Các KCN-KKT Việt Nam được đánh giá có cơ sở hạ tầng cứng tương đối tốt, như công trình xử lý chất thải, tiện nghi tiện ích công cộng phục vụ doanh nghiệp (DN). Một số địa phương như Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng, Đồng Nai, Hà Nội đã xây dựng các KCN chuyên sâu. Ngoài ra, hệ thống hạ tầng mềm là các dịch vụ hành chính một cửa tương đối phổ biến, các quy định ngày càng hoàn thiện và chi phí, ưu đãi đầu tư cạnh tranh so với nhiều nước. Cùng với đó là nhiều chính sách ưu đãi thu hút nhà đầu tư vào KCN-KKT.

Tuy nhiên, trong khi những vùng có hạ tầng tốt như Đông Nam bộ, đồng bằng sông Hồng thu hút đầu tư vào các KCN rất tốt, nhưng vùng Tây nguyên, Tây Bắc đang gặp không ít khó khăn. Đặc biệt tại ĐBSCL, thống kê cho thấy có khoảng 50 KCN đã thành lập với diện tích đất tự nhiên khoảng 11.795ha, đất công nghiệp có thể cho thuê theo quy hoạch 8.425ha, nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ đạt 37%.

Bên cạnh đó, thực trạng đáng lo ngại là sản xuất đình đốn khiến nhiều DN trong KCN buộc phải thu hẹp quy mô, xẻ nhỏ nhà xưởng cho DN khác thuê lại. Cụ thể, tại KCX-KCN TPHCM (Hepza), diện tích nhà xưởng cho thuê lại trong 10 tháng năm 2013 là 54.000m2, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2012.

Có nhiều nguyên nhân khiến tỷ lệ lấp đầy các KCN thấp. Trước tiên, do sự thay đổi về ưu đãi thuế. Chẳng hạn, trước năm 2009, KCN ở địa bàn khó khăn đều được hưởng các ưu đãi, như thuế suất giảm hơn thuế suất trung bình cho DN. Nhưng sau năm 2009, khi Luật Thuế thu nhập DN ban hành, không còn ưu đãi này nữa.

Ngoài ra các DN cũng e ngại thay đổi về chi phí tiền thuê đất, đầu tư xây dựng hạ tầng và chi phí các dịch vụ liên quan. Cụ thể, KCN Biên Hòa II và Gò Dầu (Đồng Nai) do CTCP Sonadezi Long Bình làm chủ đầu tư cho thuê đất từ năm 1995. Hiện nay nếu áp dụng theo đơn giá thuê đất quy định tại Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 và 121/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010, mức chênh lệch giá thuê đất tăng 10-15 lần so với đơn giá đã ký thời điểm thành lập (đơn giá đã ký hợp đồng cho thuê lại đất đối với các nhà đầu tư là cố định cho suốt thời gian thuê). Sự bất hợp lý này đã ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất kinh doanh hạ tầng và thu hút đầu tư vào các KCN.

Thực trạng trên cho thấy quá trình phát triển KCN-KKT thiếu quy hoạch hoàn chỉnh đồng bộ, thiếu cơ chế phối hợp giữa các địa phương trong vùng, giữa các KCN trong một tỉnh. Do không có sự liên kết trong quy hoạch, không có sự phối hợp để phân bổ quy hoạch ngành nghề thu hút đầu tư, đã dẫn đến tình trạng KCN các địa phương trong vùng na ná nhau, làm giảm sức hút của từng KCN.

Thực tế này đang đặt ra cho các cơ quan quản lý trung ương và địa phương cần nhanh chóng rà soát, điều chỉnh quy hoạch theo hướng bảo đảm tính liên kết vùng trong thu hút đầu tư phát triển KCN-KKT.