Giá bất động sản Đà Nẵng đứng trước nguy cơ tiếp tục lên “cơn sốt”. Ảnh: N.Nga

Giá gần chạm đỉnh thời “bong bóng”

Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất ở cao nhất tại Đà Nẵng là 98,8 triệu đồng/m²; giá đất thương mại, dịch vụ cao nhất là hơn 79 triệu đồng/m²; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cao nhất là hơn 59,2 triệu đồng/m².

Các tuyến đường có giá đất cao nhất phải “điểm danh” như: 2 Tháng 9, Bạch Đằng, Bình Minh 6, Bình Minh 5, Bình Minh 4, Đỗ Bá, Hoàng Diệu, Hoàng Hoa Thám, Võ Nguyên Giáp, Võ Văn Kiệt... So sánh với TP biển Nha Trang, mức giá đất cao nhất của Đà Nẵng đang gấp 3 lần “đỉnh” đất ở của Nha Trang là 27 triệu đồng/m² (theo bảng giá đất định kỳ 5 năm giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa), gấp 1,5 lần mức giá đất cao nhất ở Huế (65 triệu đồng/m²), hay hơn 2,5 lần so với giá đất ở Đồng Nai (40 triệu đồng/m²)... Hiện giá đất ở cao nhất tại Đà Nẵng chỉ thấp hơn 2 TP lớn nhất cả nước là Hà Nội (188 triệu đồng/m²) và TP.HCM (162 triệu đồng/m²).

Giá trên “sổ sách” là vậy, thực tế ngoài thị trường, giá những khu “đất vàng” này đang được giao dịch với giá chót vót, thậm chí cao hơn hàng chục lần. Có ý định quay trở về quê nhà đầu tư sau nhiều năm sinh sống tại TP.HCM, chị Thanh Hạ (ngụ Q.3, TP.HCM) bất ngờ khi hỏi giá nền đất khoảng 70 m² là nhà dân tại đường Nguyễn Tất Thành dẫn ra trục Bạch Đằng, Trần Phú. Dù không nằm trong dự án quy hoạch mà cũng được “hét” giá tới hơn 130 triệu đồng/m², ngang với giá đất một số tuyến đường ngay trung tâm “khu nhà giàu” Q.7, TP.HCM.

“Những “cơn sốt” đất giai đoạn trước đã thiết lập mặt bằng giá mới khá cao cho Đà Nẵng. Giá đó mà chủ nhà còn nói “được giới thiệu là giá rẻ rồi”. Hiện giá bất động sản (BĐS) khá lặng, không tăng nữa, nhưng một người bạn là nhân viên kinh doanh BĐS bảo tôi yên tâm, ra tết chắc chắn giá sẽ tăng. Lúc đó cũng gần tết nên tôi còn do dự, để về bàn bạc lại với ông nhà”, chị Hạ chia sẻ. Mức giá này gần như tăng ngang thời BĐS Đà Nẵng “lên cơn sốt” mạnh mẽ giai đoạn từ năm 2016 - 2018.

Lời “mách” của người bạn chị Hạ chẳng phải không có cơ sở. Cuối năm 2020, Sở Tài chính Đà Nẵng đã gửi dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn TP đến Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.Đà Nẵng, UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan để lấy ý kiến góp ý. Theo bản dự thảo này, Đà Nẵng dự kiến tiếp tục tăng giá đất năm 2021. Cụ thể: dự kiến hệ số đất ở đô thị từ 1 - 2,9%, hệ số đất ở nông thôn, các tuyến đường chưa đặt tên trong khu dân cư mới từ 1 - 1,2%.

Cần cân nhắc kỹ

Bảng giá đất mới chưa biết được thông qua hay không nhưng ngay lập tức, thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu “nhúc nhích”. Mảnh đất của chị Hạ vừa ra tết, hỏi lại đã có người khác mua. Người bạn này tiếp tục giới thiệu thêm 1 căn biệt thự khác giá 6,5 tỉ đồng rộng 150 m² khu vực cầu Thuận Phước, nhưng cũng không quên kèm theo khuyến cáo “không mua nhanh tôi mua đó nha, thể nào cũng lời”.

Một nhà đầu tư tại Đà Nẵng cho rằng việc điều chỉnh hệ giá đất hằng năm thật ra theo hệ số đã được sự cho phép của nhà nước. Thông thường, chính quyền địa phương nào cũng “nương” theo hệ số, tỷ lệ tăng được cho phép đó để áp cho hệ số nhà đất mới hằng năm, họ muốn áp biên độ tăng tối đa để thu thuế chuyển nhượng tăng theo. Thế nhưng, bảng giá đất ảnh hưởng không nhỏ tới giá thị trường, thể hiện “sự đồng thuận” của lãnh đạo TP đối với mặt bằng giá đang cao. Trong thời điểm hiện tại, việc điều chỉnh tăng giá đất của Đà Nẵng cần cân nhắc thật kỹ.

Vị này phân tích: Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung đang căng mình chống dịch, thu hút đầu tư để phục hồi kinh tế sau 1 năm nhiều biến động vì Covid-19. Hiện tại, đại dịch vẫn còn diễn biến phức tạp, việc tăng giá đất chỉ để thu về nhiều hơn thuế, phí từ BĐS lúc này coi chừng là “tính gà hóa cuốc”.

Thực tế, thị trường BĐS tại Đà Nẵng hiện tỷ lệ giao dịch đạt chưa tới 20% so với giai đoạn trước dịch. Điều đó có nghĩa giao dịch đang khá ảm đạm, rất nhiều dự án thậm chí đang đứng yên, không nhúc nhích. Trừ một số dự án lớn, tiềm năng tốt do các nhà đầu tư uy tín phát triển, nhiều dự án đơn lẻ muốn bán được phải hạ giá và hạ rất nhiều.

Đơn cử, một lô đất tại dự án Nam Hòa Xuân đầu năm 2017 mua giá 800 triệu đồng, đến cuối năm 2018, giá lên tầm 1,7 tỉ đồng, cao nhất trong quý 3/2019 lên đến 3,4 tỉ đồng. Hiện tại, sau hơn 1 năm đại dịch Covid -19 bùng phát, cùng lô đó giá đã xuống 2,5 tỉ đồng, giảm gần 30% so với lúc giá đỉnh.

Tháng 9.2020, UBND tỉnh Tây Ninh ban hành bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020 - 2024. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, bảng giá đất sẽ trở thành thước đo chuẩn và kìm hãm tốc độ phi mã của giá BĐS, góp phần trấn an thị trường. Thế nhưng, bảng giá đất mới tăng cao đột biến, hầu hết khu vực tăng trên 100% khiến các nhà đầu tư bất ngờ, hoang mang. Khung giá đất tăng cao một cách đột ngột khiến giá BĐS ở Tây Ninh tiếp tục được đẩy lên cao đã làm chùn bước rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc rót vốn vào tỉnh này.

“Trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, không nhà đầu tư nào dũng cảm lập dự án mới lúc này. Những dự án đang được “làm nóng” lên để bán trong thời gian qua hầu hết đều đã có từ hơn 10 năm trước. Mặt khác, sau nhiều vụ tiêu cực lớn liên quan đến đất đai, chính quyền Đà Nẵng đã bắt đầu siết hơn, không dám cấp phép tràn lan mà chỉ tập trung chọn mặt gửi vàng cho một số doanh nghiệp thương hiệu lớn. Việc tăng giá đất giai đoạn này không những không có tác dụng tăng nguồn thu từ phí giao dịch BĐS mà còn làm chùn chân nhà đầu tư, vô tình cản trở thu hút dòng vốn mới, dựng lại kinh tế của TP sau đại dịch”, vị này đánh giá.