Từ 1/7/2014, Luật Đất đai chính thức thổi luồng “gió mới” vào tiến trình minh bạch, giản tiện thủ tục hành chính bằng Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cuối tháng 6/2014, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ 9 giải pháp phát triển thị trường BĐS. Đáng chú ý, là những nội dung liên quan tới thủ tục, thời gian đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đẩy mạnh đấu giá đất, quy định cụ thể về hệ thống thông tin dữ liệu BĐS...

Kho minh bạch, thống nhất

Xuyên suốt trong mọi hoạt động liên quan như quy hoạch, thông tin dữ liệu quản lý, lập và thực thi chính sách, cấp phép & triển khai dự án, thủ tục hành chính… đều đòi hỏi sự rõ ràng chi tiết (cấp quản lý vĩ mô) và thống nhất cụ thể (đối với đối tượng thuộc diện ảnh hưởng). Ba năm qua, khi xây dựng địa ốc bị “cắt cơn hưng phấn”, giới chuyên môn và nhà quản lý có thời gian để bàn thảo, đưa ra các công cụ chính sách nhằm chấn chỉnh, bổ khuyết cho thị trường. Tuy vậy, tình hình BĐS vẫn chỉ tạm phục hồi về bề nổi (thể hiện ở thanh khoản cải thiện trong phân khúc nhà thương mại giá trung bình trở xuống). Còn lại, “tảng băng chìm” của ngành này chưa được nhà chức trách phá bỏ và khơi thông.

Rõ nhất, chính là bài toán thiết lập hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ương tới địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường. Gần 5 năm qua, khách hàng tìm tới BĐS chủ yếu phụ thuộc vào… chính nỗ lực tìm kiếm thông tin thông qua các phương tiện truyền thông đại chúng. Đương nhiên, thị trường vẫn có những kênh dữ liệu (về giá trị sản phẩm) mang tính tham khảo (!) cho các chủ thể trong ngành địa ốc. Cụ thể, những số liệu thống kê độc lập, chủ quan của các đơn vị như CBRE, Savills, Vinaland, Vietress… (thường được tuyên bố miễn trừ trách nhiệm với bất cứ hệ quả nào dẫn tới do sử dụng các thông tin của DN). Cơ quan quản lý sở tại (cấp tỉnh) chưa bao giờ hết “quanh quẩn” với khung giá đất ban bố hàng năm – làm cơ sở tham khảo cho việc định giá, đền bù GPMB. Bộ Xây dựng hàng năm vẫn đốc thúc, thậm chí ra “tối hậu thư” với cơ quan phụ trách ngành ở từng địa phương về hoàn thiện số liệu thống kê giá BĐS qua từng năm. Nhưng kết quả, chỉ dừng ở những tiếng thở dài của người trong cuộc.

“Cây gậy” quản lý đang… giơ cao trước các vấn đề gai góc xưa nay của ngành xây dựng – BĐS

Còn nhớ, năm 2012, Bộ Xây dựng có văn bản yêu cầu sở xây dựng các tỉnh thành báo cáo về giao dịch BĐS qua sàn giao dịch 6 tháng đầu năm để có số liệu báo cáo Chính phủ về tình hình thị trường BĐS hàng tháng. Thậm chí, Bộ Xây dựng yêu cầu các DN, sàn giao dịch BĐS phải báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn, chậm nhất ngày 25 hàng tháng nộp về Cục Quản lý nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Cuối năm 2012, rồi cuối năm 2013, chưa bao giờ những thông tin về tồn kho BĐS, giá trị giao dịch thị trường “tìm được điểm chung” giữa các cơ quan, đơn vị hữu trách. Cũng như vậy, những khiếu kiện của người dân giao đất, bất nhất của giới chức sở tại trong công tác định giá, đền bù GPMB đến nay vẫn tiếp diễn. Chung quy, chỉ tại cái sự “chưa minh bạch, thiếu thống nhất” mà thôi.

Nan y “bệnh” hình thức

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 43 được dư luận người dân phấn khởi đón nhận, chính là nỗ lực cụ thể của nhà hoạch định chính sách, nhằm đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, NĐ bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; bãi bỏ một số “công đoạn” không cần thiết như: UBND xã xem xét xác nhận tranh chấp sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất…

Ngoài ra, giảm thời gian thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận; chuyển mục đích sử dụng đất (bộ phận một cửa): thực hiện các quyền chỉ còn không quá 30 ngày; đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung đối với tài sản chỉ còn không quá 20 ngày.
Trong 9 giải pháp mà Bộ Xây dựng mới trình Chính phủ nhằm phát triển thị trường BĐS, vấn đề về quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy định trách nhiệm cụ thể liên quan tới cung cấp thông tin dự án của DN còn được cho là “cưỡi ngựa xem hoa”, hay thậm chí “hô khẩu hiệu”.

Điển hình, Bộ Xây dựng đề xuất yêu cầu các dự án phát triển đô thị, nhà ở, BĐS phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xãhội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, công khai quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn để các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin... Tuy nhiên, chế tài xử phạt (có thể mới ở dạng dự thảo chung) đối với các dự án, chủ đầu tư vi phạm không được nhắc tới.

Ngoài ra, việc quy định trách nhiệm cung cấp thông tin về dự án, tiến độ, tình hình giao dịch của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS... sẽ khó lòng đạt được hiệu quả kỳ vọng (cung cấp thông tin minh bạch, công khai), nếu chỉ đơn thuần trông ngóng DN “tự giác”. Mới đây, quy định “phải giao dịch qua sàn” bị hủy trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Giả như điều này thành hiện thực, bao nhiêu chủ đầu tư sẽ “thành khẩn” về thông tin dự án, tiến độ trước khi bán xong hàng? Sàn giao dịch nào sẽ tuân theo “thượng lệnh” nếu quyền lợi của họ nằm ở ”sân sau” của DN?.