Phố đi bộ Nguyễn Huệ vừa hình thành bước cơ bản, vẫn thiếu không gian kết nối - Ảnh: Hữu Khoa

Thành công của phát triển hai bờ sông Sài Gòn phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo lợi ích chung, đặc biệt là lợi ích của đa số và cần thông báo một cách minh bạch các quyết định theo hướng có cân nhắc lợi ích chung. Không nên ủng hộ xu hướng tư nhân hóa, phân lô đấu giá để làm nhà cao tầng ở bờ tây sông Sài Gòn, mà phải trả lại bờ sông cho người dân sử dụng. Các dự án tư nhân phải mở ra kết nối công cộng dọc bờ sông và với đường sá cho mọi người dân.

Cũng cần tính toán cho nhu cầu tạo lợi nhuận từ những dự án đầu tư hiệu quả của các nhà đầu tư, miễn lợi ích đó không mâu thuẫn với lợi ích chung, vì đó là nguồn thu ngân sách cao cho địa phương.

Tạo lập các khu đất “vàng” đối trọng

Hiện nay Thủ Thiêm không có đất vàng mà chủ yếu chỉ có đất sạch. Chính vì vậy Thủ Thiêm hiện không hấp dẫn đầu tư bằng bờ tây. Quy hoạch bờ đông hiện chỉ tạo được một khu đất vàng loại 3 (khu đất gần đầu cầu bờ đông của cầu Tôn Đức Thắng khi cầu này xây xong) và một khu đất vàng loại 4 (khu đất gần đầu cầu bờ đông của cầu Nguyễn Hữu Cảnh), không so được về tầm hấp dẫn đầu tư của các khu đất vàng loại 1 (khu Ba Son) và loại 2 (khu Tân Cảng và cảng Sài Gòn).

Quan sát này dựa trên tiêu chí vàng về vị trí địa ốc (location) mà hai thành phần quan trọng nhất là khoảng cách gần nhất đến lõi trung tâm TP.HCM (giao lộ Nguyễn Huệ - Lê Lợi) và hạ tầng có sẵn.

Thủ Thiêm có thể tạo ra khu đất vàng loại 1 tương đương Ba Son (không hạ tầng, nhưng vị trí gần và trực diện với trục Nguyễn Huệ) nếu cầu Hàm Nghi được xây dựng thay cho cầu đi bộ. Cần tránh tình trạng lợi ích tạo ra bị triệt tiêu lẫn nhau. Tức là khi được lợi ở dự án này, thành phố cũng bị thiệt tương ứng ở dự án kia. Nếu tập trung phát triển bờ tây, bờ đông sẽ không phát triển được.

Giải pháp kết nối

Quảng trường Thủ Thiêm phải được điều chỉnh để kết nối tốt với quảng trường Nguyễn Huệ và đạt hiệu quả sử dụng tốt hơn, bởi vì vị trí đã chọn xây dựng quảng trường Thủ Thiêm hiện không tạo được kết nối không gian tốt với quảng trường Nguyễn Huệ. Từ cả hai quảng trường ở hai bên sông, người dân không có được tầm nhìn mở thoáng để đồng thời thưởng thức trọn vẹn những sự kiện tại khu vực hai quảng trường.

Vị trí quảng trường Thủ Thiêm đối diện bên kia sông của quảng trường Nguyễn Huệ là kết nối không gian hoàn hảo cho cả hai bên bờ sông. Trong đó, tầm nhìn không gian đi bộ khu trung tâm lịch sử 300 năm của thành phố mở kết nối trực tiếp với không gian đi bộ khu trung tâm thế kỷ 21, để cho hàng triệu người có thể tụ họp hai bên bờ sông và cùng tham gia sự kiện các ngày lễ lớn.

Nghiên cứu quy hoạch hai quảng trường này cũng cần bổ sung hai thành phần tối quan trọng. Một là quy hoạch không gian ngầm cho hầm xe và các khu dịch vụ thương mại phía dưới quảng trường. Hai là quy hoạch lại toàn bộ khu vực nằm hai bên trục, đặc biệt là các tầng dưới cùng, để không những cung ứng các chức năng đa dạng cần thiết phục vụ cho người đi bộ, mà còn cung ứng giải pháp che mưa nắng liên tục cho người đi bộ.

Ưu tiên phát triển bờ sông

Cách phát triển nhà cao tầng cần được tổ chức lại, phải gần các trạm metro hoặc đầu mối giao thông công cộng để tạo được hiệu quả cộng hưởng cho chúng. Các công trình cao tầng cần phải gắn kết với không gian cảm thụ phù hợp. Hiện nay công trình cao nhất thành phố tại bờ đông và bờ tây đều không tạo thành điểm nhấn với hai quảng trường trung tâm quan trọng nhất.

Cuối cùng, công trình cao tầng phải tạo nên hiệu quả hình dáng đô thị (urban skyline) tốt. Các dự án cao tầng tương lai tại Tân Cảng và Ba Son, cảng Sài Gòn đang phá hỏng bố cục cao tầng tạo bởi khu cao tầng gần quảng trường Thủ Thiêm và khu cao tầng tại Thủ Thiêm. Cần thấy rõ rằng chỉ có sự hài hòa phát triển hai bờ sông, trong đó đặc biệt ưu tiên phát triển bờ đông hơn bờ tây mới giải được bài toán quy hoạch cho hai bờ đông - tây.

Hiện nay, việc tạm thời tổ chức không gian xanh và cải tạo các công trình hiện hữu thành công trình công cộng tại Ba Son và cảng Sài Gòn là cách dự trữ đất khôn ngoan nhất để tập trung sức lực phát triển các khu đất vàng bờ đông như kế hoạch ở trên. Trong khi bờ đông phát triển, khu dự trữ đất này không ngừng tăng giá trị, đến thời điểm thích hợp sẽ xem xét cách sử dụng hiệu quả nhất cho nó.