Tuy hấp dẫn, nhưng đất vườn, đất sào cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngày càng nhiều người ở các thành phố lớn hăm hở lên trung du miền núi mua đất, mở về cái nhà thứ 2 khiến những mảnh đất ở các khu vực này trước đây thường ít được ngó ngàng tới đang trở nên có giá.

Bắt kịp xu hướng

Năm 2016, chị Thu Hà mua một miếng đất 3.000 m2 gần nhà bố mẹ đẻ tại xã Tà Nung, huyện Lâm Hà, cách thành phố Đà Lạt 18 km với giá 700 triệu đồng, tính cả chi phí làm sổ. Đến năm 2020, chị bán mảnh đất đó với giá 2,5 tỉ đồng. Tưởng được giá nhưng 2 vợ chồng vẫn tiếc ngẩn ngơ khi biết chỉ vài tháng sau, chủ mới bán lại với giá gần gấp đôi. Chị chia sẻ: “Vài năm trước, đất 3.000 m2 chỉ tầm 1,5 tỉ đồng, tự dưng năm 2020 giá tăng chóng mặt, còn năm nay thì sốt dữ quá!”.

Nhận thấy tiềm năng của thị trường này, chị bỏ việc văn phòng ở TP.HCM về ở dưới quê để vừa tìm thêm đất đầu tư, vừa làm môi giới. Chỉ trong cuối tháng 3, đầu tháng 4, chị môi giới thành công 9 miếng đất với tiền hoa hồng cả tỉ đồng.

Cơn sốt đất đầu năm 2021 chứng kiến làn sóng đầu tư đổ về nhiều tỉnh, thành, nhất là những tỉnh có giao thông thuận lợi hay khí hậu mát mẻ như Bình Phước, Đồng Nai, Lâm Đồng. Một trong những sản phẩm được săn tìm và giao dịch sôi động nhất trong thời điểm này chính là đất sào, đất vườn. Không chỉ những quả đồi với diện tích lớn thu hút giới đầu tư phân lô bán nền với hàng loạt dự án đất nền mà những mảnh vườn với diện tích nhỏ hơn cũng được săn lùng ráo riết để phục vụ cho nhiều nhu cầu khác nhau.

Các miếng đất có tầm nhìn đẹp, có suối, thác nhanh chóng trở thành hàng hiếm để rao bán cho những người đầu tư farmstay, campsite (khu cắm trại) phục vụ du lịch. Những mảnh vườn có cây trái sẵn như bơ, hồng, sầu riêng cũng hấp dẫn người muốn làm nhà ở, trang trại, sống gần gũi với thiên nhiên. Ngay cả những miếng đất xa trung tâm, chưa có sổ cũng được người ít tiền hơn tìm đến.

Anh Minh Quân, một môi giới chuyên về thị trường nhà đất vùng ven Đà Lạt, cho biết: “Đất sào thường được định giá dựa trên pháp lý, vị trí và cơ sở hạ tầng như cách trung tâm Đà Lạt hay ủy ban xã, huyện bao xa, có sổ, điện nước chưa, đường mấy mét, đường đất hay bê tông...”.

Vài năm trước, đất các huyện, xã cách trung tâm Đà Lạt trong vòng 30 km đổ lại như Lạc Dương, Xuân Trường, Cầu Đất có sổ, có điện nước, đường ô tô, có sẵn cả nhà trại, cây trồng giá cũng chỉ vài trăm ngàn đồng/m2. Giờ những mảnh đất như thế này giá không dưới 1 triệu đồng/m2 với điều kiện phải mua hết cả sổ.

Liều có ăn nhiều?

Tuy hấp dẫn, nhưng đất vườn, đất sào cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro đầu tiên phải kể đến là tính pháp lý của loại đất này. Không đơn giản như đất nền, nhà phố, đất vườn có nhiều loại và người muốn đầu tư vào sản phẩm này trước tiên phải học được cách đọc họa đồ và nắm được kiến thức về quy hoạch, nguồn gốc để biết có được cấp sổ hay không, sổ gì và chuyển nhượng như thế nào.

Nhà đầu tư tay ngang thường dễ sập bẫy của môi giới với những mảnh đất đẹp nhưng có giá rẻ hơn thị trường, được quảng cáo là sắp ra sổ với những tờ họa đồ, trích lục kèm theo nhưng thực chất là đất rừng, đất lấn chiếm để canh tác...

Với những mảnh đất có sổ sách, giấy tờ rõ ràng, người mua còn đối diện với thách thức về gian lận, thiếu hụt diện tích, chênh lệch nhiều khi tính luôn bằng sào. Đất nền diện tích nhỏ còn dễ đo, với một quả đồi hay miếng rẫy vài mẫu thì chuyện đo đạc không đơn giản. Chưa kể ngày xưa đất rẻ, nhiều nhà vườn không có thói quen làm ranh rõ ràng mà chỉ lấy ranh tượng trưng như con đường, gốc cây... nhưng bản đồ địa chính đôi khi đo vẽ lại lấy theo vị trí khác dẫn đến diện tích trên sổ một đằng, thực tế một nẻo.

Một vấn đề cũng làm đau đầu nhiều nhà đầu tư khi mua đất vườn chính là cơ sở hạ tầng. Nhiều mảnh đất tưởng là rẻ nhưng số tiền đầu tư vào việc bắt điện, nước hay làm đường bê tông có khi còn hơn số tiền mua đất.

Đợt bùng phát dịch lần thứ 4 khiến thị trường tạm thời đóng băng như những khu vực khác. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư khu vực này, giao dịch chững lại là vì lượng khách hàng chủ yếu ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM không có cơ hội để đi xem, chứ nhu cầu vẫn còn nhiều.

Việc giãn cách trong thời gian dài khiến giấc mơ về ngôi nhà gần gũi với thiên nhiên của nhiều người trở nên mạnh mẽ hơn, cộng với xu hướng làm việc online khiến khoảng cách không còn là trở ngại, hứa hẹn tiềm năng của các mảnh vườn ở xa. “Quỹ đất trung tâm của các thành phố như Bảo Lộc, Đà Lạt ngày càng khan hiếm, giá 30-40 triệu đồng/m2 thì đất vườn ngoại ô có giá một vài triệu đồng/m2 vẫn được xem là rẻ, dư địa còn tăng cao”, anh Minh Quân cho biết.