những dự án ở khu vực phát triển, ngoài vành đai 2, vành đai 3. Cần tạo nên những khu đô thị có chất lượng sống tốt, kèm theo đó là cơ hội việc làm, kinh doanh để hấp dẫn người dân nội đô, tương tự như cách làm của dự án giãn dân phố cổ.

Triển khai Luật Thủ đô, Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND của HĐND TP Hà Nội cũng khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất. Đối với các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trong địa bàn 4 quận nội thành cũ (là khu vực hạn chế phát triển) nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nếu chuyển ra ngoài khu vực 4 quận nội thành thì được hệ số 1,5 lần so với tái định cư tại chỗ. Đây là biện pháp quan trọng nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án cải tạo chung cư cũ.

Giải pháp thực hiện các dự án tái thiết đô thị trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, theo nhiều chuyên gia, Hà Nội cần thực hiện theo phương thức “cuốn chiếu” đối với từng khu chung cư cũ. Sau khi có quy hoạch, lựa chọn một vài tòa nhà để xây dựng trước. Có thể bố trí tái định cư cho các hộ dân ở vài chung cư cũ vào một tòa nhà cao tầng mới để họ có thể sớm ổn định cuộc sống. Không nhất thiết dân nhà nào tái định cư ở nhà đó, bởi quy hoạch theo phương thức tái thiết thì một khu chung cư có 10 nhà nhưng sau khi quy hoạch có thể sẽ chỉ còn 7 - 8 nhà và định vị công trình cũng sẽ có những thay đổi nhằm tạo ra quỹ đất dành cho các yêu cầu về hạ tầng còn đang rất thiếu như cây xanh, đường giao thông, sân chơi...

Một điều cũng được các chuyên gia lưu ý, đó là quy hoạch lại các khu chung cư cũ cần có tầm nhìn dài hạn về nhu cầu hạ tầng, trong đó có cả giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải, điện, cây xanh, vườn hoa, chợ, nơi sinh hoạt cộng đồng... Tác động của Quy chế cao tầng là rất lớn, đặc biệt là với các khu vực có chung cư cũ. Diện mạo và chất lượng của đô thị lõi sẽ ra sao trong tương lai - một phần không nhỏ câu trả lời nằm ở chất lượng của các đồ án quy hoạch tái thiết đô thị các khu chung cư cũ.