D iện tích đất trên sổ đỏ được công nhận là 1.770m² nhưng chủ đất chỉ xin chuyển mục đích sử dụng khoảng 700m² (đã có phiếu chuyển hẹn 7-1-2011 đến Chi cục Thuế quận 12 để được thông báo số thuế phải nộp). Xin hỏi:

1) Tôi tiến hành đặt cọc 50%, đợi khi nào chủ đất đóng thuế xong và lấy sổ về để ra công chứng mua bán rồi thanh toán hết số tiền còn lại thì liệu có rủi ro gì không?

2) Trường hợp gia đình chủ đất khó khăn, rất cần tiền nên không thể đợi đến khi nộp thuế, lấy được sổ và xin rút lại hồ sơ thì có được không?

3) Khi chủ đất rút hồ sơ về, tôi sẽ mua đất chưa chuyển mục đích sử dụng, sau đó tự xin tách thửa và chuyển mục đích sử dụng có được không?

Luong Hong Diep (diephongluong2@... )

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

1) Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng rủi ro mà bạn đang lo ngại là việc chủ đất có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP, để được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trong trường hợp bạn nêu, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế, như vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Khi được chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất HNK.

Theo khoản 2 điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định 120/2011/NĐ-CP, trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Còn đối với diện tích vượt hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Theo quyết định 64/2001/QĐ-UB của UBND TP.HCM, hạn mức giao đất ở tại khu vực quận 12 là không quá 200m²/hộ. Như vậy, khi được chuyển mục đích sử dụng đất, đối với 200m²
đầu tiên, chủ đất sẽ nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND TP.HCM ban hành, còn phần diện tích còn lại thì phải nộp theo giá thị trường.

Thực tế hiện nay rất nhiều hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đang bị tạm ngừng giải quyết, do các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa thống nhất được cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Do phía chủ đất xin chuyển mục đích 700m² sang đất ở, tức vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định, nên hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất có thể bị vướng trong việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường, cho đến khi có hướng dẫn mới của các cơ quan chức năng.

2) Pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định về trường hợp xin rút lại hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, về nguyên tắc, chủ đất có quyền xin rút lại hồ sơ nếu không có khả năng tài chính để nộp sử dụng đất.

3) Trường hợp chủ đất không tiếp tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, và bạn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sang đất ở, thì cũng sẽ tương tự như trường hợp chủ đất tự chuyển mục đích như đã nêu ở trên.

Thân ái chào bạn.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(www.shlaw.vn)