Theo đề xuất của tiến sĩ Phạm Văn Võ, việc giao đất cho thuê đất NN nên ủy thác cho các DN. Ảnh: Quỳnh Mai

Trong đó, nổi lên 2 vấn đề là dân sự hóa vai trò quản lý đất đai và minh bạch hóa quan hệ giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước, định giá đất.

Dân sự hóa quản lý đất đai

Tiến sĩ Phạm Văn Võ – khoa Luật thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM - cho rằng, để khắc phục những hạn chế trong quá trình giao đất, sử dụng đất hiện nay nên theo hướng dân sự hóa quản lý đất đai. Tiến sĩ Phạm Văn Võ đề xuất: “Theo tôi, Nhà nước cần phải có phương thức thực hiện quyền sử dụng đất (SDĐ) linh hoạt hơn, tham gia trực tiếp hơn vào quá trình SDĐ thông qua cơ chế ủy thác.

Cụ thể, Nhà nước sẽ thành lập những DN để quản lý kinh doanh quỹ đất của mình, ủy thác cho họ thay mặt NN thực hiện quyền sử dụng theo quy trình: Tạo quỹ đất ủy thác và DN được ủy thác có quyền đưa quỹ đất được ủy thác vào khai thác sử dụng theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự. Nếu vậy, một số hoạt động quản lý việc SDĐ (giao đất, cho thuê đất...) đang được thực hiện bởi các cơ quan quản lý nhà nước hiện nay sẽ được chuyển giao cho DN được ủy thác. Áp dụng phương thức này sẽ hạn chế những thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, sự dịch chuyển quyền SDĐ từ Nhà nước tới người sử dụng theo cơ chế thị trường sẽ thuần khiết hơn bởi hạn chế được sự biến dạng bởi quan hệ nửa tài sản, nửa quyền lực”.

Cũng theo tiến sĩ Phạm Văn Võ: “Vốn đất trao cho DN được ủy thác bao gồm: Đất chưa có người sử dụng, đối với đất đang có người sử dụng căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, DN được ủy thác sẽ đứng ra làm thủ tục bồi thường để Nhà nước thu hồi rồi giao cho mình quản lý hoặc DN sẽ thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ của người đang sử dụng. Cách làm này sẽ tạo điều kiện hoạt động thu hồi đất được tiến hành thuận lợi. về phía các cơ quan nhà nước, việc thu hồi đất để trao cho các tổ chức nhà nước sẽ nâng cao ý thức trách nhiệm, hạn chế tình trạng nhũng nhiễu nhà đầu tư trong quá trình thu hồi đất. về phía người có đất bị thu hồi, việc Nhà nước thu hồi đất của mình để trao cho tổ chức nhà nước quản lý sử dụng phục vụ lợi ích chung chắc chắn sẽ dễ dàng chấp nhận mức giá bồi thường, chuyển nhượng hợp lý mà không dám đưa ra những yêu cầu, đòi hỏi quá đáng. Về phía nhà đầu tư tiếp cận quyền SDĐ cũng dễ dàng nhanh chóng và công bằng hơn vì không phải lo thủ tục bồi thường, GPMB”.

Lối thoát cho việc xác định giá đất

Thạc sĩ luật Nguyễn Thị Cam phản ánh thực tế bất cập lớn nhất và được quan tâm nhất trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi LĐĐ đó là định giá đất. Thạc sĩ Cam cho rằng: “Tôi đồng tình với nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo giá thị trường. Điều này phải được thực thi một cách nghiêm chỉnh chứ không phải như hiện nay. LĐĐ quy định: “Giá đất do Nhà nước quy định sát giá thị trường”... nhưng do Chính phủ ban hành khung giá đất không phù hợp thực tế nên khi UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, thấp hơn giá thị trường, không áp dụng được dẫn đến tình trạng hỗn độn trong việc xác định lại giá đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất...

Việc không thực hiện đồng bộ giữa luật và thực thi pháp luật đã gây ra những hệ luỵ không nhỏ cho nền kinh tế nước nhà, kẽ hở đó chính là mảnh đất màu mỡ cho tiêu cực phát triển. Trong dự thảo mới nhất, việc định giá đất được quy định: “Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá SDĐ thành công. Hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất”. Theo thạc sĩ Cam: “Với quy định này thực chất vẫn định giá đất theo giá thị trường cụ thể hơn nên mọi người sẽ dễ chấp nhận”.

Một vấn đề khác cũng được nhiều chuyên gia quan tâm đó là quan hệ giữa người SDĐ và Nhà nước. Dự thảo LĐĐ có quy định: “Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người dân bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất”. Theo luật sư Phạm Thông Anh cho rằng quy định như vậy có vẻ như Nhà nước giúp cho các nhà đầu tư dự án ép người dân bị thu hồi đất quá!”.