Đất ruộng bán chỉ có hợp đồng giấy tay: Làm sao chuyển mục đích sử dụng?

Hiện tại tôi đang có ý định mua một mảnh đất 43.5m2 (4.35 x 10m) trong tổng diện tích là 87m2 ở thôn Kiều Mai - Từ Liêm - Hà Nội. Mảnh đất này trước đây là đất ruộng chưa có sổ đỏ khi chủ đất (người bán lại cho tôi) mua chỉ có hợp đồng viết tay và xác nhận của địa phương. Hiện tại xung quanh mảnh đất này đều đã xây dựng hết nhà cửa và đều làm được sổ đỏ. Vậy nếu tôi mua mảnh đất này và muốn làm thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì phải làm những thủ tục gì và chi phí ra sao?

Trả lời

Mảnh đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN”) vì vậy chúng tôi khuyên bạn cần cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định vì những giao dịch dạng này ẩn chứa rất nhiều rủi ro về sau.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi, trường hợp bạn mong muốn nhận chuyển nhượng, bạn cần tiến hành theo trình tự như sau:

1. Tiến hành đàm phán, thỏa thuận và yêu cầu người có tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành thủ tục tách thửa để xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Quyết định 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội và Quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND TP Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 6, Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ 0.5%.

2. Sau khi đất được cấp GCN, các bên tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng sẽ đăng ký biến động để xác lập quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng (nếu không có thỏa thuận khác): bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ 0.5% giá trị quyền sử dụng đất và lệ phí cấp GCN theo quy định tại Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.