Một khu chung cư tại quận 7, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

Tác động nguồn cung

Trong chỉ thị, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới và các dự án bất động sản cao cấp, và chỉ xem xét cho vay đối với các dự án bất động sản sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012.

Biện pháp này, một mặt giúp cho chủ đầu tư có dự án đang triển khai thêm nguồn lực để sớm đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng mặt khác cũng thắt chặt nguồn cung mới đưa ra thị trường. Đây là cơ hội giúp các doanh nghiệp giải quyết hết số lượng căn hộ tồn đọng hiện nay.

Theo ước tính của các doanh nghiệp địa ốc, hiện cả nước có khoảng 200.000 căn hộ tại các dự án còn đang trong quá trình xây dựng, trong đó TPHCM có khoảng 50.000 căn. Nghiên cứu thị trường của công ty Cushman & Wakefield cũng cho thấy, chỉ tính riêng năm 2011 đã có khoảng 13.000 căn hộ tham gia thị trường TPHCM. Theo công ty này, nguồn cung hiện tại có thể đáp ứng nhu cầu của thị trường trong 3 năm tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng mặc dù thị trường vẫn cần nhiều yếu tố để hồi phục, nhưng chỉ thị của Thủ tướng đã phát đi tín hiệu rất tích cực cho thị trường bất động sản.

Điều chỉnh thị trường

Chỉ thị của Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, cũng như giám sát chặt chẽ việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản. Hiện chưa rõ Bộ Tài chính sẽ đề xuất như thế nào. Nhưng nếu Chính phủ quyết tâm muốn dẹp tình trạng đầu cơ, thì các công ty địa ốc sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, để hướng vào nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở. Đó là những người có thu nhập trung bình và khá.

Lâu nay, họat động đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp bất động sản ít theo nhu cầu thực của thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, và tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ vẫn khá phổ biến. Có thể nói vấn đề căng thẳng nguồn vốn của giới chủ đầu tư chỉ là một phần, vấn đề của thị trường căn hộ hiện nay là không có tính thanh khoản, cho dù nhiều doanh nghiệp địa ốc áp dụng đủ loại hình khuyến mãi để kích thích thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang mất cân đối. Thiếu căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với sức mua của đa số người có nhu cầu. Với diện tích căn hộ quá lớn, cho dù có giảm giá thì nhiều người vẫn không thể tiếp mua được vì giá trị căn nhà vượt quá khả năng chi trả của họ.

Dưới góc độ tư vấn và tiếp thị các dự án căn hộ, ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó giám đốc Công ty CB Richard Ellis Vietnam, cho rằng trong nhiều năm qua, vì nhiều lý do, nhiều doanh nghiệp thường chỉ làm hai công đoạn là tìm đất đề phát triển nhà và sau đó nỗ lực để tiếp thị, bán.

“Chính vì vậy rất nhiều sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng”, ông Thái nói. Thay vì phải nghiên cứu tìm hiểu kỹ nhu cầu trước khi quyết định đầu tư phát triển dự án nhà ở, nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến tính hoành tráng của dự án mà quên đi tính hiệu quả của sản phẩm.

Như vậy, việc chuẩn bị sắc thuế chống đầu cơ, hạn chế nhà ở phân khúc cao cấp, đồng thời mở van tín dụng cho các dự án phát triển nhà ở nhắm vào đối tượng thu nhập thấp và các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở, nhiều người hy vọng thị trường căn hộ sắp tới sẽ đi theo hướng điều tiết của Nhà nước là hướng đến người mua để ở nhiều hơn.

Ông Đặng Đức Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước, cũng đồng quan điểm với một số doanh nghiệp phát triển địa ốc, cho rằng việc tiếp tục siết tín dụng trong phân khúc cao cấp sẽ khuyến khích các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạn chế bớt nguồn cung căn hộ cao cấp trong tương lai, qua đó sẽ tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản. Đây là lúc thị trường tự điều chỉnh để phát triển bền vững hơn, và các nhà đầu tư chuyên nghiệp có tiềm lực tài chính mới có khả năng tham gia thị trường.

Khôi phục niềm tin

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, nhận xét thị trường hiện nay là thị trường phát mãi, khi các ngân hàng đang tìm cách bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với thực tế là sản phẩm không bán được, trong khi vẫn phải trả lãi vay ngân hàng và chịu áp lực phải thực hiện dự án để giao nhà cho đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Không ít dự án lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, khi người mua nhà không tiếp cận được vốn vay, nên ngưng góp vốn vào dự án bên cạnh nguồn vốn của chủ đầu tư và vốn vay của ngân hàng. Nhiều khách hàng không đóng tiền vào dự án, vì không biết liệu chủ đầu tư có làm tiếp dự án hay sẽ phá sản, và nếu dự án bị ngân hàng phát mãi sẽ trắng tay.

Ông Hoàng cho rằng, áp lực tài chính quá lớn đang buộc nhiều chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ, tuy nhiên nếu không có được nguồn vốn từ ngân hàng thì chủ đầu tư có giảm giá bán người ta cũng không mua vì không có tiền, và rào cản lớn hiện nay là lãi suất cho vay vẫn còn quá cao. Do vậy, câu chuyện hiện nay không nằm ở chỗ tháo gỡ cho doanh nghiệp địa ốc mà là hỗ trợ cho người mua thông qua việc hạ lãi suất.

Một số chuyên gia dự báo lãi suất sẽ giảm trong năm tới, nhưng giảm xuống bao nhiêu thì vẫn còn phải chờ. Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn khi lãi suất theo lộ trình giảm xuống mức 15 -16% và duy trì ở khoảng 11 – 12%/năm như trước đây.

Mặc dù đã có tín hiệu tích cực hơn nhưng một số chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản năm 2012 sẽ còn tiếp tục khó khăn, và trường hợp lãi suất được điều chỉnh giảm thì cũng phải đến cuối năm thị trường mới có thể khởi sắc. Thị trường bất động sản đã giảm giá 30% năm nay, và dự báo sẽ mất giá thêm 20% nữa khi xuống đáy vào năm 2012, và cũng sẽ phải mất hơn hai năm tới để hồi phục.