Ảnh: NoiThatXhome.vn

Nếu những con số phản ánh đúng thực tế thì tín dụng bất động sản không có gì đáng ngại. Tuy nhiên, đáng tiếc là con số này dường như không phù hợp với thực tế khi thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Vậy con số nợ xấu của tín dụng bất động sản thực sự là bao nhiều?

Nếu địa ốc “chết” ngân hàng cũng sẽ “băng hà”

Các chính sách vĩ mô năm 2010 đã đánh mạnh vào bất động sản. Nguồn tín dụng vào bất động sản bị siết lại một cách mạnh mẽ đã làm cho thị trường này gần như đóng băng và doanh nghiệp khốn đốn. Theo thống kê của NoiThatXhome.vn, có gần 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có mức doanh thu giảm gần 50%, lợi nhuận giảm 70%. Đặc biệt, trong đó nhiều doanh nghiệp thua rất nặng.

Tuy nhiên, chừng đó thông tin cũng chưa thể phản ánh được bức tranh toàn cảnh của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Không bán được hàng trong khi chi phí lãi vay lớn và nợ đáo hạn đến gần khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ vực phá sản. Những công ty được gọi là đại gia trong ngành bất động sản như Công ty CP ĐT PT Đô Thị & KCN Sông Đà (SJS) năm 2011 thua lỗ tới 82 tỷ đồng. Hoàng Anh Gia Lai (HAG) tuy thoát lỗ nhưng doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh. Hiện tại HAG như đang “ngồi trên đống lửa” do đang phải gánh những khoản vay khổng lồ. Một loạt “tiểu gia” như Vạn Phát Hưng (VPH), Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Địa ốc Phát Đạt (PDR)… cũng phải khốn đốn vì nợ nần khiến giá cổ phiếu giảm mạnh.

Nếu địa ốc “chết” thì Ngân hàng cũng “băng hà”. Nắm bắt được “nguyên lý” này nhiều công ty bất động sản đã lao vào một cuộc chơi mạo hiểm khi “vẽ” ra rất nhiều dự án đẹp để vay tiền ngân hàng. Đến khi dự án “sa lầy”, mất khả năng trả nợ thì ngân hàng lại trở thành con tin của doanh nghiệp.

Từ thực tế đó cho thấy, tổng số nợ xấu của tín dụng bất động sản theo báo cáo chính thức chỉ khoảng 7.075 tỷ đồng thật sự là một con số rất khó tin. Theo đánh giá của Fitch Rating, tỷ lệ nợ xấu của Việt Nam thực tế có thể gấp 4 lần con số chính thức, tức là khoảng 13%. Còn theo nhóm chuyên gia của Trung tâm nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), con số nợ xấu của các ngân hàng ở mức từ 8,25% cho đến 14,01%. Trong khi đó nợ xấu của bất động sản thường cao hơn nhiều so với bình quân chung của toàn hệ thống, do vậy số nợ xấu chắc chắn cao hơn nhiều so với con số chính thức.

Con số thực sự có thể là bao nhiêu?

Để giảm nợ xấu, giảm dư nợ bất động sản xuống dưới 16% theo quy định của NHNN, các ngân hàng đã sử dụng rất nhiều “chiêu” để lách luật. Số liệu báo cáo tài chính năm 2011 cho thấy hầu hết các tổ chức tín dụng đều tăng mạnh các khoản mục tài sản khác. Trong khi đó thường tài sản này mang bản chất tín dụng (trái phiếu doanh nghiệp, ủy thác đầu tư, tài sản phải thu khác từ bên ngoài…). Như vậy, thực tế dư nợ cho vay bất động sản có thể cao hơn nhiều so với con số 201.000 tỷ đồng theo con số chính thức.

Nợ xấu của ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản cũng thường được “phù phép” để trở thành con số đẹp. Chiêu đơn giản là ngân hàng thường cho các doanh nghiệp đảo nợ, hoặc gia hạn nợ. Phức tạp hơn có thể chuyển đổi khoản nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn hoặc doanh nghiệp cũng thể phát hành trái phiếu để đảo nợ… Như vậy, trên bảng cân đối tài sản của ngân hàng không còn là nợ xấu, hay nợ quá hạn nhưng về bản chất thì những khoản đảo nợ này lại là nợ cảnh báo hoặc nợ xấu.

Trường hợp công ty Vạn Phát Hưng (VPH) là một ví dụ điển hình với việc 244 tỷ đồng nợ ngắn hạn vay Ngân hàng NN & PT NT chi Nhánh Chợ Lớn “bổng dưng” biến thành nợ dài hạn. Việc đảo nợ này đã giúp cho VPH tránh khỏi việc mất thanh khoản.

Câu chuyện VPH chỉ là một trong số hàng nghìn trường hợp doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Điều này trầm trọng đến mức NHNN đã phải có công văn chính thức cho phép ngân hàng và doanh nghiệp được giãn nợ, gia hạn nợ ...

Số liệu nghiên cứu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc Gia cho thấy tỷ lệ dư nợ cho vay/đầu tư vào bất động sản thực tế cao hơn nhiều so với số báo cáo. Cụ thể, dư nợ bất động sản điều chỉnh vào khoảng 348 nghìn tỷ đồng, cao gấp 1,8 lần số liệu báo cáo và tỷ lệ nợ xấu bất động sản điều chỉnh khoảng 56,77 nghìn tỷ đồng, cao gấp 8,4 lần số liệu báo cáo. Tỷ lệ nợ xấu điều chỉnh là 16,31%, cao hơn nhiều so với con số 3,52% của số liệu chính thức.

Một vài con số thống kê đó đã phác họa phần nào bức tranh thực trạng tín dụng đối với bất động sản hiện nay. Giải quyết vấn đề nợ xấu một cách triệt để là một việc hoàn toàn không dễ dàng. Do đó, việc quá lạc quan kỳ vọng bất động sản mau chóng phục hồi là điều không thể. Tuy nhiên, trước bối cảnh đó thì cũng có thể dự đoán là nhà nước buộc phải “ra tay” để cứu vớt thị trường bất động sản tránh nguy cơ đổ vỡ.