Khu dân cư Gia Hòa, phường Phước Long B (TP Thủ Đức, TP HCM) được quy hoạch là khu đô thị với đầy đủ tiện ích và hạ tầng phục vụ 5.000 người. Thế nhưng, quá trình xây dựng và đưa vào sử dụng chủ đầu tư tập trung làm biệt thự và nhà phố, các hạng mục theo quy hoạch còn lại bị... ngó lơ.

Đem con bỏ chợ

Nói về những ngày đầu dọn nhà vào khu dân cư Gia Hòa sinh sống, anh Thành cứ ngỡ là chắc chủ đầu tư sẽ sớm hoàn thiện các hạng mục còn lại nên mới quyết định giao nhà cho khách hàng. Thế nhưng từ ngày vào ở đầu năm 2020 đến nay, anh và mọi người mới "té ngửa" khi các hạng mục còn lại như quy hoạch mãi nằm trên giấy. Trong đó, đáng kể nhất là các trường trung học cơ sở, trường mầm non, trạm y tế, trung tâm thương mại,... cư dân đợi mãi mà không thấy chủ đầu tư thực hiện.

"Chính vì thấy có nhiều tiện ích nên chúng tôi mới xuống số tiền lớn để mua làm chỗ an cư, nếu biết trước như vậy thì thời điểm mua đã chọn nơi khác chứ không phải nơi này. Họ không làm các hạng mục khác theo quy hoạch mà vẫn được để yên thì rõ ràng họ lãi nhiều quá" - anh Thành phân tích. Anh nói thêm chính vì lẽ này mà người mua đầu tư ở nơi đây đã và đang ngậm quả đắng.

Theo quan sát của chúng tôi, dù hệ thống giao thông nội bộ đã tương đối hoàn thiện nhưng cả khu dân cư với hàng ngàn người sinh sống chỉ có một đường ra vào duy nhất kết nối với bên ngoài. Điều này đã khiến không chỉ cư dân mà ngay cả các cơ quan chức năng cũng bức xúc.

"Một thời gian dài trước khi TP tiến hành giãn cách xã hội, cứ đến giờ cao điểm đi làm, đi học sáng - trưa - chiều, chúng tôi vô cùng vất vả trong việc bố trí đủ cán bộ chiến sĩ trước lối ra vào khu dân cư Gia Hòa để điều tiết giao thông. Bởi theo quy hoạch được duyệt, khu dân cư có 2 tuyến đường kết nối ra đường Đỗ Xuân Hợp là đường Nguyễn Đình Thi và đường Huy Cận. Tuy nhiên, hiện khu dân cư này chỉ có một đường kết nối ra đường Đỗ Xuân Hợp là đường Nguyễn Đình Thi. Chưa kể đường Nguyễn Đình Thi còn bị thắt cổ chai nên việc ùn tắc và rối loạn giao thông xảy ra thường xuyên" - một lãnh đạo Đội CSGT, trật tự Công an TP Thủ Đức cho biết.

Một khu dân cư mới ở xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP HCM, chủ đầu tư giao nhà cho khách hàng vào ở từ lâu nhưng đường vào thì chưa được đầu tư hoàn thiện Ảnh: LÊ PHONG

Tương tự, ở khu dân cư Hoàng Hải, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, chục năm trước, ai vào mua nhà đều tin rằng rồi đây nơi mình sinh sống sẽ là khu dân cư hiện đại và cao cấp. Đặc biệt, giá nhà cửa sẽ nhanh chóng tăng cao vì vị trí tương đối đắc địa, giá cả phải chăng. Tuy nhiên, hàng trăm hộ gia đình đã vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc làm hạ tầng để bán được hàng, còn các hạng mục khác theo quy hoạch thì không hề triển khai. Từ đó, đường vào khu dân cư này đầy ổ gà. Riêng buổi tối khi ra vào khu dân cư này người dân phải sử dụng đèn pin vì hệ thống điện chiếu sáng chưa đầu tư.

Tình trạng không thực hiện đúng quy hoạch ban đầu được duyệt xảy ra đều khắp ở các khu dân cư, đô thị mới trên địa bàn TP HCM, chứ không riêng gì 2 khu dân cư trên. Trong đó, ngoài TP Thủ Đức còn phải kể đến quận Bình Tân, quận 9, 12 và huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi… Đây là những nơi đã và đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.

800 dự án mới hình thành trong 5 năm

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, trong 5 năm gần đây, TP có hơn 800 khu dân cư, đô thị mới được hình thành. "Có những nơi được hình thành với hạ tầng và tiện ích đạt chất lượng quốc tế nhưng cũng không ít khu dân cư, đô thị mới chỉ làm các công trình nhà ở chưa thật sự quan tâm các dự án phụ trợ được phê duyệt quy hoạch" - Sở Xây dựng TP thông tin.

Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM đánh giá các khu dân cư, đô thị mới hiện tập trung chủ yếu ở các quận, huyện và TP Thủ Đức - nơi đang đô thị hóa mạnh mẽ là điều dễ thấy bởi trùng khớp với định hướng phát triển TP. Thế nhưng, để xảy ra hiện tượng một số vị trí các dự án khu dân cư, đô thị mới có độ cao thấp, nguy cơ ngập nước là điều cần phải xem lại. Ngoài ra, chính các dự án khu dân cư, đô thị mới không làm đúng quy hoạch được duyệt ban đầu mà đã sớm đưa vào sử dụng, tập trung quá nhiều ở gần các dự án giao thông lớn, như các tuyến đường vành đai chưa xây dựng xong đã gây áp lực lên hệ thống giao thông hiện hữu của TP.

Trong khi đó, KTS Trần Bích Thúy, Giám đốc Công ty Công nghệ BĐS Rivew, khẳng định các khu dân cư, đô thị mới được đầu tư bài bản tại TP chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thành công đầu tiên là khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) và sau này khu đô thị Vạn Phúc (TP Thủ Đức), cụm dân cư Celadon (quận Tân Phú)… "Ở những dự án này, thay vì chỉ tập trung làm các sản phẩm nhà ở để bán trực tiếp cho khách hàng thì chủ đầu tư các dự án còn hình thành các dịch vụ đi đầu, như làm công viên, sân bóng, hồ bơi, siêu thị theo quy hoạch… nên người dân không hề than phiền" - bà Thúy đánh giá.

Theo bà, chính nhờ làm ăn bài bản nên giá nhà, đất ở các khu dân cư, đô thị kể trên vẫn cứ tăng từng ngày, điều này vừa có lợi cho khách hàng, vừa có lợi cho chủ đầu tư nếu tiếp tục cung sản phẩm mới ra thị trường.

Theo không ít các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế đô thị, hầu hết các dự án khu dân cư, đô thị mới đầu tư không bài bản là do năng lực tài chính của chủ đầu tư hạn chế. Vì vậy, cần phải xét duyệt kỹ năng lực trước khi phê duyệt dự án. Việc ngó lơ các hạng mục đã được phê duyệt theo quy hoạch thực tế đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến quy hoạch chung của địa phương cũng như khiến quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng.

Chưa kể vì xảy ra mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư đã khiến tình hình an ninh trật tự tại địa phương thêm phức tạp. Do đó, đã đến lúc phải quản chặt việc xây dựng theo quy hoạch đã được duyệt của các dự án khu dân cư, đô thị mới đang và chuẩn bị thực hiện.