Thị trường nhà ở tại Mỹ đang tăng trưởng nóng và thiếu bền vững

Giá nhà đang tăng nhanh hơn mức trước đại dịch

Vào tháng 8, giá nhà trên toàn nước Mỹ đã tăng 8%, theo một cuộc khảo sát từ AEI, đánh bại mức tăng 5,1% của cùng kỳ năm ngoái. Con số này đạt đến 12,5% trong tuần kết thúc vào ngày 11/9, và có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức hai con số trong thời gian tới.

Chính sự kết hợp giữa nhu cầu nhà ở quá lớn trong khi nguồn cung khan hiếm đã khiến giá nhà tăng lên ngoạn mục. Các khoản cho vay mua nhà hoặc khoản thanh toán hàng tháng cực thấp đang tạo ra một lực hút mạnh mẽ đối với người mua. Kể từ giữa năm 2019, lãi suất đối với các khoản vay thế chấp trong vòng 30 năm đã giảm đều đặn, từ 4% xuống còn 2,94% hiện nay, mức thấp nhất mọi thời đại.

Trong khi đó, thế hệ millennials đang bước vào những năm quan trọng nhất để sở hữu nhà, phần lớn ở độ tuổi trung bình từ 30 đến 31. Một tỷ lệ tương đối nhỏ các cặp vợ chồng trẻ ở tầng lớp trung lưu và trên trung lưu đang muốn mua nhà thì lại bị mất việc làm và họ buộc phải chuyển ra vùng ngoại ô hoặc rời khỏi thành phố sớm hơn kế hoạch ban đầu.

Số lượng hợp đồng mua nhà ở thời điểm hiện tại của năm 2020 đã cao hơn 27,5% so với cùng kỳ năm 2019, theo AEI. Con số này được tính dựa trên số lượng người mua vừa nhận được khoản vay và các hợp đồng đang chờ xử lý trong 30 đến 60 ngày tới.

Trong tháng 3 và tháng 4, số lượng hợp đồng mua nhà tăng ít hơn so với mức trung bình 27,5% nói trên, nhưng con số của từ tháng 5 đến tháng 8 lại vượt hơn 50%. Kể từ đầu tháng 9, số liệu lại giảm xuống nhưng vẫn cao hơn mức của năm 2019 do lượng hàng tồn kho giảm mạnh.

Khan hiếm nguồn cung

Tình trạng khan hiếm nghiêm trọng diễn ra ở cả nguồn cung hiện có và nguồn cung mới. Pinto lưu ý rằng nguồn cung hiện có đang chiếm khoảng 90% tổng doanh số bán hàng và chỉ đủ cho kinh doanh trong vòng 3 tháng tới. Lượng hàng này còn thấp hơn so với thời điểm khan hiếm vào tháng 8 năm ngoái, khi lượng nhà ở chỉ đủ để bán trong 4 tháng.

Ed Pinto, Giám đốc American Enterprise Institute Housing Center (AEI) và là cựu Giám đốc tín dụng của Fannie Mae cho biết “Khan hiếm nguồn cung đã là vấn đề tồn tại trong nhiều năm tại Mỹ; gần đây nó trở nên tồi tệ hơn nhiều”. Ông lưu ý rằng, một thị trường cân bằng cần có nguồn hàng đủ dùng trong 6 tháng.

Pinto cho biết: “Lượng hàng tồn kho đã xuống quá thấp vì khách hàng đã mua hết số lượng nhà dự trữ cho vài tháng tới, trong bối cảnh rất ít chủ sở hữu rao bán nhà”.

Ông nói rằng những người mua thậm chí đã phải đi dò hỏi cả những căn hộ chưa rao bán. Nguồn cung này bổ sung thêm vào lượng hàng tồn kho hiện có nhưng không nhiều, bởi rất ít chủ sở hữu đang cho thuê nhà lại muốn đem bán.

Tình hình diễn ra tương tự đối với nguồn cung nhà mới. Vào năm 2019, giá nhà chỉ bình ổn khi có đủ lượng hàng để bán trong 5,7 tháng. Năm nay, lượng hàng tồn kho giảm xuống chỉ còn đủ dùng trong 3,4 tháng trong khi doanh số bán hàng tăng vọt từ tháng 6 và đến tháng 8, số lượng người mua nhà mới xây đã tăng lên 83.000 từ mức 57.000 của năm trước, tức là tăng gần 50%.

“Con số này thật khổng lồ. Chúng ta đã đánh cắp nguồn cung tương lai ở cả thị trường nhà hiện có và nhà mới”, Pinto nói. Ông bổ sung rằng các nhà xây dựng có thể linh hoạt về nguồn cung khi tăng tốc độ xây dựng ở những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Nhưng điều này vẫn không đủ để bù lại lượng hàng tồn kho đã giảm đến 1/3 khi doanh số bán hàng tăng quá nhanh.

Pinto cho rằng có ba yếu tố gây ra tình trạng khan hiếm nhà để bán. Đầu tiên là độ trễ về thời gian cần thiết để các nhà phát triển đưa ra nguồn cung mới, sau khi hoạt động xây dựng chậm lại từ tháng 3 đến tháng 5. Thứ hai là thế hệ baby boomers sẽ giữ lại các căn nhà và trang trại ở vùng nông thôn khi con cái của họ quay trở về, khiến nguồn cung có được từ nhóm người nghỉ hưu này trở nên hạn chế. Thứ ba là việc các ngân hàng và các cơ quan liên bang giãn hạn thanh toán, giúp chủ nhà được trì hoãn trả nợ trong một khoảng thời gian thay vì phải bán nhà để có tiền trả ngân hàng.

Giá tăng đột biến

Pinto nhận định rằng nguồn cung mới chỉ có thể đến từ ba nguồn: các tòa nhà mới, nhà bán bởi thế hệ baby boomers, hoặc các vụ tịch thu nhà của ngân hàng. Lượng nhà mới xây chắc chắn sẽ bị trì hoãn trong một thời gian, với hai khu vực chủ yếu là “vùng quy hoạch” và “vùng Sunbelt”.

Trước đây, các công trình nhà ở mới tại Mỹ chủ yếu nằm ở vùng Đông Bắc và Pacific Coast, nơi luật pháp địa phương khiến việc xin phê duyệt xây dựng vô cùng tốn thời gian và chi phí. Vì vậy, khi nhu cầu tăng cao do thu nhập hoặc dân số tăng mạnh, người mua sẽ khó tìm được nhà mới mà phải mua lại các căn nhà đã qua sử dụng. Điều này dẫn đến giá nhà trở nên cực kỳ đắt đỏ và giá cả tăng đột biến ở các thị trường lớn mạnh như ngày nay.

Pinto lưu ý rằng các nhà phát triển mất khoảng 8 năm từ lúc mua đất đến bàn giao nhà ở Los Angeles, và thậm chí là 3 năm ở các vùng nông thôn như Riverside và San Bernardino. Vì vậy, tại vùng quy hoạch, nguồn cung nhà mới sẽ chỉ đóng một vai trò nhỏ trong việc hạn chế tăng giá bán ở tương lai gần.

Ở vùng Sunbelt, nguồn cung mới sẽ xuất hiện sớm hơn, nhưng vẫn còn quá lâu nên giá nhà sẽ tiếp tục tăng phi mã trong nhiều tháng tới.

“Chúng tôi nhận thấy có nhiều giấy phép xây dựng hơn ở ba thị trường lớn của Texas, nơi nguồn cung [nhà ở] cũng cạn kiệt là Houston, Dallas và Austin. Các vùng đô thị ở Đông Nam như Raleigh và Charlotte cũng đang được xây dựng nhiều hơn”, Pinto nói.

Ngay cả ở Bắc Carolina, ông cho biết thêm, các nhà xây dựng vẫn phải mất một năm để mua một khu đất, nhận đủ giấy chứng nhận, hoàn thiện hạ tầng, sau đó mới xây nhà. Pinto tin rằng sự xuất hiện của các tòa nhà mới sẽ bắt đầu kìm hãm việc tăng giá ở các thành phố năng động nhất như Houston và Dallas trong vòng sáu đến chín tháng tới, trong khi sẽ mất thêm một năm ở hầu hết các đô thị tại Florida.

Ở mặt khác, những người cao tuổi đang giảm quy mô với tốc độ chậm hơn nhiều so với những năm trước đó, và dẫn đến việc nguồn cung tiếp tục bị hạn chế.

Pinto nói: “Chúng tôi từng dự đoán rằng thế hệ baby boomers, giống như những thế hệ trước ở độ tuổi của họ, sẽ chuyển đến các căn hộ, chung cư hoặc ngôi nhà thứ hai của họ. Nhưng điều đó đã không xảy ra”.

Ông giải thích: “Một lý do chính khiến thế hệ baby boomers không rời đi là vì những đứa con đã trưởng thành của họ quay về làm việc tại chính ngôi nhà mà chúng đã lớn lên. Những người nghỉ hưu này không chỉ thích có tổ ấm để con cái trở về, họ còn thích có không gian ngoài trời rộng rãi để thư giãn và hít thở, nhất là trong đại dịch. Vì vậy, họ không muốn chuyển khỏi những căn hộ rộng rãi để đến ở một nơi đông đúc như chung cư cao tầng hoặc một cộng đồng hưu trí. Đó cũng là lý do chúng ta thấy có rất nhiều căn nhà được tu sửa thay vì bán đi”.

Các vụ tịch thu nhà sắp xảy ra

Pinto dự đoán rằng nguồn cung mới sẽ chủ yếu đến từ các vụ tịch thu nhà, và đây cũng là động lực chính cho việc điều chỉnh giá bán.

Ông nói: “Những người gặp rắc rối lớn nhất là tầng lớp có thu nhập thấp đã mua nhà với giá cao trong một đến ba năm qua và sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính”. Đây thường là những gia đình có thu nhập từ 40.000 đến 70.000 USD, những người làm việc trong ngành bán lẻ cao cấp, trong lĩnh vực xây dựng hoặc ở các vị trí được trả lương khiêm tốn như chăm sóc sức khỏe. Và tỷ lệ thất nghiệp của họ trong đại dịch vượt xa mức trung bình toàn quốc là 8,4%.

Dù lương bị cắt giảm và quá hạn thanh toán nhưng hiện nay có tương đối ít trường hợp bị tịch thu nhà, vì các ngân hàng và cơ quan chính phủ đã đưa ra các chính sách tạm hoãn thanh toán. Không rõ khi nào các chính sách này sẽ kết thúc, nhưng thời điểm chúng kết thúc sẽ khiến một số lượng lớn chủ sở hữu phải bán nhà nếu giá trị nhà của họ vượt quá khoản vay, hoặc thực hiện "bán tháo", hoặc bị ngân hàng tịch thu nhà. Điều này sẽ khiến thị trường có thêm nguồn cung.

Tình trạng mất khả năng thanh toán sẽ đến rất nhanh. Nhóm có nguy cơ cao là những người đi vay thế chấp từ FHA, cơ quan phê duyệt hầu hết các khoản thế chấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn tại Mỹ, và thường chấp nhận khoản đặt cọc mua nhà và điểm tín dụng thấp. Trong số 7,98 triệu khoản vay từ FHA chưa thanh toán vào tháng 8, thì có 1,39 triệu trường hợp hoặc 17% rơi vào tình trạng quá hạn (hơn 60 ngày); và 891.000 trường hợp hoặc 2/3 được xếp loại là "quá hạn nghiêm trọng" (không thể thanh toán trong vài tháng). Và cơ hội để những người đi vay này cải thiện tình hình tài chính là không cao.

Nhìn chung, các khoản vay quá hạn của FHA đã tăng gần gấp đôi trong năm qua, nhưng các trường hợp bị tịch thu nhà hầu như không thay đổi vì chính sách ân hạn của các bên cho vay. Theo báo cáo, khu vực đô thị dễ bị tổn thương nhất từ các khoản vay này là Atlanta, tiếp theo là Houston, Chicago, Washington DC, Dallas, và Riverside - San Bernardino.

Pinto nói: “Sẽ mất từ ​​6 đến 12 tháng để những vụ tịch thu nhà bắt đầu tăng lên. Vào thời điểm đó, nguồn cung nhà ở cũng sẽ tăng lên ở vùng Sunbelt từ hoạt động xây dựng nhà mới. Ở khía cạnh khác, việc giới cổ cồn Mỹ mất nhà cũng sẽ làm thay đổi toàn cảnh thị trường”.