“Từ năm 2001 đến 2011, UBND TP đã ra quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2.836 dự án đầu tư với tổng diện tích hơn 22.000 ha. Phần lớn dự án sản xuất, kinh doanh được triển khai nhanh nhưng còn nhiều dự án khác chậm tiến độ do vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng” - UBND TP.HCM cho biết trong báo cáo tình hình thực hiện các dự án trên địa bàn. Đây là tài liệu chuẩn bị cho kỳ họp thứ VI HĐND TP.HCM với chuyên đề “Công tác lập, tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch đô thị”.

Găm đất để trục lợi

Vì sao nhiều dự án hoàn tất nhanh? Đó là các dự án kinh doanh không áp giá bồi thường mà hầu hết chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi được chấp thuận địa điểm và giao đất, họ đã có sẵn quỹ đất, chỉ lập thủ tục đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp có nhu cầu thật sự về mặt bằng nên tiến độ triển khai dự án rất nhanh.

Trong khi đó, một số dự án chậm tiến độ do chủ đầu tư không có năng lực về vốn, kinh nghiệm quản lý, điều hành dự án, tham gia đầu tư theo phong trào “địa ốc”. Thậm chí có doanh nghiệp chỉ lập thủ tục để được thu hồi - giao đất nhưng không đầu tư, sau đó tìm cách chuyển nhượng dự án hưởng chênh lệch.

Nhiều dự án ở Khu Nam Sài Gòn đến nay vẫn chậm trễ vì nhiều lý do. (Ảnh chụp ngày 1-10 trên đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh) Ảnh: HTD

Thị trường địa ốc cũng đang “làm khó” các dự án. Giá bất động sản vẫn tiếp tục giảm, giao dịch giảm, nhiều dự án không có giao dịch. Chi phí đầu tư cao, giá thành sản phẩm tăng, đầu ra thị trường bất động sản bị chững lại cũng khiến một số chủ đầu tư không đủ nguồn vốn thực hiện dự án. Một số doanh nghiệp đành thi công cầm chừng hoặc tạm ngưng dự án.

Ngoài ra, để tạo quỹ đất dự án hiện có hai phương thức: thu hồi đất - bồi thường và tự thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung quy định thực hiện từng phương thức chưa cụ thể, rõ ràng, dễ gây hiểu lầm. Cụ thể, Điều 38 và Điều 40 Luật Đất đai được hiểu rằng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh thì phải tự thương lượng với người sử dụng đất, không áp giá bồi thường. Trong khi Nghị định 181/2004 lại quy định nhiều loại dự án sử dụng đất mục đích kinh doanh vẫn thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Điều này dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện trong nhân dân.

Thay thế nhà đầu tư thiếu năng lực

Để tháo gỡ những vấn đề trên, UBND TP cho biết sắp tới sẽ áp dụng nhiều giải pháp tích cực. Với các trường hợp được chấp thuận địa điểm đầu tư dự án nhà ở và có tiến độ thỏa thuận bồi thường chưa đạt 50%, TP giao Sở Xây dựng kiểm tra, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đối với dự án chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng được từ 80% diện tích trở lên, nay không thể tiếp tục thỏa thuận bồi thường do người sử dụng đất đòi giá quá cao, TP thống nhất chủ trương thu hồi phần diện tích đất còn lại. Chủ đầu tư phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với mức hỗ trợ không thấp hơn mức bình quân những trường hợp thỏa thuận trước đây.

Đối với dự án sản xuất, kinh doanh - phúc lợi công cộng đã có quyết định thu hồi, giao đất, cho thuê đất, nếu chủ đầu tư chưa thực hiện bồi thường hoặc bồi thường chậm do không đủ năng lực, TP sẽ kiên quyết thu hồi, giao cho chủ đầu tư khác. Với dự án đã bồi thường được 50%-80% diện tích, TP giao các sở, ngành rà soát cụ thể.

Trường hợp dự án đã bồi thường 100%, nếu chủ đầu tư không đủ nguồn vốn xây dựng sẽ được phép hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác.