Luật sư Nguyễn Thanh Hiền, Công ty Luật TNHH ATIM, cho biết theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thoả thuận khác.

Trên thực tế, người mua căn hộ thường phải đợi rất lâu để có được mảnh giấy chứng nhận đó bởi một số nguyên nhân.

Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ, nên không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.

Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật. Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.

Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.

Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh những chủ đầu tư làm không đúng thủ tục pháp lý còn có những dự án chậm bàn giao sổ vì lý do khách quan. Trong đó có việc vướng một diện tích nhỏ đất thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng quá trình định giá và bàn giao đất tốn nhiều thời gian dù doanh nghiệp sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất.

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì sẽ bị xử phạt hành chính.

Nếu trong vòng 3-6 tháng, chủ đầu tư chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ sẽ bị phạt từ 10-30 triệu đồng; từ 30 đến dưới 100 hộ thì bị phạt từ 30 – 50 triệu đồng, trường hợp từ 100 hộ trở lên thì bị phạt 50 – 100 triệu đồng.

Chậm làm thủ tục từ trên 6-9 tháng cho dưới 30 hộ sẽ bị phạt từ 30 – 50 triệu đồng; từ 30 đến dưới 100 hộ phạt từ 50 -100 triệu đồng; từ 100 hộ trở lên sẽ bị phạt từ 100 – 300 triệu đồng.

Trường hợp chậm làm thủ tục từ trên 9 - 12 tháng cho dưới 30 hộ sẽ bị phạt từ 50 – 100 triệu đồng; cho 30 – 100 hộ bị phạt 100 – 300 triệu đồng; từ 100 hộ gia đình trở lên sẽ bị phạt từ 300 – 500 triệu đồng.

Với trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục trên 12 tháng cho dưới 30 hô sẽ bị phạt từ 100 – 300 triệu; cho 30 đến dưới 100 hộ bị phạt từ 300 – 500 triệu đồng; từ 100 hộ trở lên mức phạt cao nhất từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng.

Do vậy, nếu gặp trường hợp chủ đầu tư chậm làm sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm nói trên