Hợp đồng vô hiệu

Dù đã xuất hiện khá lâu trên thế giới, nhưng tại Việt Nam condotel mới chỉ phát triển trong vài năm trở lại đây. Đặc biệt, giai đoạn cuối 2016 – 2017, sự nở rộ của dòng sản phẩm này làm dấy lên nhiều lo ngại. Rủi ro mà khách hàng có nguy cơ gặp phải đến từ sự “chơi vơi” trong pháp lý và mức cam kết lợi nhuận được cho là “không tưởng”.

Thực tế này gần như đi ngược với những ràng buộc mà loại hình này phải đáp ứng theo quy định của pháp luật. Theo PGS. TS Doãn Hồng Nhung, condotel cần đáp ứng đủ điều kiện giao dịch theo Luật đất đai năm 2013 khi chủ đầu tư dự án đã hoàn thành khách sạn và đi đăng ký biến động đất đai tại thời điểm khách sạn đã xây xong và khánh thành. Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với thời gian cho đất kinh doanh là dưới 50 năm. Thẩm quyền phê duyệt thuộc về UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung.

Bà Nhung cho rằng, một nút thắt rất lớn của condotel hiện nay chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có để cấp giấy chứng nhận là condotel phù hợp với quy hoạch. “Trong khi đây lại là một điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn “treo” ở đó”, bà Nhung nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển condotel đã phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Trên thị trường, condotel vẫn được giao dịch khi chưa đủ điều kiện, vẫn được bán như kinh doanh tài sản hình thành trong tương lai. “Đây chính là yếu tố để nhận diện việc kinh doanh đã vi phạm Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014”, bà Nhung cho biết.

Cụ thể: “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; 2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt... 3. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Với những căn cứ đó, bà Nhung cho rằng, những vi phạm điều cấm trong kinh doanh bất động sản sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là một số hợp đồng giao dịch condotel trong thời điểm này là hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.

Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai

Hiện nay, Việt Nam chưa có một văn bản pháp luật nào điều chỉnh vấn đề phát triển condotel. Và để xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho khách hàng khi đầu tư vào mô hình này, bà Nhung đề xuất trước hết cần xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng condotel cho phù hợp với Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014.

Hiện trên thị trường, condotel vẫn được bán như kinh doanh tài sản hình thành trong tương lai. Ảnh: Internet

Cụ thể, các điều kiện giao dịch khi chủ đầu tư dự án condotel thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ nên quy định diện tích tối thiểu 30m2 để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất.

Một bất cập lớn nhất hiện nay ảnh hưởng đến condotel mà bà Nhung cho rằng cần sửa đổi, đó là Luật Đất đai 2013 quy định kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Điều 37. “Các chủ đầu tư muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền đất cho condotel thì phải mất 5 năm, diện tích đất đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và phải có quyết định cho phép đầu tư”, bà Nhung lý giải.

Bà Nhung cũng đề xuất nên sửa đổi, bổ sung Điều 153 Luật Đất đai về đa dạng loại bất động sản vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho officetel, condotel, hometel, shophouse, service apartment, nhà phố, biệt thự trong resort phát triển thời gian tới.

Bên cạnh đó, Nhà nước nên cho phép khách hàng mua condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Để làm được như vậy, chuyên gia luật này kiến nghị Nhà nước cần từng bước tạo dựng quy định pháp lý cho condotel ở Việt Nam. “Vấn đề này cần nghiên cứu một cách nghiêm túc để điều chỉnh quan hệ giao dịch, kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản”, bà Nhung nhấn mạnh.