Bài 1: Không hiểu luật hay… cố tình gây khó khăn?

Nhận chuyển nhượng thửa đất thổ cư có nguồn gốc “cấp đất làm nhà” từ năm 1983, nhưng các hộ Nguyễn Phước Triều và Phạm Văn Nam, cùng trú tại thôn Gia Chiểu 1, thị trấn Tăng Bạt Hổ, huyện Hoài Ân (tỉnh Bình Định) không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ở theo quy định của Luật Đất đai.

Văn bản phê duyệt cấp đất xây cất nhà ở cho hộ Nguyễn Hữu Thuận ngày 17-6-1983 của Chủ tịch UBND huyện Hoài Â

Ngày 25-10-2011, trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Ngọc Thơ, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Ân cho biết, lý do UBND huyện Hoài Ân khước từ cấp GCNQSDĐ cho các hộ Nguyễn Phước Triều và Phạm Văn Nam là: Thửa đất có diện tích 360m2 nhưng chỉ có 200m2 đất ở, phần còn lại là đất vườn. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa người chuyển nhượng là ông Ngô Quang Thống với các hộ nhận chuyển nhượng gồm: Nguyễn Phước Triều và Phạm Văn Nam lại có tổng cộng 310m2 đất ở. Do vậy, việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ trên bị treo, với lý do “đất có tranh chấp về diện tích đất ở!”.

Qua điều tra chúng tôi được biết, vào tháng 3-1983 ông Nguyễn Hữu Thuận, giáo viên Trường THPT Hoài Ân có đơn xin đất làm nhà ở. Đơn của ông Thuận, sau khi có ý kiến xác nhận và kiến nghị của cơ quan, ban, ngành chức năng huyện, ngày 17-6-1983 đã được ông Đỗ Ngọc Vinh, Chủ tịch UBND huyện Hoài Ân phê duyệt, cấp cho ông Nguyễn Hữu Thuận thửa đất làm nhà ở với diện tích không quá một sào (500m2); vị trí ở thị trấn huyện Hoài Ân, phía Đông Nam giáp đường số 2, phía Tây giáp đất của ông Tín, phía Bắc giáp đường chính từ Đài truyền thanh đi UBND xã Ân Đức, để xây cất nhà ở. Đến ngày 8-9-1988, ông Nguyễn Hữu Thuận chuyển nhượng lại thửa đất và nhà ở trên đất cho hộ ông Ngô Quang Thống, cùng trú tại thôn Gia Chiểu 1. Ngày 30-9-1989, UBND huyện Hoài Ân ban hành quyết định số 047/QĐ-UB/CĐ, quyết định giao quyền sử dụng đất cho hộ ông Ngô Quang Thống, với nội dung: “Giao quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài với diện tích 200m2, diện tích còn lại trong lô đất thổ cư (đất vườn) chủ hộ được tiếp tục sử dụng làm kinh tế và thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật quy định”. Những năm sau đó, do mở rộng đường giao thông, nên diện tích thửa đất ở của hộ Ngô Quang Thống bị thu hẹp dần, cụ thể tại tờ khai nộp thuế nhà đất ngày 30-3-1993 xác nhận, tổng diện tích đất của hộ Ngô Quang Thống là 420m2 và đến năm 2002 còn 360m2.

Ngày 5-8-2002, ông Ngô Quang Thống nhượng lại 110m2 đất, trong đó có 66,62m2 móng nhà (do ông Thống xây dựng) cho ông Nguyễn Phước Triều. Hợp đồng mua bán móng nhà giữa hai bên có chứng thực Phòng Tư pháp Hoài Ân. Sau khi chuyển nhượng 110m2 đất cho hộ ông Triều, phần đất và nhà ở còn lại ông Thống làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở. Tại các biên bản xác định mốc giới, mặt bằng hiện trạng nhà ở và đất ở để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ đều ghi rõ ranh giới và có chữ ký của các hộ liền kề, trong đó có hộ Nguyễn Phước Triều. Ngày 19-7-2004, ông Ngô Quang Thống được UBND huyện Hoài Ân cấp GCNQSDĐ, tờ quyết định số 1023/QĐ-UBND ghi diện tích đất ở 200m2 và diện tích đất vườn 50m2.

Ngày 8-7-2004, ông Ngô Quang Thống làm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà (do ông Thuận xây dựng năm 1988) trên thửa đất có diện tích 250m2 cho ông Phạm Văn Nam; hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ ranh giới, và được chứng thực tại Phòng Tư pháp Hoài Ân.

Lật lại nguồn gốc thửa đất chúng tôi thấy, ngày 17-6-1983, ông Đỗ Ngọc Vinh, Chủ tịch UBND huyện Hoài Ân phê duyệt vào đơn xin đất làm nhà ở của ông Nguyễn Hữu Thuận đã ghi rõ 4 nội dung sau:

1 - Diện tích đất xây cất nhà ở không quá một sào.

2 - Cự ly cất nhà ở cách mép đường 8m, quay mặt ra đường số 2.

3 - Nhà xây cất phải lợp ngói, xây tường để tránh hỏa hoạn chung. Việc xây cất không kéo dài 6 tháng kể từ khi phê chuẩn.

4 - Phải thương lượng gia chủ cũ, đền bù hoa màu (nếu có) và các điều khoản khác do bộ phận xây dựng cơ bản chịu trách nhiệm hướng dẫn thêm.

Ông Nguyễn Phước Triều trên thửa đất nhận chuyển nhượng có diện tích 110m2 đang bị UBND huyện Hoài Ân gây khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ.

Trong trường hợp này, cần áp dụng Khoản 1, Điều 84, Luật Đất đai năm 2003 để xác định toàn bộ diện tích đất của ông Ngô Quang Thống nhận chuyển nhượng lại từ ông Nguyễn Hữu Thuận là đất ở. Khoản 1, Điều 84 chỉ rõ: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Như vậy, ông Ngô Quang Thống đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Mục a, Mục d, Khoản 1, Điều 50 của Luật Đất đai.

Khi đã công nhận toàn bộ diện tích đất của ông Ngô Quang Thống nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Hữu Thuận là đất ở, thì việc ông Thống sang nhượng lại cho các hộ Nguyễn Phước Triều và Phạm Văn Nam không còn gì vướng mắc. Chúng tôi cho rằng, UBND huyện, mà trực tiếp là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Ân cần tiến hành cấp GCNQSDĐ cho các hộ Nguyễn Phước Triều và Phạm Văn Nam, công nhận toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng từ ông Ngô Quang Thống là đất ở theo đúng quy định của Luật Đất đai 2003.