Kỳ I: Cảnh báo từ “cái chết” của thị trường bất động sản

Nếu nạn “chạy chức, chạy quyền” sẽ làm “bộ não” của bộ máy công quyền tha hóa, biến chất thì “chạy dự án” sẽ là “vòi bạch tuộc” hút kiệt sức lực của nền kinh tế. Dư luận xã hội có thể kêu ca, phàn nàn rằng, chất lượng công trình này yếu, kém, giá thành sản phẩm bất động sản (BĐS) hiện quá cao nhưng chắc chắn, nỗi khổ trời biển mà giới doanh nghiệp phải chịu thì ít người biết đến. Chúng ta đang phải trả cái giá quá đắt cho nạn “chạy dự án” ở một số bộ, ngành và địa phương!

Đào hố tự chôn

Sau gần 2 năm đóng băng, ế ẩm, thị trường BĐS đang phải đối diện với một loạt vấn đề như khiếu kiện gia tăng, nợ xấu ngân hàng, đất hoang hóa… Một loạt các chính sách ưu đãi nhằm hỗ trợ thị trường nói chung và các công ty, chủ đầu tư BĐS đã được đưa ra nhưng “sức khỏe” của thị trường BĐS vẫn là vô cùng yếu ớt. Mức độ nghiêm trọng của hiện tượng này đã được Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cảnh báo khi cho rằng, trong số 2 triệu tỉ đồng dư nợ ngân hàng thì có 1 triệu tỉ đồng đang bị “chôn” trong lĩnh vực BĐS và nếu không giải quyết được vấn đề này thì nợ ngân hàng sẽ khó có thể giải quyết.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì vấn đề “cốt tử” của thị trường là giá BĐS. Nhu cầu tiêu dùng nhà ở của người dân hiện vẫn còn rất lớn nhưng vì khả năng tài chính rất hạn hẹp nên đành bất lực. Chính vì vậy, để thị trường BĐS có thể sôi động, nhộn nhịp, thanh khoản tăng thì cách duy nhất là hạ giá thành sản phẩm. Nhận định này là hoàn toàn hợp lý vì chỉ có giải quyết tốt vấn đề đầu ra thì BĐS mới có thể “vượt cạn”. Có thể giảm 20, 30 và thậm chí là 50% giá thành sản phẩm tại một loạt dự án BĐS cuối năm 2011 không thể xảy ra nhưng dù giảm ít hay giảm nhiều vào thời điểm này vẫn được xem là rất cần thiết và đúng đắn.

Nhưng đó chỉ là lý thuyết bởi trên thực tế, dù đến Quý III/2012, điều mà thị trường BĐS đang trông chờ đã không diễn ra. Giá BĐS vẫn không biến động nhiều dù đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS đã đăng đàn lên tiếng nói về nguy cơ vỡ nợ nếu không sớm thoát ra khỏi tình cảnh ế ẩm, trì trệ hiện tại. Vậy vấn đề mà công ty, chủ đầu tư BĐS đang phải đối diện là gì?

Hiện trường một vụ rút ruột công trình bị công an phát hiện ở Hà Nội.

Theo tìm hiểu của phóng viên thì giá BĐS hiện nay quá cao vì chi phí ngoài sổ sách khi thực hiện các dự án BĐS là rất lớn. Giá của một sản phẩm BĐS không chỉ được tính toán dựa trên chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng cơ sở… (những khoản đầu tư cứng) mà còn có một khoản chi phí khổng lồ khác - mà các doanh nghiệp, công ty thường gọi là phí “bôi trơn”. Qua nhiều lần tiếp xúc, tìm hiểu thông tin xoay quanh vấn đề “có hay không chuyện chạy dự án” ở nước ta, chúng tôi đã bắt gặp khá nhiều câu chuyện xung quanh vấn đề “xin - cho” đất trong quá trình triển khai các dự án nói chung và các dự án BĐS nói riêng.

Giám đốc một công ty BĐS từng thở dài ngao ngán: Đã là dân làm ăn thì ai mà chẳng muốn dòng vốn mình bỏ ra sinh lời và xoay vòng nhanh. Kinh doanh BĐS thì điều này càng trở thành vấn đề “cốt tử” vì đây là loại dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm. Chính vì tính chất đặc thù như vậy nên sản phẩm làm ra bán chậm ngày nào thì dòng vốn đầu tư sẽ bị thiệt hại ngày đó.

Nói là nói vậy nhưng vị giám đốc này cũng thẳng thắn chia sẻ, vẫn biết giá thành sản phẩm BĐS hiện là quá cao, là vượt quá khả năng tài chính của người dân nên mới dẫn tới tình trạng trì trệ, ế ẩm. Giảm giá là cần thiết, là đúng vì nó sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với các sản phẩm BĐS tốt hơn. Nhưng nếu làm như vậy thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ, thậm chí là lỗ nặng vì ngoài khoản đầu tư bỏ ra ban đầu (phần lớn là tiền vay ngân hàng - PV) thì những chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án cũng không hề nhỏ (tiền lãi ngân hàng, chi phí nhân công lao động… là rất lớn và nếu tính theo lãi suất ngân hàng thì cũng không hề nhỏ).

“Đó là thực tế, là bài toán kinh tế mà bất kỳ doanh nghiệp BĐS nào cũng phải đối diện và phải tính toán tới. Tuy nhiên, đó chưa phải là mẫu số vốn đầu tư của một dự án BĐS, hàng loạt các chi phí được gọi là phí lobby, “bôi trơn” trước khi dự án được triển khai chính là rào cản lớn nhất cho quyết định giảm giá bán sản phẩm”, vị giám đốc này nhấn mạnh.

Để có một dự án BĐS thì bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng phải trải qua một quá trình “vận động hành lang” vô cùng khắc nghiệt. Chỉ riêng chuyện xin đất thôi cũng đã phức tạp rồi, từ xã đến huyện rồi lên tỉnh, thành phố… và nếu không có quan hệ thì thôi đừng có nghĩ đến chuyện làm BĐS. Đặc biệt là trong thời kỳ tấc đất đang giá ngàn vàng như hiện nay thì muốn có được một khu đất ưng ý, vị trí đẹp, phù hợp với mục tiêu của dự án mình đề ra là rất khó. Và đây cũng là nguyên nhân sâu xa được ông Lê Văn Lân - Phó chánh văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng nhấn mạnh: Trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên, khoáng sản, tham nhũng chủ yếu diễn ra trong việc quy hoạch; chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu đô thị; giao đất, cho thuê đất; định giá đất khi thu hồi, đền bù; cấp phép khai thác tài nguyên, khoáng sản… Một số người đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn để giao đất không đúng thẩm quyền; lập hồ sơ khống hoặc khai tăng diện tích đất khi đền bù. Điển hình là vụ lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ xảy ra tại dự án phát triển cơ sở hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long - Vân Trì thiệt hại ước tính khoảng 14 tỉ đồng; vụ lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ xảy ra tại huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương, gây thiệt hại gần 11 tỉ đồng; vụ tham nhũng về đất đai tại Đồ Sơn và tại Quán Nam, thành phố Hải Phòng...

Và đây cũng là chia sẻ của TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khi ông cho rằng, chính việc “bôi trơn” đã làm tăng giá đất đô thị. Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao.

Những chia sẻ trên có thể chưa được đầy đủ nhưng cũng đáng để chúng ta phải suy ngẫm, vì sao giảm giá là lối thoát duy nhất cho các doanh nghiệp BĐS vào thời điểm hiện tại nhưng chẳng có mấy doanh nghiệp làm việc đó. Doanh nghiệp vẫn thà chết “ôm bom” chứ không chịu nhả xem ra là chuyện khá ngược đời. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận ở một góc độ khác, khi giảm giá cũng chết do khoản chi phí bỏ ra là quá lớn thì mới thấy phương án không giảm giá lại có phần hợp lý. Điều này có thể lý giải như sau, nếu giảm giá vào thời điểm này thì chưa chắc sản phẩm của doanh nghiệp có thể được giải phóng mà doanh nghiệp lại chắc chắn lỗ. Nhưng nếu tiếp tục duy trì mức giá hiện tại, chờ thời điểm thị trường hồi phục thì những thiệt hại trên có thể sẽ được hạn chế phần nào. Đường nào cũng có thể dẫn tới “cửa tử” nhưng xem ra phương án hai - một canh bạc thị trường lại là lựa chọn mà nhiều doanh nghiệp đưa ra bởi lòng tin phục hồi của nền kinh tế đang ngày càng được củng cố.

“Thị trường BĐS được coi là nhiệt kế của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phồn vinh, thị trường này sẽ phồn vinh, ngược lại, kinh tế suy thoái thì thị trường BĐS cũng suy thoái”, nhận định này của TS Phạm Sỹ Liêm có thể xem là một phần nguyên nhân lý giải tại sao các doanh nghiệp BĐS vẫn kiên quyết cố thủ không chịu giảm giá thêm nữa.

Qua đó để thấy rằng, những vấn đề mà thị trường BĐS đang gặp phải có một phần nguyên nhân không nhỏ từ bộ máy công quyền ở nước ta. Những năm 2010-2011, vào thời điểm hoàng kim, thị trường BĐS liên tiếp chứng kiến sự xuất hiện của một loạt dự án BĐS với đủ thể loại khác nhau từ Bắc vào Nam. Người người, nhà nhà đều nhắc tới BĐS, đầu tư BĐS bỗng nhiên vì thế trở thành “mốt”, giới doanh nghiệp, các chủ đầu tư thi nhau “lo lót, chạy vạy” khắp nơi để xin đất, được phê duyệt dự án… Một khoản tiền không nhỏ đã được giới doanh nghiệp, các chủ đầu tư “bơm” vào bộ máy công quyền để những tờ giấy giao đất, phê duyệt quy hoạch, dự án… ra đời. Và giờ đây, khi thị trường lâm vào cảnh trầm lắng, sản phẩm BĐS không thể bán được, vốn của các doanh nghiệp, chủ đầu tư bị “chôn” tại các dự án, tại các công trình xây dựng...

Vì thế mà nợ nần, khiếu kiện… thậm chí là phá sản trên thị trường BĐS có một phần nguyên nhân không nhỏ từ hiện tượng “chạy dự án”!

Rút ruột bao nhiêu%?

Mỗi năm ngân sách Nhà nước đầu tư hàng chục, thậm chí là hàng trăm ngàn tỉ đồng để xây dựng cơ sở hạ tầng và đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, chất lượng xây dựng tại nhiều công trình đang là vấn đề lớn mà dư luận xã hội đặt ra cho các cơ quan chức năng trả lời. Có rất nhiều nguyên nhân đã được chỉ ra nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi thì nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng này là do các doanh nghiệp buộc phải tính các khoản chi phí lobby, bôi trơn trong quá trình đấu thầu, xin đất dự án hay nói chung là “chạy dự án” vào dự toán công trình dù nó chẳng hề được điểm mặt, chỉ tên.

Người ta cho rằng có 15-20%, thậm chí là 30% tổng mức đầu tư của dự án được phục vụ cho quá trình này “chạy dự án”. Ông N.C.T - Giám đốc một công ty xây dựng ở Hà Nội cho biết: “Khoản chi phí này sẽ được nhà thầu hạch toán vào chi phí xây dựng công trình hay thực hiện dự án đó. Số tiền càng lớn thì cũng đồng nghĩa khoản tiền thực tế cho công trình sẽ ít đi. Mà quy mô dự án công trình thì nào có bé lại được, doanh nghiệp buộc lòng phải “xoay sở” đủ cách đủ đường để mà “giật gấu vá vai” mà thôi. Nhưng đó cũng chỉ là bước khởi đầu vì đơn giản, trong khi thi công dự án hay bất kỳ một công trình nào đó, chủ đầu tư và nhà thầu thi công còn phải đối diện với nào là “quan môi trường”, “quan đô thị”, “mấy bác thanh tra”, “luật” nọ, “luật” kia... Tất cả các khoản phí chi cho các quan đó hiển nhiên là được “cấu véo” từ chính công trình đó chứ làm sao doanh nghiệp bỏ tiền túi ra được. Đã đầu tư kinh doanh thì phải có lãi là điều hiển nhiên nên khi đã chi cho “quan”, doanh nghiệp cũng buộc phải tìm mọi cách “cấu véo” để đạt được mức lợi nhuận nhất định”.

Nguyên nhân vì sao chất lượng xây dựng tại nhiều công trình lại kém như vậy đã rõ và điều này cũng được ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nói tới khi chia sẻ rằng, vì các công trình tư nhân được giám sát chặt chẽ nên có ít sự cố, còn nhiều dự án sử dụng vốn ngân sách hoặc ODA lại thường xuyên xảy ra sự cố.

Lý giải cho điều này, theo ông Hiệp thì ngoài yếu tố “giơ cao đánh khẽ” đối với các chủ đầu tư đại diện Nhà nước khi có sự cố, cùng với việc năng lực còn hạn chế thì còn có nguyên nhân khác xuất phát từ mối quan hệ giữa ba bên là: Chủ đầu tư - nhà thầu - giám sát. Đặc biệt, hầu hết tư vấn giám sát và nhà thầu đều có quan hệ “dễ chịu” với chủ đầu tư, không loại trừ khả năng là “sân sau” của chủ đầu tư. Chính điều này khiến chủ đầu tư lúng túng khi xử phạt nhà thầu vi phạm và nhiều trường hợp dung túng cho cái sai của nhà thầu, kéo theo công trình chậm tiến độ và kém chất lượng.

“Không chỉ chủ đầu tư mà năng lực của tư vấn giám sát cũng hạn chế. Tư vấn kém thì làm sao chọn được nhà thầu có năng lực và đảm bảo được chất lượng công trình” - ông Hiệp nói thêm.

Qua đó có thể khẳng định, sau khi vượt “ải” đấu thầu, các nhà thầu thi công đã phải mất một khoản không nhỏ cho các bác “chủ đầu tư” và tất nhiên, khoản tiền này được các nhà thầu thi công rút ra từ chính nguồn kinh phí phê duyệt đầu tư cho công trình của chủ đầu tư. Khái niệm “rút ruột” công trình xây dựng cũng xuất phát từ đó. Vậy các nhà thầu đã “rút ruột” các công trình xây dựng như thế nào? Và liệu rằng, ngoài cái “bắt tay” của chủ đầu tư với các nhà thầu thi công còn có cái “bắt tay” nào khác không?

Mối quan hệ thân thiết trên mức bình thường trong chuỗi quan hệ doanh nghiệp - ngân hàng - doanh nghiệp đang khiến dư luận đặt ra rất nhiều nghi vấn. Điều này càng được khẳng định khi những vấn đề về sai phạm trong hoạt động kinh tế của “bầu” Kiên đang dần sáng tỏ. Bằng những mối quan hệ cá nhân, “bầu” Kiên có thể cầm cố cổ phần ở ACB nhưng cũng lại có thể bán số cổ phần đó cho Tập đoàn Hòa Phát. Điều này đã gây nên những tổn hại cho nền kinh tế và hệ thống ngân hàng. Và nếu chiếu theo chuỗi quan hệ xung quanh của “bầu” Kiên vào mối quan hệ giữa chủ đầu tư - nhà thầu - giám sát có thể thấy, hoàn toàn có thể xảy ra tình huống “3 trong 1”, tức là nhà thầu, giám sát sẽ là sân sau của chủ đầu tư. Và nếu không có sự chi phối của một cá nhân hay một nhóm lợi ích trong chuỗi quan hệ đó thì chuyện đồng tiền nuôi quan hệ hoàn toàn có thể xảy ra.

Một kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm làm việc nhiều năm tại các dự án cho biết, hầu hết các công trình xây dựng thì nhà thầu và đơn vị giám sát luôn luôn là “bạn”. Mối quan hệ này được xây dựng dựa trên việc ăn chia lợi ích được “rút” ra từ chính công trình.

“Mọi công trình xây dựng đều có thiết kế, có những tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy chuẩn quy định của Bộ Xây dựng hoặc bộ chuyên môn nhưng chất lượng công trình vẫn yếu, vẫn kém là vì giám sát đã làm ngơ trước cái sai, cái thiếu xót của nhà thầu xây dựng. Một công ty xây dựng nhận thầu thi công xây dựng trường mầm non với tổng giá trị đầu tư của toàn bộ công trình là 18 tỉ đồng. Nhưng để nhận được công trình này, nhà thầu thi công phải bỏ ra chừng 4 tỉ đồng cho việc phê duyệt trúng thầu, công trình chỉ còn 14 tỉ đồng. Muốn đảm bảo khoản lợi nhuận cho công ty ví dụ là 3 tỉ đồng (khoảng 15%) - mức lợi nhuận được xem là thấp nhất đối với mọi công ty xây dựng đặt ra khi đi thi công các dự án xây dựng. Như vậy, sẽ chỉ còn lại 11 tỉ đồng để đầu tư xây dựng vào công trình. Vậy chất lượng công trình làm sao mà không thấp, không kém và xuống cấp được cơ chứ. Sụt, lún, rạn, nứt có lẽ cũng chỉ là biểu hiện ban đầu mà thôi!”, vị kỹ sư trên thẳng thắn chia sẻ.

“Ở hầu hết các công trình, giám sát và nhà thầu thi công luôn có mối quan hệ mật thiết. Nhà thầu có làm sai thì phía giám sát cũng nhắm mắt làm ngơ. Đường bê tông dày 20cm hoàn toàn có thể trở thành 10 hay 15cm sau khi “thỏa hiệp” giữa nhà thầu và bên giám sát” - kỹ sư này nói.

Sự yếu kém tại nhiều công trình xây dựng xuất phát từ cái “bắt tay” của nhà thầu và bên giám chính là nguyên nhân trực tiếp gây ra hiện tượng yếu kém tại các công trình xây dựng. Khâu nghiệm thu cũng vì thế mà bị “che mắt” bởi đơn giản, chủ đầu tư đã ký những hợp đồng giám sát hoặc giao phó trách nhiệm cho bộ phận giám sát do mình thành lập ra… nên giám sát bảo đúng là đúng và tất nhiên sai là sai. Vậy nên, trong quá trình thi công công trình, khi giám sát và đơn vị thi công đã “bắt tay” nhau rồi thì lúc nghiệm thu sẽ ra sao? Không cần phải nói hẳn bất kỳ ai cũng hiểu, giám sát và thi công cùng chung một “chí hướng”: Được nghiệm thu!

Những công trình ra đời như thế thì chất lượng không thể bảo đảm!