Khi bật bất cứ bản tin nào lên trong khoảng thời gian này, cụm từ bạn nghe thấy khá nhiều đó chính là ‘trạng thái bình thường mới’. Một sự kỳ vọng được đặt ra khi cuộc khủng hoảng COVID-19 đã làm thay đổi vĩnh viễn mọi thứ chúng ta biết và chúng ta cần chấp nhận sự kiện không thể lường trước đó.

Tôi có một cái nhìn hơi khác biệt, nhất là khi mọi thứ thay đổi trong lĩnh vực kinh doanh cho thuê nhà dành cho một gia đình.

Thế giới luôn trong guồng quay của sự biến động. Điều đó càng đúng hơn trước COVID-19 và nó sẽ tiếp tục biến đổi không ngừng sau khi chúng ta tìm được vắc-xin. Điều này là bình thường kể từ khi tôi tham gia vào kinh doanh cho thuê nhà dành cho một gia đình cách đây 15 năm và phát triển theo thời gian. Chẳng hạn, việc xây dựng toàn bộ một lô nhà cho thuê đã không còn tồn tại cách đây 15 năm. Thế nhưng hiện nay, nó lại đang là xu hướng mới nổi.

Một minh chứng khác dễ nhận thấy hơn về tác động của đại dịch. Thay vì lười biếng, hãy quan sát mọi thứ đang thay đổi như thế nào trong trạng thái bình thường mới:

Một số xu hướng có sẵn đang tăng tốc. Chẳng hạn, hội nghị trực tuyến và làm việc tại nhà là xu hướng đã phát triển trước khi xuất hiện đại dịch. Sau khi đại dịch bùng nổ, làm việc tại nhà và hội nghị trực tuyến đã tăng nhanh một cách chóng mặt.

Một số thứ chỉ diễn ra sự thay đổi tạm thời; tôi dám cá rằng việc giữ khoảng cách 6 feet trong cửa hàng sẽ biến mất ngay khi có vắc-xin.

Có những thứ hầu như không thay đổi. Con người vẫn cần một ‘mái ấm’ để che chở cho họ. Bây giờ, hãy áp dụng cùng một lối suy nghĩ đối với việc đầu tư vào thị trường căn hộ cho thuê dành cho một gia đình:

Những gì đang tăng trưởng? Cho thuê sẽ tiếp tục phát triển, nhưng với tốc độ nhanh hơn. Những gì là tạm thời? Người cho vay đang tạm ngưng các giao dịch đã được chấp thuận mới chỉ hai tháng trước đó. Điều gì không thay đổi? Bất động sản nhà ở dường như vẫn đang giữ giá.

Những thách thức kinh tế sẽ thúc đẩy nhiều người thuê nhà hơn

Đầu tiên, hãy nhìn toàn cảnh cái cách COVID-19 thúc đẩy tăng trưởng số lượng người tiêu dùng sẽ thuê nhà. Trước khi có bệnh dịch, thế hệ Y đã có tuổi và họ tìm kiếm một ngôi nhà với bốn bức tường cùng một sân vườn. Thật không may, nhiều người trong thế hệ Y đang gánh chịu một khoản nợ vay sinh viên đáng kể. Điều này đang cản trở khả năng mua nhà của họ và đẩy nhiều người vào tình cảnh phải thuê nhà. Ảnh hưởng tài chính bởi COVID-19 sẽ khiến căng thẳng leo thang hơn nữa đối với tình trạng tài chính cá nhân và sẽ khiến việc sở hữu một ngôi nhà nằm ngoài tầm với của nhiều người. Cuối cùng, điều này làm gia tăng số lượng người muốn – hoặc cần – thuê nhà.

Người cho vay luôn chịu nhiều rủi ro hơn khi thị trường đi xuống

Tiếp theo, tại sao các ngân hàng ngưng các giao dịch lại là hiện tượng tạm thời? Hầu hết chiến lược cho vay dịch chuyển như một con lắc. Khi điều kiện kinh tế khả quan, các ngân hàng bắt đầu nới lỏng các chính sách và chấp nhận rủi ro nhiều hơn. Khi nền kinh tế bắt đầu chững lại, những người cho vay theo bản năng trở nên sợ rủi ro hơn.

Với điều kiện kinh tế hiện tại đang hướng đến một sự suy thoái, những người cho vay đang tránh xa những khách hàng có rủi ro cao và yêu cầu một phần của hóa đơn cần được thanh toán trước khi ký hợp đồng cho vay được bảo đảm ngay cả đối với những khách hàng có tín dụng nguyên sơ. Chúng tôi đang thấy các khoản cho vay ở 70% khoản vay trên giá trị/ khoản vay để chi phí tỉ lệ (LTV/LTC), trong khi cách đây mới chỉ hai tháng là 80%.

Điều này không tạo thành một trạng thái bình thường mới. Chỉ đơn giản là một phản ứng bình thường của những người cho vay khi đối mặt với khoảng thời gian cần thử nghiệm. Khi nền kinh tế trở lại thịnh vượng, những người cho vay sẽ quay trở lại theo hướng có được nguồn tài chính dễ dàng hơn.

Nhà vẫn là một khoản đầu tư đáng giá

Cuối cùng, giá trị nhà đã tăng trưởng trở lại một cách tốt đẹp sau đại dịch COVID-19 tại nhiều thị trường trên cả nước. Ở Detroit, giá giao dịch trung bình tăng 8,5% từ tháng Tư năm 2019 cho đến tháng Tư năm 2020. Tại Austin, bang Taxas, giá giao dịch trung bình tăng 3,2% và tại Atlanta, giá giao dịch trung bình tăng 8,9%.

Đó là một tín hiệu tốt lành đối với các nhà đầu tư bất động sản cho thuê dành cho một gia đình, vì danh mục đầu tư của họ nhiều khả năng vẫn giữ giá. Nỗi lo về việc thu tiền thuê vẫn tồn tại, song theo Hiệp hội các nhà quản lý bất động sản nhà ở quốc gia, “trên 60% nhà quản lý bất động sản báo cáo rằng 91 đến 100% người thuê nhà của họ đã trả tiền thuê tháng Năm đầy đủ và đúng hạn.” Điều này có nghĩa là dòng tiền cho thuê vẫn khả quan đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Điều này có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản cho thuê dành cho một gia đình

Phân tích từng giai đoạn của bất cứ một doanh nghiệp nào không theo các tiêu chí này – Điều gì tăng tốc, điều gì là tạm thời, và điều gì không thay đổi – cung cấp một phương pháp khách quan để đánh giá sự thay đổi. Chúng ta sẽ phát triển trong sự biến động, trong đại dịch hoặc là không gì cả.

Ngay cả với những biến đổi gần đây, đầu tư vào thị trường cho thuê nhà dành cho một gia đình vẫn mang ý nghĩa dài hạn. Sự gia tăng về tỷ lệ người thuê tiềm năng tạo nên một thị trường sẵn sàng nhằm lấp đầy những ngôi nhà và tạo ra dòng tiền. Giá trị nhà bền vừng khiến cho thị trường bất động sản cho thuê dành cho một gia đình trở thành một khoản đầu tư dài hạn hợp lý – ngay cả khi các căn nhà có giảm nhẹ giá trị ngắn hạn, một dòng tiền khả quan từ thu nhập cho thuê sẽ giúp nhà đầu tư xây dựng vốn.

Trong thời gian ngắn hạn, các chiến lược cho vay chặt chẽ hơn có thể sẽ ngăn các nhà đầu tư nằm ngoài cuộc chơi. Tuy nhiên, việc thực hiện các giao dịch ngoài ngân hàng truyền thống như là các tổ chức tín dụng hay các ngân hàng cộng đồng nhỏ hơn có thể đề xuất cho các nhà đầu tư những điều khoản mà họ cần để đạt được thỏa thuận. Và đương nhiên, một số nhà đầu tư vẫn sẽ sẵn sàng nhận thỏa thuận 70% khoản vay trên giá trị/ khoản vay để chi phí tỉ lệ.

Quan sát các xu hướng kinh doanh bất động sản cho thuê dành cho một gia đình thông qua thấu kính này thay vì từ bỏ cuộc chơi quá sớm và chấp nhận cái gọi là trạng thái bình thường mới vẫn là một ưu thế cực kỳ hấp dẫn. Vâng, chúng ta đang trải qua khoảng thời gian điên rồ. Nhưng, điều đó không có nghĩa các nhà đầu tư chỉ có thể chật vật vượt qua. Hãy học cách phân tích và xoay sở với sự biến đổi, và khi ấy lợi nhuận vẫn đang sinh sôi.