Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được ví như “đèn xanh” cho chung cư mini “trăm hoa đua nở”, thế nhưng quy định này lại “xô đổ” Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) khi Luật này chỉ cho phép tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp (DN) hoặc HTX phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS mới được kinh doanh BĐS. Với ưu thế giá rẻ, những chung cư này vẫn đang là sự lựa chọn của người dân mặc dù rủi ro pháp lý cao.

Nhu cầu thực

Với số tiền trên dưới 1 tỷ đồng anh T.V.N tìm mờ mắt không mua được một ngôi nhà ở quận nội thành để tiện cho sinh hoạt của 2 vợ chồng và 2 đứa con, dẫu chỉ là nhà cấp 4. Thế nhưng với số tiền đó, anh N có nhiều sự lựa chọn khi tìm đến chưng cư mini được rao bán nhan nhản trên các trang rao vặt. Thậm chí có chung cư mini ở Đồng Nhân, Hoài Đức, Hà Nội giá mỗi căn hộ chỉ khoảng 460 triệu đồng (diện tích 33m2). Hầu hết các chủ đầu tư chung cư loại này đều khẳng định giá trị pháp lý của việc mua bán chung cư (có hợp đồng mua bán và sổ đỏ), song điều đó không phải là mối quan tâm hàng đầu so với giá bán và nhu cầu bức xúc về nhà ở.

“Thực ra các chung cư lớn do các Tổng công ty đầu tư xây dựng cũng cam kết sẽ có sổ đỏ nhưng thực tế người dân đến ở mấy năm nay đã có đâu?”, Chị N.T.H cư dân của chung cư 19 tầng 249 A Thụy Khê, Hà Nội (do Công ty CP Xây dựng Bảo tàng Hồ Chí Minh làm chủ đầu tư) nói. Chị H cho biết, gia đình chị đã chuyển đến chưng cư này đã 2 năm nay nhưng vẫn chưa có sổ đỏ.

Năm ngoái, bỏ ra số tiền 1 tỷ đồng mua một căn hộ chung cư nằm trên một ngõ nhỏ cuối đường Giải Phóng, chị V.T.L rất hài lòng. Với diện tích 45m2 song nội thật khá “xịn”, hầu như không phải sửa sang gì thêm trong khi với căn hộ như thế này ở các chung cư lớn do các Tổng công ty đầu tư xây dựng thì giá không dưới 1,5 tỷ, nhất là hiếm có căn hộ có diện tích “vừa túi tiền” như vậy. Khu chung cư này do một DN đầu tư và theo chị L cho biết, chủ đầu tư có hứa sẽ làm sổ đỏ nhưng 1 năm nay rồi vẫn chưa thấy. “Nếu nhà nào muốn bán, DN này sẽ đứng ra thu xếp, nếu không ai mua, DN sẽ mua lại theo giá tại thời điểm bán”, chị L cho biết.

Với lợi thế giá rẻ, chung cư mini phù hợp với nhu cầu của nhiều người dân.

Nghị định qua mặt luật?

Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Khoản 3, Điều 43, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại quy định “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở”.

Khoản 4 của Điều này được xem là cơ sở pháp lý đầu tiên cho loại hình chung cư mini phát triển khi quy định: “Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền SDĐ cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung”.

Song cũng chỉ dừng ở đó và không có thêm bất cứ hướng dẫn nào cho loại chung cư này và thực tế các chủ đầu tư áp dụng điều khoản này theo quy trình ngược: Xây nhà bán, cho thuê và làm sổ đỏ sau và việc các chung cư này không được cấp sổ đỏ cũng là điều dễ hiểu.

Về khía cạnh pháp lý, Luật sư Lê Nga, Công ty Luật Hà Việt, cho rằng quy định này ra đời đã xô đổ quy định có liên quan của Luật Kinh doanh BĐS và tạo ra một làn sóng đầu tư ồ ạt trên thị trường BĐS ở phân khúc chung cư mini. “Các nhà làm luật đã hơi chủ quan khi đưa điều khoản này vào phần nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân vì nghĩ rằng chỉ người có sẵn đất mới thực hiện việc xây các căn hộ như trên và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho họ là một việc nên làm. Thực tế, nhiều người kinh doanh BĐS đã lợi dụng điều khoản này để thu gom đất, xây dựng và bán mà không phải đáp ứng bất cứ điều kiện nào của Luật Kinh doanh BĐS…”, Luật sư Nga phân tích.

Theo Luật sư Nga, một quy định trái với luật và nửa vời như vậy không nên tồn tại. Nó làm hỗn loạn thị trường BĐS và góp phần đánh lừa người mua rằng chung cư kiểu này trước sau gì cũng được cấp sổ đỏ.

Thế nhưng chung cư mini đã tồn tại và là nhu cầu thực. Để giải được bài toán này không đơn giản, nhất là khi các văn bản pháp luật chưa hoàn thiện.