Từ quỹ đất nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư đã “nâng cấp” thành nhà ở thương mại

Trên thị trường bất động sản, nhóm nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng lớn nhất, nhiều khi ê hề, nhưng ế ẩm vì không hợp gu khách hàng hoặc vì giá quá đắt; còn 2 nhóm nhà ở công vụ và nhà ở xã hội, vì mục tiêu công ích hay an sinh xã hội, dù sao cũng còn phần nào có tính chất “bao cấp” (nhất là qua giá đất), nên cơ chế quản lý đầu tư và giá cả có phần “mềm” hơn nhóm nhà thương mại.

Tuy nhiên, chính vì tính chất một phần công ích và an sinh xã hội, cũng như do chế độ 2 giá đất, 2 mức đầu tư, khiến nhà công vụ và nhà ở xã hội có sự lệch giá nhất định so với giá nhà ở thương mại. Và đây cũng là “đất vàng” để xuất hiện một loạt động thái lạm dụng và lách luật quản lý, thực hiện ảo thuật “chuyển giá” hết sức tinh vi, lắt léo, rắc rối, tù mù để hưởng lợi, nhất là khi thị trường bất động sản gặp lúc mất cân đối cung - cầu hay chính sách chưa hoàn thiện, minh bạch, còn quản lý nhà nước thì bị buông lơi hoặc bỏ qua vì cả nể.
Thế nên mới có chuyện, năm ngoái, khi lần đầu tiên Hà Nội mở bán lô nhà ở xã hội giá rẻ tại quận Hà Đông thì có tới hàng nghìn đơn xin mua trong khi chỉ có chừng vài trăm căn hộ. Có người đi mua nhà xã hội còn bằng cả xe ô tô riêng hoặc tiện nghi trong nhà ở xã hội chả kém cạnh nhà đại gia mấy tý. Có người vừa mua nhà xong đã bán sang tay thu lời cả trăm triệu đồng, gây bức xúc dư luận.

Khi thị trường nhà ở thương mại đóng băng, suy giảm sâu và kéo dài, người ta lại thấy xuất hiện những sáng kiến, mượn lời chuyên gia và nhân danh giải cứu thị trường BĐS, đề nghị dùng tiền ngân sách Nhà nước mua nhà ở thương mại ế ẩm để làm nhà ở xã hội, với cái lý rằng điều đó vừa giúp hanh thông thị trường nhà ở thương mại, vừa được tiếng tốt cho địa phương về quan tâm đến người dân…

Gần đây nhất đang có chuyện mới, với nhiều động thái, chiêu thức chuyên nghiệp và cao tay hơn nhiều trong việc, một mặt, “hô biến” nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại, rồi biến tiếp thành nhà công vụ; mặt khác, tiến hành “đổi màu” dự án nhà công vụ thành dự án nhà ở thương mại khá ngoạn mục, nếu được cấp phép.

Chẳng hạn, cũng ở Hà Nội, tại khu đô thị mới Yên Hòa, dự án nhà ở xã hội CT1-CT2 (Green Park Tower) xây trên quỹ đất 20%, không thu tiền sử dụng đất theo quy định của UBND TP, lại được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà - Constrexim HOD - tự động “nâng cấp đầu tư” xây dựng thành “nhà ở xã hội chất lượng cao” - thực chất là nhà ở thương mại - trái với thỏa thuận giao đất và hoàn trả nhà ở xã hội như Quyết định giao đất ban đầu (QĐ số 5984/QĐ-UBND ngày 16-11-2009 của UBND TP HN).

Thậm chí, số nhà ở xã hội đó được xây với chất lượng tốt một cách có chủ ý và giao bán với giá cao tới mức được Bộ Xây dựng để mắt tới, và sau khi tổ chức nghiên cứu, đã đánh giá là đủ tiêu chuẩn làm nhà công vụ, Bộ này đã chính thức (trong 2 Công văn 1484/BXD-QKN ngày 5-9-2011 và số 164/BXD-QLN ngày 10-2-2012 gửi UBND TP HN) đề nghị được mua toàn bộ số nhà ở xã hội thuộc dự án này (118 căn hộ, tổng diện tích 10.800m2) và chuyển hóa thành nhà công vụ cho Chính phủ (với mức giá được chào là trên 24 triệu đồng/m2, tức cao gấp hơn 2 lần so với mức giá nhà xã hội cùng loại), mà không cần thông qua bất kỳ cuộc đấu thầu công khai theo quy định hiện hành của Nhà nước, trong lúc quỹ nhà ở thương mại đang ứ đọng (còn quỹ nhà ở xã hội thì đang khan hiếm nghiêm trọng) trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Vẫn chưa hết, cũng Bộ Xây dựng, mang trong tay sứ mệnh cùng Bộ Tài chính tìm mua và xây dựng, quản lý quỹ nhà công vụ cho Chính phủ, đã làm tờ trình (số 14/TTr-BXD ngày 27-4-2012) đề nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở công vụ của các cơ quan Chính phủ ở khu ngoại giao đoàn tại xã Xuân Đỉnh - huyện Từ Liêm - Hà Nội.

Tính toán sơ bộ cho thấy, nếu thực hiện dự án này, thì trong khu nhà ở công vụ Chính phủ đó lại có nhà ở thương mại đan xen, thậm chí chiếm tỷ trọng áp đảo (tới 2/3 về số lượng căn hộ và biệt thự, cũng như toàn bộ các công trình cung cấp dịch vụ cho các tòa nhà); còn quỹ nhà ở công vụ chỉ chiếm 1/3 căn hộ và biệt thự, không có các công trình dịch vụ riêng khép kín.

Nói cách khác, khi đó Dự án nhà công vụ sẽ bị biến tướng trở thành Dự án nhà ở thương mại cao cấp thông thường, mà ở đó công chức nhà nước sẽ phải trả toàn bộ phí dịch vụ nhà (trừ tiền thuê nhà do nhà nước quy định) theo giá kinh doanh thương mại như bất kỳ chủ hộ các căn nhà thương mại khác trong khu. Đồng thời, các khu nhà ở công vụ thuộc quỹ nhà ở công vụ của Chính phủ trên địa bàn Hà Nội sẽ bị xé nhỏ, đặt rải rác khắp thành phố, khó tập trung quản lý theo yêu cầu đặc thù, với hiệu quả cao và tiện lợi nhất cho nhà nước và cán bộ của mình. Hơn nữa, các điều kiện thực hiện đề án trên còn khiến Nhà nước là người “thiệt đơn thiệt kép” về giá thành nhà ở công vụ nhận được và giá đất giao cho chủ đầu tư, so với thực hiện đấu thầu công khai, hoặc đơn giản là bỏ tiền ra mua nhà công vụ từ nguồn nhà ở thương mại trên thị trường…

Vì vậy, công luận đang đòi hỏi các cơ quan chức năng và cá nhân liên quan cần xem xét kỹ, cân nhắc các mục tiêu, điều kiện, cách thức tổ chức thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và lợi ích lâu dài của tạo lập, quản lý, khai thác và sử dụng quỹ nhà công vụ để đưa ra quyết định cuối cùng về mua nhà chung cư CT1-CT2 khu Trung Hoà - Nhân Chính làm nhà công vụ, cũng như tổ chức thực hiện dự án nhà ở công vụ khu ngoại giao đoàn tại Xuân Đỉnh - Hà Nội nêu trên sao cho hợp pháp, hợp lý, hợp tình, bảo đảm tính khoa học và minh bạch, tránh mù mờ và sự chi phối của lợi ích nhóm, bảo đảm hài hòa các mục tiêu của quản lý nhà nước đối với nhà ở nói riêng, đời sống KT-XH nói chung…

Đề nghị giảm, giãn thuế cứu bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) vừa kiến nghị một số giải pháp nhằm cứu thị trường bất động sản. Theo đó, Horea kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính.... nghiên cứu giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% xuống còn 18% đến 20%. Riêng khoản thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong năm 2012 được đề xuất giảm 30% cho tất cả các đơn vị hoạt động trong ngành bất động sản. Horea cũng đề nghị xem xét gia hạn 6 tháng nộp thuế giá trị gia tăng của quý II và mở rộng thêm quý III, IV của năm 2012 đối với tất cả các doanh nghiệp. Hiệp hội còn kiến nghị cần áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo một mức nhất định là 10% - 15% bảng giá đất thay vì thẩm định theo khung giá thị trường nhưng chưa phù hợp với tình hình thực tế như hiện nay. Đặc biệt, Horea đề xuất nên sớm cho phép triển khai xây dựng nhà diện tích nhỏ từ 25m2 đến 70m2.

TS. Nguyễn Minh Phong