San đất phân lô, bán nền nhất định sẽ bán được đất với giá cao hơn nhiều, so với đất dùng để sản xuất nông nghiệp là suy nghĩ của nhiều người dân có đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp. Nhiều người đã thực hiện giao bán đất và nhà khi chưa có đủ điều kiện và cơ sở pháp lý, rồi người chịu thiệt nặng nhất chính là người mua. Cùng làm rõ hiện tượng trên qua bài viết dưới đây.

Hiện tượng phân lô, bán nền đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp

Thế nào là phân lô, bán nền? Xử phạt như nào với hành vi trên?

Được biết đến là huyện thuần canh nông nghiệp – huyện Châu Thành có nền nông nghiệp khá phát triển, sản lượng hàng năm cao, trinh phục được nhiều thị trường khó tính. Vậy mà gần đây, địa phương này nổi lên phong trào san đất, bán nền những khu đất vốn dùng để trồng cây nông nghiệp. Vậy thế nào là phân lô, bán nền?

Thế nào là phân lô, bán nền?

Trong kinh doanh bất động sản thì đây là thuật ngữ rất quen thuộc. Còn đối với quy định của pháp luật, phân lô bán nền chính là tách các thửa đất để chuyển nhượng cho cá nhân hay tổ chức khác có nhu cầu mua.

Có điểm đáng lưu ý là việc phân lô bán nền, chỉ việc tách đất thuộc các dự án đầu tư và xây dựng của chủ đầu tư do nhà nước cấp phép, không bao gồm các trường hợp tách đất theo quy định của pháp luật.

Thế nào là phân lô, bán nền?

Một số hộ gia đình có đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp đã tự ý lấp đất, phân lô và bán nền nhiều thửa ruộng mà không thông qua quy định của pháp luật. Mọi giao dịch chỉ là ký tay của hai bên mà chưa có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền. Điều này đồng nghĩa với việc người dân đã vi phạm pháp luật và phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Xử phạt như nào với hành vi trên?

Theo điều 6 luật đất đai 2013, quy định về nguyên tắc sử dụng đất thì việc sử dụng đất đúng mục đích là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Khi có nhu cầu chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc phân lô bán nền đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp được coi là vi phạm pháp luật và sẽ phải chịu xử phạt hành chính, theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể là theo điều 91 của chính phủ về luật đất đai, tùy vào mức độ vi phạm để đưa ra mức phạt tương ứng như sau:

• Phạt ít nhất là 3.000.000 đồng đối với trường hợp sử dụng dưới 0.01 ha tức là 100m2 để sử dụng sai mục đích cho phép.Trường hợp cao nhất sẽ bị phạt với mức tiền là 250.000.000 đồng với diện tích đất vi phạm 3 ha. Đây là xử phạt ở các khu vực nông thôn.
• Còn đối với các huyện, thị trấn, ven đô thị và thành phố nếu vi phạm về diện tích đất sẽ chịu mức phạt cao gấp hai lần so với vùng nông thôn. Tức là phạt 6.000.000 đồng đối với diện tích đất là dưới 100m2 và 500.000.000 đồng với diện tích đất trên 3 ha.
• Bên cạnh việc phải nộp phạt thì người sử dụng đất còn phải khắc phục hậu quả: đồng nghĩa với việc người sử dụng đất sai mục đích phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu trước khi vi phạm. Ngoài ra còn cần đăng ký biến đổi đất đai, nộp lại khoản nợ bất hợp phát do vi phạm có được.

Việc xử phạt hành chính sẽ căn cứ vào nghị định luật đất đai và mức độ vi phạm của người sử dụng đất để đưa ra biện pháp xử phạt hợp lý và công bằng. Người bán đất phải chịu trách nhiệm xử phạt hành chính, vậy còn người mua những căn nhà tại khu đô thị tự phát đó có ảnh hưởng gì?

Rủi ro trong việc mua bán đất ruộng Huyện Châu Thành Đồng Tháp

Những giao dịch đất nền mà cá nhân hay qua các công ty bất động sản, đứng ra để mua bán đã tạo nên những cơn sốt đất chưa từng có tại đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp. Những người dân ham đầu tư hay mong muốn mua đất tại các khu đô thị tự phát, vô tình sẽ gặp phải các thiệt hại và rủi ro vô cùng lớn.

Rủi ro trong việc mua bán đất ruộng Huyện Châu Thành Đồng Tháp

Như đã chia sẻ ở trên, trường hợp người bán còn phải phục hồi lại hiện trạng đất thì người mua sẽ không tránh khỏi việc mất trắng tiền và đất. Bởi vì trên giấy tờ đây là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện chuyển đổi đất theo quy định của pháp luật.

Một trong những nguyên nhân gây nên thiệt hại này là do người bán đất nền, chưa đủ điều kiện để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo luật đất đai, để tách thửa tại khu vực đô thị thì diện tích phải đảm bảo từ 300m2 trở lên. Còn đối với khu vực nông thôn các huyện, xã phải đảm bảo tối thiểu diện tích đất nông nghiệp là 700m2.

Trên thực tế cho thấy, hiện tượng phân lô, bán nền chỉ diễn ra với quy mô nhỏ 70m2 – 100m2 chưa đủ điều kiện để xin tách thửa. Nên hầu như các giấy tờ chỉ là ký tay của hai bên mà không có dấu xác nhận của địa phương. Chính vì vậy, khi sự việc này bị đưa đến cơ quan chính quyền thì người mua sẽ chịu nhiều thiệt hại. Bởi không có đủ điều kiện về mặt pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền lợi.

Bài học ở đây là hãy nghiên cứu kỹ về lô đất mình định mua, xem lô đất đó có đủ giấy tờ sổ đỏ và đặc biệt là đã thực hiện chuyển đổi, có chữ ký của cơ quan chính quyền địa phương. Đối với những lô đất chưa thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp và muốn chuyển đổi có thể tham khảo các điều kiện và thủ tục dưới đây.

Điều kiện và thủ tục để thực hiện tách đất nông nghiệp

Để thực hiện chuyển đổi đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp ,cần đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để ở hoặc để bán dưới hình thức phân lô, bán nền.

Điều kiện thực hiện chuyển đổi đất:

• Đầu tiên phải đảm bảo việc chuyển đổi phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Các chủ đầu tư dự án hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng như: Dịch vụ, hạ tầng xã hội và kỹ thuật.
• Phải đảm bảo cung cấp được các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thu gom rác,...Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Bên cạnh đó chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất bao gồm: thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các lệ phí phát sinh liên quan đến đất đai (nếu có).

Điều kiện thực hiện chuyển đổi đất

• Cuối cùng là chủ đầu tư dự án xây dựng không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt và khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên. Đặc biệt hộ gia đình và cá nhân nhận chuyển nhượng phải xây nhà theo đúng giấy phép xây dựng.

Khi đã đáp ứng được các điều kiện trên thì giai đoạn tiếp theo là bắt tay vào chuyển nhượng đất ruộng Châu Thành Đồng Tháp sang hình thức đất phân lô, bán nền. Bạn có thể tham khảo thủ tục dưới đây để có thể hoàn thành việc chuyển đổi chính xác nhất.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền

Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức phân lô bán đất nền theo quy định tại điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP, tức là các điều kiện nêu trên. Bạn nên thực hiện các thủ tục sau để chuyển đổi đất sử dụng:

• Bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan đến giấy phép hoạt động, quyết định của ủy ban nhân dân chấp thuận dự án đó. đặc biệt là đến tận nơi để xác định lại tình trạng đất để tránh rủi ro cho bản thân.
• Không chỉ vậy khi bạn nhận chuyển nhượng đất phải kiểm tra xem mảnh đất có vướng vào tranh chấp, bị thế chấp hay kê biên đất thuộc quy hoạch không, nếu không bạn có thể chuyển sang bước tiếp theo.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền

• Khi lô đất đã đáp ứng được các bước trên bạn có thể ký hợp đồng. Bằng việc đến chi cục thuế kê khai và đóng thuế liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Mong rằng những kinh nghiệm trên đây, giúp độc giả trong việc chọn lựa đất ruộng huyện Châu Thành Đồng Tháp mà không chịu thiệt hại hay rủi ro lớn. Hãy là người mua đất thông minh.