Luật sư cho tôi hỏi, tính pháp lý của việc cập nhật thông tin hoàn công ngay trên giấy chủ quyền cũ là như thế nào? Có tương đương với sổ hồng cấp mới không? Sau này nếu mua nhà, tôi muốn sang tên và xin cấp sổ hồng mới có được không và thủ tục như thế nào? Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

tqthai@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp thì người chủ cũ của bạn đã xây nhà trên đất trước khi chuyển nhượng cho bạn, vì vậy, theo quy định tại điểm d khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013 thì trường hợp này người chủ cũ trên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;”

Các thủ tục về đăng kí biến động đất đai theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều khoản của Luật đất đai 2013 với các bước như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Như vậy, theo quy định trên trong trường hợp này, khi người kia thực hiện đăng ký biến động thì văn phòng đăng ký đất đai có thể xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Giấy chứng nhận này sẽ có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, Khi bạn mua lại mảnh đất này cùng căn nhà trên, bạn và người chủ cũ thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản với đối tượng hợp đồng là quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất được ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận thay đổi trên.

Sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trên, bạn muốn đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tương tự như trên theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013: “Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”.

Lưu ý, đối với trường hợp của bạn thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại khoản 6 điều 95 Luật đất đai 2013: “ Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Sau khi hoàn tất các thủ tục trên bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mang tên bạn.