Đang có tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư 4S, do chủ đầu tư muốn giành khu sân vườn làm sở hữu riêng

Không tìm được tiếng nói chung

Trong 10 năm trở lại đây, trên địa bàn TPHCM có nhiều cao ốc chung cư do doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng bán cho người dân. Khác với chung cư cũ, các chung cư mới đều là cao ốc hiện đại, có nhiều công trình hạ tầng tiện ích như bể bơi, sân chơi, thang máy, siêu thị… Thế nhưng, như Báo SGGP đã có thông tin phản ánh, bên trong các chung cư mới đã xuất hiện mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và cư dân trong việc giành quyền quản lý, khai thác các công trình hạ tầng.

Tại chung cư 4S (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức) do Công ty Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư, từ nhiều năm nay, cư dân đã phải đấu tranh với chủ đầu tư để được thành lập ban quản trị chung cư.

Ông Đỗ Quốc Thắng, Trưởng ban quản trị chung cư này, cho biết, đến khi đã có ban quản trị, cư dân lại phải tiếp tục buộc chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý, sử dụng, khai thác hạ tầng các công trình công cộng, nhằm mục tiêu phục vụ tốt cho cư dân tại đây. Thế nhưng, đến nay chủ đầu tư vẫn chần chừ, không chịu bàn giao cho người dân. Được biết, trước đây, khi bán căn hộ, chủ đầu tư đã công bố rằng cư dân được hưởng những tiện ích về hạ tầng như bể bơi, sân chơi rộng rãi, nhà sinh hoạt cộng đồng. Do vậy, cư dân mới chấp nhận mua căn hộ với giá cao, vì giá trị của căn hộ không chỉ là phần diện tích căn hộ, mà cả những công trình, tiện ích mà cư dân được sử dụng. Vậy mà nay chủ đầu tư rào chắn không cho dân quản lý, sử dụng các công trình công cộng. Cuộc tranh giành từ chỗ đối thoại đã đến mức cãi cọ, xô xát.

Còn tại chung cư 584 (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Khai thác giao thông 584 làm chủ đầu tư, cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân không còn có thể đối thoại, mà đã đối đầu căng thẳng. Cư dân đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý, khai thác các công trình công ích như hầm giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy… cho dân, nhưng chủ đầu tư vẫn viện nhiều lý do để thoái thác, không bàn giao cho cư dân.

Giữa chủ đầu tư và cư dân đã có nhiều lần gặp gỡ, đối thoại nhưng không tìm được tiếng nói chung. Bế tắc trong đối thoại, cư dân đã tập trung đông người, căng biểu ngữ kiên quyết đòi quyền quản lý các công trình công cộng. Để tránh xô xát, xảy ra thương vong giữa chủ đầu tư và người dân, chính quyền, công an địa phương đã phải vất vả ngăn chặn.

Cần có hành lang pháp lý rõ ràng

Người dân TPHCM vốn không xa lạ với lối sống ở chung cư. Có một thực tế, trước đây các chung cư, nhà tập thể là do nhà nước quản lý. Các công ty công ích, quản lý nhà của nhà nước có trách nhiệm quản lý và sửa chữa, nâng cấp mỗi khi chung cư hư hỏng. Tại các chung cư đó, các công trình hạ tầng chung cư do nhà nước quản lý, còn quyền sử dụng thuộc về cư dân.

Còn hiện nay, các cao ốc chung cư mới do doanh nghiệp bất động sản đầu tư. Doanh nghiệp mua đất, xây dựng và bán căn hộ cho người dân. Đây là mô hình mới về đầu tư, sử dụng chung cư ra đời, nhưng cách quản lý vẫn theo kiểu cũ. Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật quy định về quản lý chung cư chẳng những chưa theo kịp thực tế, mà còn chỏi nhau. Đó là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp không có lối thoát như hiện nay.

Điều 225 Bộ luật Dân sự 2005 về sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như Điều 70 Luật Nhà ở 2006 đều quy định: Ngoài sở hữu riêng của hộ gia đình, còn có phần sở hữu chung của các hộ dân trong chung cư, gồm cầu thang, hệ thống công trình công cộng.

Theo đó, các công trình hạ tầng trong chung cư đều thuộc quyền sử dụng của cư dân và cư dân có quyền quản lý, sử dụng chứ không phải chủ đầu tư. Trong khi đó, tại Điều 49 của Nghị định 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn về Luật Nhà ở, phần quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung trong chung cư đã có nội dung thiếu chặt chẽ, mơ hồ. Theo đó, chủ đầu tư có quyền sở hữu riêng là những phần mà chủ đầu tư không bán đã giữ lại trong chung cư.

Như vậy, chủ đầu tư vừa là chủ đầu tư vừa là thành phần như cư dân trong chung cư, phải thuộc sự điều hành của ban quản trị. Ở đây vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư không rõ. Đối với phần quy định về sở hữu chung, cũng rơi vào tình trạng mập mờ, khó hiểu.

Cụ thể như quy định về tầng hầm để xe sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Hầm giữ xe là thuộc về sở hữu chung nhưng lại giao quyền cho chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu là điều khó hiểu.

Để chấm dứt cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư, vấn đề cấp thiết nhất là phải có quy định pháp luật rõ ràng, hợp lý, chứ không thể trống đánh xuôi kèn thổi ngược như hiện nay.