Theo chuyên gia của Công ty tư vấn Hội nhập toàn cầu (GIBC), nợ xấu bất động sản chủ yếu do các bên sử dụng đòn bẩy tài chính quá liều trong giai đoạn trước, cộng thêm tồn kho khó giải quyết trong suốt một thời gian dài. Tình trạng này xảy ra ở nhiều nước nhưng khá trầm trọng ở Việt Nam thời gian qua.

Chuyên gia này phân tích, ở nước ngoài, thị trường trái phiếu nợ xấu được xem như một kênh đầu tư. Bất động sản có thể nương nhờ vào kênh này để hồi sinh theo chu kỳ. Tuy nhiên, Việt Nam lại không có loại trái phiếu đặc thù để mua bán nợ xấu.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho rằng cơ quan quản lý cũng chưa định lượng đúng nợ xấu. "Bắt đúng bệnh nhưng uống thuốc chưa đúng liều thì chữa mãi không khỏi. Hiện tổng số dự án bị dừng, rút giấy phép trên cả nước vào khoảng 800. Cả thị trường chỉ còn hơn 20 tỷ USD vận hành, nhưng số nợ xấu được Bộ Xây dựng công bố chỉ vào khoảng 10.000 tỷ đồng là quá ít so với thực tế", ông nói.

Mối nguy thứ ba là những tồn tại pháp lý khiến nợ xấu thiếu minh bạch. Các khoản nợ được sang tên chậm, kéo dài dăm ba năm vì phải xử lý cùng lúc với nhiều chủ sở hữu chồng chéo. Việt Nam cũng thiếu trọng tài và khung pháp lý cụ thể cho hoạt động mua bán nợ xấu.

"Với 3 điểm nghẽn này, bất động sản Việt Nam vẫn đầy khó khăn. Số doanh nghiệp bị lún trong đầm lầy còn rất lớn do nợ xấu dồn ứ. Kịch bản tệ nhất là phải chấp nhận một thập niên mất mát và chưa thể vội lạc quan về cơ hội phục hồi", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Các chuyên gia đánh giá nợ xấu bất động sản nguy hiểm vì ngày càng khó lường và chưa được xử lý hiệu quả. Ảnh: Vũ Lê

Trước đó, trong buổi đối thoại chủ đề “Giao dịch nhà đất trên dưới một tỷ đồng” tại TP HCM mới đây, Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, Lê Xuân Nghĩa thừa nhận nợ xấu bất động sản đang ngày càng khó lường.

Ông Nghĩa cho biết, theo số liệu từ hệ thống ngân hàng, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 277.000 tỷ đồng, trong đó chỉ có 10.000 tỷ đồng là nợ xấu, chiếm tỷ lệ 4%. "Nợ xấu toàn thị trường bất động sản phải lớn hơn rất nhiều", ông nói.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, cơ quan xử lý nợ xấu cần phải được trao nhiều quyền lực, cũng như được cấp nhiều "tiền tươi" hơn. Điểm đáng lưu ý là nếu bên mua nợ xấu trả xong tiền thì ngay lập tức phải xác định quyền sở hữu cho chủ mới. Trên thực tế từng có 6 doanh nghiệp được gọi lên mua 6 nhà máy, đã trả xong tiền nhưng gần 3 năm rồi chưa sang được tên. "Điều này làm xói mòn tiềm lực, giết chết nhà đầu tư, thị trường xử lý nợ không phát triển được", ông nói.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa còn cho biết thêm, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tìm hiểu rất nhiều, họ được giao cho 50-60 bộ hồ sơ để nghiên cứu mua nợ xấu nhưng cũng không xử lý nổi. Thêm vào đó, việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng Việt Nam cứ loay hoay "khiêng đi khiêng về giữa phòng điều trị và phòng cấp cứu" nên chưa thể chữa xong bệnh. "Với mối quan hệ mật thiết giữa địa ốc và thị trường tín dụng, bất động sản khó hồi phục nếu hệ thống ngân hàng chưa hoàn toàn khỏe mạnh. Nếu điều này cứ kéo dài, địa ốc sẽ cứ dò đáy đi lên nhưng không tìm được lối thoát", ông Nghĩa đánh giá.

Trong khi đó, Thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hoàng Gia Anh (FRICS), John Sheehan cho rằng, trở ngại lớn nhất của quá trình xử lý nợ xấu tại Việt Nam là định giá tài sản quá cao. Có 30 năm hoạt động trong lĩnh vực xử lý nợ xấu ở nhiều thị trường khác nhau, ông John Sheehan đưa ra "7 chiếc đũa thuần" để xử lý nợ xấu tại Việt Nam.

Theo đó, cần quy định việc mua bán, đánh thuế và quản lý các khoản vay không hiệu quả; các ngân hàng phải chấp nhận bán các tài sản thấp hơn giá trị sổ sách; thực thi pháp lý đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có vốn Nhà nước; ban hành luật phá sản; đảm bảo tính hiệu quả của các khoản vay khi được chuyển nhượng; tiến hành cho đăng ký và cấp phép đối với các công ty quản lý tài sản tư nhân; bảo vệ quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài đối với tài sản là nợ xấu.

"Nếu 7 yếu tố trên được cải thiện sẽ thúc đẩy quá trình thu hút làn sóng đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào thị trường ngân hàng và thị trường vốn", ông dự báo.