Tại TPHCM, ngày càng nhiều người lựa chọn chung cư làm nơi an cư với mong muốn sống trong môi trường được quản lý tốt, đảm bảo về quyền lợi. Tuy nhiên, thực tế là nhiều chung cư còn tồn tại mâu thuẫn, tranh chấp trong quản lý và vận hành giữa chính ban quản lý, ban quản trị với cư dân chung cư.

Gõ cửa khắp nơi vẫn không được bảo vệ

Ông Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (Quận 2 trước đây, nay là TP Thủ Đức) cho biết, mặc dù Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng đã có quy định nhưng Ban Quản trị tại đây lại mắc nhiều sai phạm như: không công bố quy chế hoạt động, không công bố thu chi tài chính, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư trong suốt 2 năm qua. Đặc biệt, Ban Quản trị đưa ra quy định bất hợp lý như những trao đổi giữa Ban Quản trị và Ban Quản lý là thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

Ông Bảo nhấn mạnh, vấn đề quan trọng là người biết luật, hiểu luật nhưng lại làm sai luật. Phó Ban Quản trị chung cư là một luật sư, nhưng ra văn bản quy định thông tin trao đổi nội bộ là thông tin mật, như vậy là sai. Còn chuyện chế tài, xử phạt người làm sai, theo ông Bảo, Nghị định 139/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở, đã quy định rõ cơ quan chức năng quản lý về nhà ở sẽ giải quyết, tuy nhiên, trên thực tế, cư dân rất vất vả khi vận dụng quy định của pháp luật và vẫn không được bảo vệ.

Nhiều chung cư tại TPHCM còn xảy ra mâu thuẫn, bất đồng giữa người dân và Ban Quản trị

“Bản thân tôi đã gõ cửa ít nhất 3 cơ quan, là Sở Xây dựng, UBND quận và UBND phường là chính quyền địa phương thì phường trả lời không có chức năng giải quyết. Nghị định đã có nhưng ai là người giải quyết, chứ không phải vấn đề là có hay không”, ông Bảo bức xúc,

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư The Central Garden (phường Cô Giang, Quận 1, TPHCM) phản ánh: Nội bộ của Ban Quản trị chia rẽ, nhóm lợi ích câu kết với chủ đầu tư thì bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và được đơn vị này hậu thuẫn nên lộng quyền. Thành lập từ tháng 8/2018 đến nay, chưa bao giờ Ban Quản trị tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên theo đúng quy định, chưa bao giờ đối thoại với dân cư mặc dù liên tục được yêu cầu.

Sự lộng hành của Ban Quản trị chung cư này lên tới mức khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức Hội nghị nhà chung cư, Ban Quản trị đã tự ý đặt ra quy định: Người tham dự hội nghị phải đóng tiền ký quỹ trước cho Ban Quản trị. Trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý sẽ bị Ban Quản trị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

Theo bà Oanh, đằng sau sự lộng hành là thiếu minh bạch về tài chính. Trưởng Ban Quản trị chung cư tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40% nhưng không thông qua Ban Quản trị, buộc cư dân mua thẻ từ thang máy với mức giá thành lắp đặt cao gấp 4 lần giá thị trường.

“Pháp luật hiện hành có đủ cho Ban Quản trị hoạt động hiệu quả dưới sự giám sát của cư dân. Nhưng các cấp chính quyền phải sát sao, lắng nghe cư dân hơn nữa trước khi sự việc trở nên trầm trọng”, bà Oanh đề nghị.

Luật có nhưng mỗi nơi áp dụng một kiểu

Bà Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý bất động sản Nhà Tôi cho rằng, UBND phường là đầu mối tiếp nhận, giải quyết tranh chấp của người dân trong chung cư. Văn bản quy định pháp luật thì như nhau nhưng UBND các phường trên địa bàn TPHCM lại vận dụng khác nhau. Bà Viễn dẫn chứng, khi bà được mời tư vấn giải quyết cho Ban Quản trị một chung cư ở quận Phú Nhuận để tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì cơ quan quản lý nói vận dụng Văn bản số 08/2019 của Bộ Xây dựng hợp nhất Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, yêu cầu phải có 50% cư dân tham gia mới tổ chức. Còn đến khi bà lấy những biên bản Hội nghị nhà chung cư ở quận Tân Phú, Quận 2, Quận 9 (cũ) thì UBND phường đó mới đứng ra tổ chức mà không phụ thuộc vào tỷ lệ cư dân tham gia.

Chính quyền địa phương không thể thờ ơ, vô can trước bức xúc về quyền lợi của người dân

“Tôi thấy cần phải từ cơ quan quản lý Nhà nước, có những buổi tập huấn hoặc có những văn bản thống nhất từ cơ quan quản lý Nhà nước đưa xuống để áp dụng”, Bà Nguyễn Thị Mỹ Viễn nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, Nghị định 139/2017 có quy định chính quyền địa phương kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm: “Có vi phạm thì phải xử lý, nếu vượt quá thẩm quyền thì phải đề nghị cơ quan cấp trên. Thẩm quyền có thể là Chủ tịch UBND quận và cao hơn là Chủ tịch UBND tỉnh. UBND cấp phường, xã là cơ quan địa phương, phải giúp việc, kiểm tra và báo lại cho quận”.

Xu thế phát triển nhà chung cư là tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Do đó, để đảm bảo quyền lợi và kiến tạo môi trường sống tốt cho người dân, các cơ quan quản lý cần nâng cao trách nhiệm, sát sao và xử lý mạnh mẽ hơn đối với các mâu thuẫn trong hoạt động của chung cư. Đối với cơ quan soạn thảo luật, cần nhanh chóng bổ sung và hoàn thiện các quy định còn thiếu hoặc chưa rõ ràng.