Ông A và Vợ có uỷ quyền cho ông B được phép toàn quyền chuyển đổi mục đích sử dụng, ký hợp đồng đặt cọc, xin phép xây dựng, ký bản vẽ, đóng thuế, làm thủ tục hoàn công, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng khu đất trên. Nếu mua Tôi sẽ mua từ người uỷ quyền là ông B.

Vậy xin hỏi LS 1 số vấn đề về đất đai như sau:

1. Lô đất này thuộc đất biệt thự nhà vườn năm 1999 (ghi rõ trong sổ cấp tháng 12 năm 2008). Tôi dự định sẽ mua đồng sở hữu với ông C thành diện tích 2x40=80m2,vậy Tôi và ông C có được tách sổ theo QD19-2009-UBNDTP-25-02-09 không? trường hợp nếu không được mà ông C xây nhà thì Tôi và ông C có tách sổ được không?

2. Nếu tách được sổ thì ông A hay người được uỷ quyền đứng ra tách sổ (trường hợp hợp đồng uỷ quyền còn và hết hiệu lực)?

3. Ông B đã xin giấy phép xây dựng 1 trệt, 1 lầu cho khu đất, vậy Tôi có thể xin lại giấy phép xây nhà cấp 4 không? chi phí xin lại GPXD?

4. Quy định nào nói rõ hơn về đất biệt thự nhà vườn?

hieu.nguyenbt6@...

Luật sư Nguyễn Thế Truyền – Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh trả lời:

Tình huống của bạn có thể là giả định thế nên sẽ có nhiều phương hướng và nhiều cách giải quyết tình huống.

Thứ nhất, trường hợp của bạn có thể tách thửa được, nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện trong đó có điều kiện về diện tích tối thiểu của thửa đất và trình tự của việc tách thửa.

Về trình tự, thủ tục tách thửa đất, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

“Điều 145. Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân;

b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền hoặc trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;

đ) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;

e) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.”

Thửa đất thuộc quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh nên việc tách thửa cần phải căn cứ vào diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa của Quyết định UBND thành phố Hồ Chí Minh số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, nếu Ông A muốn tách thửa để chuyển nhượng cho bạn hay ông C hay cả hai thì cũng đều cần phải có diện tích tối thiểu phù hợp với quyết định của UBND thành phố Hồ Chí Minh số 19/2009/QĐ-UBND trên.

Thứ hai, Ông A là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có thể có cả vợ đứng tên), thế nên ông A mới là người thực hiện việc tách thửa, còn ông B chính là người thực hiện các công việc để giúp cho ông A trong việc tách thửa theo ủy quyền để thực hiện công việc.

Thứ ba, Theo Điều 5 của Nghị định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2010 ban hành Quy định về cấp giấy phép và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh của UBND thành phố Hồ Chí Minh có quy định:

“Điều 5. Thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

2. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất quy định tại Điều 3 của Quy định này (01 bộ). Trường hợp bản sao không có chứng thực thì cán bộ, công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đối chiếu với bản chính, ký xác nhận vào bản sao và chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản sao so với bản chính.

a) Đối với trường hợp xây dựng, sửa chữa nhà là tài sản thế chấp: phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật.

b) Đối với việc xây dựng, cải tạo công trình thuộc cơ sở tôn giáo (theo quy định phải xin cấp cấp giấy phép xây dựng): phải có ý kiến chấp thuận của Ban Tôn giáo - Dân tộc (Sở Nội vụ).

c) Đối với công trình ngầm đô thị là đường dây ngầm, đường ống ngầm, hào và cống, bể kỹ thuật: phải có giấy tờ về cho phép đầu tư xây dựng công trình và thỏa thuận về hướng tuyến với cơ quan quản lý quy hoạch địa phương nếu công trình đó chưa được xác định trong quy hoạch đô thị được phê duyệt.”

Như vậy, khi bạn đứng tên trên thửa đất đó, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin giấy phép xây dựng. Còn các chi phí cụ thể xin giấy phép xây dựng thì bạn cần liên hệ với cơ quan nhà nước nơi cấp giấy phép xây dựng để biết về từng loại phí, lệ phí phù hợp.

Thứ tư: Hiện nay có rất nhiều quy định liên quan nói về nhà biệt thự ví dụ như: Luật đất đai 2003; luật nhà ở 2005; Thông tư số 38/2009/TT-BXD, ngày 8/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị.....