Sau gần 50 năm đi vào hoạt động các chung cư cũ (trước năm 1975) hầu hết các chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng, vẫn còn nhiều hộ dân sinh sống. Những bức tường bên ngoài đã hoen ố, bong tróc theo thời gian, đường dây diện thì chằng chịt, ống nước không đi theo một sự sắp đặt nào. Bên trong là các căn hộ bị nghiêng lún, ẩm thấp, tối tăm... có thể sụp đổ bất cứ lúc nào gây mất an toàn cho người sử dụng.

Có thể kể đến cụm 8 chung cư thuộc cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh). Trong đó, chung cư lô IV và lô VI đã được bồi thường giải toả, 6 chung cư lô số còn lại có diện tích gần 57.000m2 và khoảng 1.427 hộ dân (khoảng 4.784 người).

Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc ở công trình mới có số tầng cao tối đa là 30 tầng, quy mô khoảng 8.000 người, số căn hộ phục vụ tái định cư khoàng 1.427 căn, số căn hộ thương mại khoảng 1.067 căn.

Mặc dù đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương xây dựng lại từ năm 2010, nhưng cho đến nay vẫn chưa xong thủ tục pháp lý. Cuối tháng 4/2019, TP.HCM chấp thuận cho Công ty CP Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư và yêu cầu nộp hồ sơ để công nhận chủ đầu tư dự án. Hiện công ty này đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng có thẩm phê duyệt.

Tại quận 1, có 98 lô chung cư cũ, Tập đoàn C.T Group đã đăng ký tham gia cải tạo tới gần 90 lô. Đơn vị này còn hợp tác với Công ty Quản lý vốn nhà nước TP.HCM (HFIC) để đầu tư xây mới chung cư cũ trên đường Kỳ Đồng (quận 3).

TP.HCM thất bại trong việc ‘giải cứu’ chung cư cũ và nhà ven kênh

Danh sách doanh nghiệp xin thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ ở quận 1 còn có Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Tuấn Lộc, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo, Liên danh Vinaconex - Hoàng Sơn - Quân Anh… Chung cư cũ số 155-157 đường Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) rộng gần 600m2 cao 7 tầng với tổng diện tích sàn hơn 4.000 m2 và thuộc diện xuống cấp nghiêm trọng. Tập đoàn Novaland xin làm chủ đầu tư xây dựng mới và cam kết xây dựng bàn giao trong thời gian 30 tháng kể từ khi được giao đất.

Tại quận 3, có 45 lô chung cư cũ đang được các nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, Tập đoàn Novaland muốn cải tạo tất cả 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật. Ngoài ra còn có các doanh nghiệp khác như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Phúc Khang... đăng ký nhận dự án đầu tư mới.

Còn với chung cư Trúc Giang (quận 4), sau nhiều lần mời gọi, đã có 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời nhưng sau đó doanh nghiệp cũng bỏ và chưa có nhà đầu tư mới. Hay như tại chung cư Ngô Gia Tự (quận 10), là chung cư xuống cấp nghiêm trọng nằm trong diện di dời khẩn cấp nhưng không có bất kỳ doanh nghiệp nào quan tâm.

Người dân hàng ngày vẫn sống lo âu, sợ hãi và không thôi mong chờ có nơi ở mới để yên tâm sinh sống, làm việc. Tuy nhiên, hiện nay số lượng chung cư cũ được di dời, cải tạo, xây mới vẫn vô cùng ít ỏi.

Thất bại giải cứu chung cư cũ

Đại hội Đảng bộ lần thứ X, nhiệm kỳ 2015-2020 lãnh đạo TP.HCM đặt nhiệm vụ di dời, xây mới gần 474 chung cư cũ là một trong 7 chương trình đột phá cần được triển khai. Trong đó, thành phố đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được một nửa trong tổng số 474 chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay thành phố mới chỉ mới di dời được 32 chung cư cũ. Có thể nói, nhiệm vụ mà lãnh đạo TP.HCM đặt ra tại nhiệm kỳ 2015-2020 đã "thất bại".

Nguyên nhân dẫn sự thất bại trong việc di dời chung cư cũ này là do cơ chế vẫn còn nhiều rào cản như: công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước...

Trước đây, thành phố đã có phương án dùng quỹ đất để thành toán chi phí cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 160/NQ-CP về tổ chức rà soát các hợp đồng BT đã ký kết, nên hình thức BT - đổi đất lấy hạ tầng tại các dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch tạm thời dừng lại. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 69/2019/NQ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT.

Bên cạnh những khó khăn về cơ chế, chính sách cũng phải nhắc tới công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Một bộ phận người dân không đồng tình với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận, dẫn đến dự án bị dừng lại.

Trong Báo cáo số 95/2020/CV về việc góp ý kiến Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ TP.HCM lần thứ XI, nhiệm kỳ 2020 – 2025, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cho biết: Báo cáo chính trị đánh giá toàn diện về phát triển kinh tế- xã hội và đảm bảo quốc phòng an ninh, đã lồng ghép đánh giá một số nội dung của 7 chương trình đột phá do Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X quyết định nhưng chưa thật sâu. Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung mục Đánh giá 7 Chương trình đột phá vào Báo cáo chính trị.

Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề di dời, cải tạo, xây mới các chung cư cũ trên địa bàn thành phố, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định đối với nhà chung cư cấp A, B, C muốn phá dỡ phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại là khó thực hiện.

Nghị định này cũng không quy định chỉ tiêu dân số có tính ưu đãi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ, tái định cư tại chỗ các hộ dân và có thêm sản phẩm căn hộ để bán thu hồi vốn.

Vì thế ông Châu kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng quyết định phá dỡ nhà chung cư hạng A,B,C chỉ cần 2/3 hoặc 3/4 chủ sở hữu chung cư đồng ý là có hiệu lực.

Trước những vướng mắc, Sở Xây dựng TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại thay thế nhà chung cư cũ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính về việc áp dụng quy định miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư có một phần diện tích là nhà biệt thự hoặc có mục đích sử dụng khác. Đồng thời, báo cáo Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện xây dựng mới chung cư cũ thì không thỏa thuận bồi thường, mà chỉ thực hiện phương thức tái định cư bằng căn hộ.

Đầu tháng 10/2020, Bộ Xây dựng đã có Báo cáo việc thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng. Trong đó, nêu rõ cơ chế, chính sách đẩy nhanh việc cải tạo các chung cư, tập thể cũ xuống cấp, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Cụ thể, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện chủ trương về cải tạo nhà chung cư cũ, nguy hiểm để nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách, pháp luật liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Trước mắt, năm 2020 Chính phủ sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để tạo dựng các cơ chế, chính sách đột phá hơn và tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Ngoài ra, trong kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 83/2019/QH14, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm ban hành theo thẩm quyền các văn bản, hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư... theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 29/CT-TTg; Rà soát, đánh giá, kiểm định, lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Đồng thời, tăng cường vai trò trách nhiệm của các địa phương đối với việc quy hoạch, cấp phép đầu tư và tiến độ xây dựng các dự án bất động sản, nhất là các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, cải tạo chung cư cũ.