Nhà đầu tư công trình ngầm ở công viên Thủ Lệ (Hà Nội) sẽ được “sử dụng chung” cả 16.000 m2 phần nổi của công viên Ảnh: V.H

Trong đó đáng chú ý là hiện tượng điều chỉnh quy hoạch, dồn dự án vào nội đô; thậm chí một số nhà đầu tư “găm” đất để xin điều chỉnh quy hoạch nhằm hưởng lợi từ chênh lệch địa tô.

Để có được báo cáo này, đoàn giám sát do Phó chủ tịch Quốc hội (QH) Phùng Quốc Hiển làm trưởng đoàn đã làm việc với Chính phủ, 7 bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó có những nơi “nóng” nhất về đất đai như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), các “đại gia” bất động sản lớn nhất VN và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị.

Cố tình giữ đất để xin điều chỉnh quy hoạch

Tại báo cáo này, dự án 8B Lê Trực (Q.Ba Đình, Hà Nội) được dẫn ra như một ví dụ điển hình của việc xây dựng sai giấy phép, không giật cấp để tăng diện tích sàn xây dựng; tự ý tăng chiều cao các tầng.

Ngoài ra, một số khu vực như Đầm Bông, Đầm Sòi (Q.Hoàng Mai, Hà Nội) cũng được nêu tên khi quy hoạch xác định là đất cây xanh nhưng hiện tồn tại các khu dân cư.

Nhiều dự án đô thị tại Hà Nội triển khai chậm tiến độ do một số nhà đầu tư có biểu hiện giữ đất, trì hoãn bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư để chờ khi có điều kiện mới thực hiện hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, như dự án xây dựng Trường mầm non Vạn Xuân (P.Định Công, Q.Hoàng Mai), dự án Phòng khám đa khoa và khu chăm sóc sức khỏe người già tại lô đất CC1.III.11.4 thuộc khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án khu tổ hợp dịch vụ văn phòng bán đảo Linh Đàm tại lô CC2 (mảnh A) tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (P.Hoàng Liệt, Q.Hoàng Mai).

Việc nhà đầu tư cố tình giữ đất để xin điều chỉnh quy hoạch là có lý do, bởi trên thực tế, đúng là nhiều địa phương đã điều chỉnh quy hoạch theo ý nhà đầu tư, theo báo cáo giám sát.

Báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương cho thấy cả nước có đến 1.390 dự án có quy hoạch điều chỉnh từ 1 - 6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng làm gia tăng chênh lệch địa tô, tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số.

Riêng Hà Nội đã có ít nhất 2 dự án ngầm ở công viên Cầu Giấy và công viên Thủ Lệ gây bức xúc trong dân chúng vì lo ngại “xẻ thịt” không gian công cộng; trong đó với công viên Thủ Lệ, TP.Hà Nội cho phép nhà đầu tư “sử dụng chung” cả phần diện tích nổi 16.000 m2 với doanh nghiệp quản lý công viên.

Gây nhiều hệ lụy lớn

Điểm đáng lo ngại là việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư đã làm thay đổi lớn so với quy hoạch ban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân như một số dự án của TP.Hà Nội.

Điển hình là dự án Tổ hợp công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại lô HH1, HH2, HH3 và HH4 lô CC6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, điều chỉnh chỉ tiêu mật độ xây dựng từ 24,6% lên gần 40%, tầng cao trung bình từ 20,33 tầng lên tối đa 40 tầng; đã biến Linh Đàm từ một “khu đô thị kiểu mẫu” thành nơi rất nhiều người dân phải rút chạy để tránh quá tải cả về hạ tầng, điện nước và trường lớp cho con em đi học.

Nêu ví dụ là Hà Nội, báo cáo cho biết, việc xây dựng công trình cao tầng có xu hướng co cụm tập trung vào khu vực trung tâm các đô thị tại TP này khiến tỷ trọng công trình cao tầng trong khu vực nội đô lên tới 80%.

“Việc điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mặc dù góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nhu cầu nhà ở cho người dân song lại dẫn đến gia tăng số căn hộ tại các dự án, gián tiếp làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực”, báo cáo phản ánh.

Ở chiều ngược lại, cả Hà Nội và TP.HCM đều không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng.

Chưa hết, kết quả giám sát còn chỉ ra xây dựng các quy hoạch đô thị, cấp phép cho nhiều dự án xây dựng mặt tiền ven sông, ven biển ảnh hưởng đến cảnh quan chung, môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư.