Ông Kha, người nhiều năm kinh doanh hàng nhập khẩu ở TP HCM, vừa phải trả trước hạn căn nhà phố trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình. Để thuê mặt bằng này 5 năm, ông đặt cọc 6 tháng, thanh toán mỗi quý một lần, và bỏ thêm 250 triệu đồng để tân trang, thiết kế theo nhu cầu. Tầng trệt để kinh doanh buôn bán, các tầng trên chia sẻ cho đối tác thuê lại đặt văn phòng công ty.

Tuy nhiên dịch bệnh khiến việc làm ăn bết bát, nhóm khách thuê các tầng trên từ 5 công ty giờ chỉ còn một trụ lại, việc bán buôn của ông cũng lỗ triền miên vì ế ẩm. Cuối cùng ông buộc phải thanh lý hợp đồng thuê trước hạn. Tiền thuê 150 triệu đồng mỗi tháng, cọc 6 tháng vị chi 900 triệu đồng, cộng thêm chi phí tân trang mặt bằng 250 triệu đồng, ông Kha mất trắng 1,15 tỷ đồng vì trả mặt bằng sớm, mất tiền đặt cọc.

"Tiếc tiền nhưng tôi phải chấp nhận. Dù sao, trả mặt bằng sớm để cắt lỗ vẫn tốt hơn cố bám trụ nhưng kinh doanh bết bát thời gian dài, có khi thiệt hại còn lớn hơn", ông Kha nói.

Chuyện của ông Kha không phải cá biệt trong thời gian qua. Chị Hương, người sáng lập doanh nghiệp xã hội Kết nối người khiếm thị, cũng đang gặp cảnh tương tự với cơ sở xoa bóp dành cho kĩ thuật viên khiếm thị vì Covid-19.

Tháng 2/2020, chị Hương kể vẫn thấy Hội An "đông vui tấp nập", chưa cảm nhận sức nóng của Covid-19. Qua môi giới, chị chọn được một căn nhà 2 tầng, hơn 400 m2 để thuê, mở cơ sở thứ tư cho Omamori Spa. Nếu trả trước 3 năm, năm đầu tiên, chủ nhà nói sẽ cho thuê 65 triệu đồng một tháng, hai năm tiếp theo là 70 triệu đồng/tháng. Sau khi bàn tính, chị Hương ký hợp đồng 5 năm, thanh toán trước 2,46 tỷ đồng, tương đương 3 năm tiền nhà.

"Trong khi ở Hà Nội và các thành phố khác tiền nhà thường được trả theo quý hay 6 tháng, ở Hội An, tiền nhà thường phải trả trước một năm hay hai năm, thậm chí ba năm", chị cho biết.

Bên ngoài cơ sở Omamori Spa tại Hội An ngày 26/5. Ảnh: Omamori Spa.

Việc cho thuê theo năm như vậy, theo một chủ kinh doanh mặt bằng tại Hội An, là phổ biến vì giúp cho người thuê tránh bị tăng giá nhà (khoảng 10-20% một năm) và bị lấy lại mặt bằng nếu có khách khác trả cao hơn. Với một hộ kinh doanh thuê mặt bằng giá 50 triệu một tháng, trả một lần trong 5 năm, nếu kinh doanh tốt, thời gian hoàn vốn có thể chỉ trong 3 năm.

Lúc đứng ra thuê, chị Hương khá tự tin bởi nghĩ việc kinh doanh thuận lợi như các cơ sở khác của Omamori, thường mất 2 năm để hoà vốn, vì đã có tiếng trên TripAdvisor và Lonely Planet. Bà Cherie Blair, phu nhân cựu Thủ tướng Anh cũng từng ghé thăm chuỗi spa này. Nhưng đó là trong điều kiện kinh doanh bình thường của Hội An.

Thực tế, sau khi ký hợp đồng, cơ sở này chưa thực sự kinh doanh bình thường một ngày nào cả. "Vừa thuê xong thì giãn cách toàn xã hội, giãn cách xong thì riêng Hội An bị phong toả cuối tháng 7 đến đầu tháng 9, hết phong toả thì lại lũ lụt tháng 10-12, đầu năm thì dịch bùng phát lần ba", chị liệt kê. Giữa mỗi "đợt nghỉ", spa có mở vài ngày nhưng nhanh chóng phải đóng vì không có khách.

Cạn kiệt tài chính, nhân sự xin nghỉ hết vì không có việc làm, đầu tháng 2, chị đề nghị giảm 50% tiền thuê ở Hội An nhưng không được đồng ý. Sau đó, chị tiếp tục đề nghị kết thúc hợp đồng sớm để giảm áp lực kinh tế, chủ nhà yêu cầu ngoài tiền thuê hàng tháng, phải phạt hợp đồng 840 triệu đồng.

Cho rằng số tiền phạt hàng trăm triệu đồng là không hợp lý, chị Hương và chủ nhà không tìm được tiếng nói chung. Đến nay, chủ nhà vẫn giữ toàn bộ số tiền còn chị Hương cho rằng dịch bệnh ảnh hưởng tới điều kiện kinh doanh bình thường nên quyết định kiện ra toà. Theo tính toán của chị, cơ sở thiệt hại hàng tỷ đồng tiền thuê nhà, tiền đầu tư cơ sở vật chất kinh doanh mà không thể hoạt động, toàn bộ hệ thống nhân sự gây dựng nhiều năm bị đứt gãy, phải mưu sinh bằng các việc khác nhau mà không biết bao giờ mới có thể quay lại.

Việc đưa nhau ra toà vì hợp đồng cho thuê mặt bằng đã có tiền lệ với trường hợp của Công ty TNHH CJ CGV Việt Nam hồi đầu tháng 5. CGV đã kiện ra toà 2 đơn vị cho thuê mặt bằng vì không tìm được tiếng nói chung khi muốn kết thúc hợp đồng mà không phải bồi thường tiền phạt. Cơ sở của doanh nghiệp là Điều 420 của Bộ luật Dân sự về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản mà ở đây Covid-19 là tác nhân. Theo đó, khi rơi vào hoàn cảnh như vậy, một trong hai bên có thể yêu cầu đàm phán lại để điều chỉnh hợp đồng phù hợp với thực tế.

"Mặc dù CGV và đơn vị cho thuê mặt bằng đã nỗ lực đàm phán trong một thời gian nhưng không đạt được giải pháp chung nên CGV buộc phải thực hiện theo quy định pháp luật là yêu cầu Tòa án hỗ trợ giải quyết vụ việc", đại diện CGV nói với VnExpress.

Nhưng dịch bệnh không chỉ tác động đến những người đi thuê nhà, các chủ nhà cũng đối diện với nhiều gánh nặng. Một chủ nhà trong phố cổ Hội An cho biết, tình huống phổ biến ở Hội An trong 12-16 tháng qua là khách thuê không làm ăn được, trả lại mặt bằng và đòi tiền đã đóng, song chủ nhà không ứng phó kịp.

Một dãy các hàng quán đóng cửa trên đường Trần Phú, Hội An cuối tháng 3/2021. Ảnh: Anh Tú.

"Ngặt nỗi chủ nhà cũng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, họ không thể trả lại tiền vì hoạt động đơn lẻ, là cá thể hoặc kinh doanh hộ gia đình, họ đã tiêu hết hoặc dùng vào việc khác và không có nguồn hoàn lại", người này cho biết.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty VNO đánh giá năm 2020 là giai đoạn cực kỳ khó khăn và thị trường cho thuê mặt bằng chỉ có dấu hiệu khởi sắc đôi chút từ cuối quý I. Tuy nhiên, trong vài tuần đầu tháng 5, từ khi dịch Covid-19 bùng phát lại, tình hình chuyển biến xấu hơn so với hồi tháng 3 và 4/2021.

Ông Hải cho biết, thường việc trả mặt bằng và mất cọc kiểu không bên nào có lợi. Chủ nhà tuy nhận khoản bồi thường nhưng mặt bằng thường phải giảm giá và mất thêm thời gian tìm khách thuê mới, chịu mất khoản phí môi giới cho hợp đồng thuê này. Trong khi đó, bản thân khách thuê đã bước đến đường cùng không thể cầm cự nữa nên mới đành chấp nhận bỏ cọc, xem như cắt lỗ, ngăn tình trạng thua lỗ kéo dài thêm.

"Trường hợp tốt nhất vẫn là chủ nhà và khách thuê cùng ngồi lại, tìm giải pháp hỗ trợ lẫn nhau để hai bên tiếp tục đồng hành vượt khó. Đa phần những mặt bằng vẫn còn kinh doanh được trong mùa dịch nhờ chủ nhà và khách thuê tìm được tiếng nói chung", ông nói.