Tiền tỷ đầu tư căn hộ

Đầu tư căn hộ cho thuê từng được ví là “hái ra tiền”, mang lại lợi nhuận khá tốt cho các nhà đầu tư bất động sản. Một mặt họ vừa có nhà, vừa có thêm một khoản sinh lời đều đặn để góp thêm vào dòng vốn mỗi tháng. Thị trường này cũng luôn có sẵn khách thuê nếu như nền kinh tế luôn ổn định.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch bệnh, các nhà đầu tư rơi vào tình cảnh thảm hại khi nguồn thu không có, áp lực trả lãi vay ngân hàng ngày càng tăng khiến họ đứng ngồi không yên.

Kinh doanh nhà hàng nhiều năm ở TP.HCM, chị Nguyễn Thị Thảo (quận 2) có một khoản tiền để dành. Nhận thấy đầu tư phân khúc căn hộ cho người nước ngoài thuê có lợi nhuận cao, chị đã bỏ vốn kinh doanh.

Năm 2017, chị mua hai căn hộ tại phường Thảo Điền với mức giá gần 4 tỷ đồng/căn. Thời điểm đó, thị trường đang khá tốt, chị Thảo có nguồn thu đều đặn 3.000 USD/tháng. Làm ăn có lời, năm 2019, chị tiếp tục vay thêm tiền mua 1 căn nữa có mức giá 4,5 tỷ đồng để cho thuê và làm của để dành khi giá căn hộ tăng.

Từ đầu năm nay, do dịch bệnh Covid-19, tình hình kinh doanh bi đát khi cả ba căn hộ đều bị khách trả lại. Khách ngoại thuê hàng tháng cho doanh thu đều đặn đã không còn, trong khi đó khách nội địa cũng ít quan tâm vì nguồn cung cho thuê đang khá dồi dào.

Giảm giá thuê đến 50% nhưng tình hình cho thuê không đạt như kỳ vọng. Hàng tháng chị phải bù thêm để trả lãi ngân hàng. Theo chị Thảo, mỗi tháng chị phải trả cả lãi và gốc cho ngân hàng lên tới hàng chục triệu đồng. Nếu tình trạng tiếp tục diễn ra, chị đang lo lắng trước khả năng trả đúng hạn và có thể bị ngân hàng siết nợ.

Áp lực trả ngân hàng mỗi tháng gần trăm triệu cả gốc và lãi khiến chị không còn lựa chọn khác ngoài việc phải bán cắt lỗ.

Tương tự, chị Quỳnh, một nhà đầu tư khác cũng mua 2 căn hộ ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) với kỳ vọng cho người nước ngoài thuê. Chị cho hay: “Tôi bỏ ra hơn 6 tỷ đồng để mua 2 căn hộ đầu tư, chi phí thiết kế lại căn hộ đã tốn hơn 300 triệu đồng.

Từ khi nhận nhà, chị không thể cho thuê được vì dịch bệnh. Trong khi đó, áp lực trả ngân hàng mỗi tháng 50 triệu đồng cả gốc và lãi. Tính cả tiền chênh khi mua căn hộ, trượt giá dòng tiền và các khoản trang trí lại căn nhà thì chị Quỳnh đã thua lỗ một khoản tiền không nhỏ. Chị đang rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng/căn nhưng cũng không có khách mua.

Một nhà đầu tư là anh Ngô Anh Tuấn (Hoàng Mai, Hà Nội), mua căn hộ chung cư bình dân cho thuê với mức giá 2 tỷ đồng. Anh vay ngân hàng 1 tỷ đồng trong 15 năm, mỗi tháng chỉ trả lãi và tiền gốc hơn 10 triệu đồng. Khi cho thuê được giá 10 triệu đồng/tháng thì không phải bù lỗ. Giờ căn hộ không có khách thuê, hàng tháng phải trả lãi ngân hàng nên anh gặp khó khăn lớn.

Để có nguồn thu, các chủ nhà đang ngấm ngầm có một cuộc chạy đua giảm giá để có khách để giữ chân khách dài hạn.

So với giá bán, giá cho thuê đang giảm mạnh

Khó càng thêm khó

Theo một chuyên gia bất động sản, giá căn hộ mỗi năm mỗi tăng, trung bình 10-20%, trong khi giá cho thuê lại chỉ tăng 3-5%, thậm chí giữ nguyên. Vì vậy, giá cho thuê tính trên giá trị căn hộ đang giảm mạnh.

Trước đây có thể cho thuê ở mức 6% giá trị căn hộ nhưng nay giá đã giảm. Chủ nhà buộc phải khảo sát mặt bằng giá thuê trong khu vực để đưa ra phương án của mình, có thể phải chấp nhận mức thấp hơn mong đợi.

Nếu những người đầu tư căn hộ cho thuê bằng vốn tự có dù thất thu cũng đỡ lo vì nhà cửa vẫn còn đó, giá trị tài sản vẫn tăng lên theo thời gian. Chỉ cần cầm cự, sau khi dịch bệnh qua đi, chắc chắn tình hình kinh doanh sẽ cải thiện. Còn những người đi vay ngân hàng sẽ chịu áp lực rất lớn vì lỗ chồng lỗ, nguy cơ mất cả chì lẫn chài rất cao.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, hiện hiệu suất sinh lời cho thuê căn hộ đang giảm mạnh, kéo theo đó là áp lực lãi vay lên nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia dự báo áp lực cạnh tranh trên thị trường cho thuê sẽ kéo dài. Thị trường căn hộ cho thuê vô cùng khó khăn trong năm 2020 và sẽ còn kéo dài tới năm 2021, bởi nền kinh tế đi xuống, thu nhập giảm, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách ngoại cũng chưa trở lại làm việc tại Việt Nam nhiều trong năm 2020.

Bên cạnh việc cho thuê khó khăn, mới đây động thái cấm cho thuê căn hộ theo giờ càng khiến cho phân khúc này thảm hại. Thêm vào đó, lượng nhà phố, biệt thự cho thuê cũng sẽ là một phân khúc cạnh tranh mạnh với chung cư vì ở phân khúc này nhà đầu tư cũng bắt đầu giảm giá để kiếm khách thuê.

Lời khuyên của các chuyên gia là chủ nhà nên giao cho các công ty môi giới dịch vụ cho thuê giúp tìm kiếm nguồn khách, hoặc cho các đơn vị kinh doanh thuê rồi cho thuê lại.