Sáng ngày 15/5, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phát đi thông cáo cho biết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ký ban hành thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02.

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành đã đặt ra nhiều câu hỏi cũng như chỉ rõ những bất cập cần được NHNN giải đáp ở gói hỗ trợ 30.000 tỷ.

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành

1- NHNN đưa ra gói 30.000 tỷ trong đó dành tối đa 30% trong vòng 10 năm để cho vay đối với các doanh nghiệp là chủ dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại nhưng được chuyển đổi công năng sang NOXH, với thời hạn giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày thông tư hiệu lực (1/6/2013).

Tại sao không làm những chính sách riêng cho DN cần tiền để đầu tư xây dựng những dự án NOXH? Mà giờ lại ghép vào với những người dân cần vay tiền để mua nhà? Nhu cầu người dân cần mua căn hộ để ở, với nhu cầu DN cần tiền để xây dựng lên căn hộ có cùng chung với nhau không mà ghép vào cùng giải quyết?

Cái anh làm nhà tại sao lại được vay ưu đãi lãi suất thấp? Anh là kinh doanh thì phải theo lãi suất kinh doanh, phải làm ăn thế nào, tính lãi suất kinh doanh thế nào để làm ra sản phẩm để bán. Còn nếu thực sự làm căn hộ với giá 15 triệu đồng/1m2 là quá sức, nếu không được sự hỗ trợ bằng lãi suất thì không thể làm được, sẽ là một chuyện khác. Nhưng hiện nay rất nhiều DN đã cho chúng ta biết, họ hoàn toàn có thể vay với lãi suất bình thường nhưng làm ra những căn hộ 15 triệu/1m2, thậm chí có DN còn làm dưới 10 triệu/1m2.

Vậy tại sao Nhà nước lại tính toán cho DN vay với lãi suất 6% để sản xuất ra những sản phầm hoàn toàn có thể làm được với lãi suất bình thường? Lãi suất này sẽ cho DN nào vay?

Nếu bỏ qua vấn đề này, thì 30% của 30.000 tỷ đồng, tương đương với 9.000 tỷ sẽ giải quyết được cái gì? Trong khi các DN muốn xây dựng NOXH thì cần đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, vậy cái 9.000 tỷ sẽ giúp được cho ai? Giúp được cái gì? Nó không tương xứng với nhu cầu của DN cần được cung cấp vốn để xây dựng lên những NOXH hay chuyển từ nhà ở thương mại sang NOXH. Đây cũng khác gì là việc nhu cầu là con voi, còn Nhà nước thì chỉ đẻ ra con chuột nhắt để giải quyết.

Suy nghĩ sâu xa một chút, nếu đã không đáp ứng được nhu cầu thì thật ra Nhà nước muốn làm cái gì? Cần phải đặt ra câu hỏi đối với NHNN.

2- Về vấn đề thời gian cho vay: Thông tư nói rằng với đối tượng thuê, mua NOXH là tối thiểu là 10 năm, đối với doanh nghiệp tối đa là 5 năm.

Như vậy, ít nhất là người thu nhập thấp phải vay trong vòng 10 năm, hoặc trên 10 năm là 20 năm, 30 năm. Thế nhưng khi người ta ký hợp đồng vay tiền mua nhà rồi, nhưng chỉ 2 - 3 năm sau người ta làm ăn được, hoặc người ta trúng số 5 - 7 tỷ đồng và người ta muốn dừng hợp đồng thì sao? Họ có quyền được chấm dứt hợp đồng thì tại sao lại bắt họ phải ôm cái hợp đồng đấy cho đủ 10 năm? Họ đâu có nhu cầu đi vay nữa? Trong trường hợp đấy, NH sẽ xử lý ra sao?

Ở một số nước trên thế giới, bình thường người dân mua nhà ít nhất 20 - 30 năm. Nhưng trong hợp đồng cho vay có điều khoản: người đứng ra vay tiền có thể chấm dứt hợp đồng sau thời hạn 1 - 2 năm, và trả 1 khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 1 -2 tháng tiền lãi gì đó. Như vậy người ta quy định rất rõ ràng, còn Thông tư của chúng ta nói tối thiểu là phải 10 năm thì nghĩa là làm sao? Điều này không hợp lý.

Thời gian hỗ trợ tối đa là 10 năm. Vậy khi anh cho tôi vay tiền mua nhà, anh hỗ trợ tôi tối đa là 10 năm thế sau đó anh không hỗ trợ nữa thì tôi làm thế nào? Bây giờ là 6%, nhưng sau 10 năm tăng lên 9%, 10%... tức là lãi suất sau này có thể gấp đôi so với lãi suất ban đầu và người dân không có khả năng để trả lãi suất đó thì sẽ như thế nào?

Không có khả năng trả tiền gốc, tiền lãi sẽ dẫn đến quá hạn và trở thành nợ xấu. Nếu là nợ xấu thì NH có thể chấm dứt hợp đồng và siết nhà, sau đó phát mãi, bán nhà. Như vậy, người dân trả được 10 năm rồi nhưng vẫn đứng trước nguy cơ mất nhà vì lãi suất cao, vì họ không có khả năng chi trả. Và đặt người đi vay trong tình trạng mạo hiểm trước lãi suất tăng lên mà không có quy định trước. Như thế là không được.

Ở các nước khác, không khi nào họ làm cái gì mà lại thả nổi lãi suất như vậy. Lãi suất phải được ấn định, 20 năm, 30 năm tùy theo hợp đồng vay vốn.

Nếu như sang năm 2014, NHNN thông báo lãi suất chỉ còn 4% thôi, thì liệu các NH cho vay có chấp nhận hay không? Tại vì theo hợp đồng là lãi suất 6% mà? Giờ bắt NH hạ xuống thì họ có chịu không?

3- Lãi suất vay năm 2013 sẽ áp dụng là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN sẽ xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho các năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng cho vay trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm.

Ý NHNN là muốn nói gì đây? Nói sẽ cho người thu nhập thấp vay với lãi suất 6%, nhưng mặt khác lại nói định kỳ hàng năm sẽ công bố lại lãi suất thì có ăn khớp với nhau? Vậy là cứ tháng 12 hàng năm, NHNN lại công bố lãi suất cho vay, sẽ tạo ra sẽ bất ổn hơn nữa.

Nếu làm rõ ý ra, NHNN quy định mức lãi suất các năm tiếp theo bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các NH cho vay trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm. Nghĩa là mức 6% là mức lãi suất tối đa. Còn nếu như những năm tiếp theo, NH cho vay lãi suất thương mại ví dụ như 9%, thì 50% của lãi suất này là 4,5%. Theo đó, lãi suất dành cho người thu nhập thấp sẽ là 4,5% chứ không còn là 6% nữa.

Khi ký hợp đồng, ngày hôm nay là 6%, thì lãi suất này phải có giá trị suốt thời gian hợp đồng. Nếu như sang năm 2014, NHNN lại thông báo lãi suất chỉ còn 4% thôi, thì liệu các NH cho vay có chấp nhận hay không? Tại vì theo hợp đồng là lãi suất 6% mà? Giờ bắt NH hạ xuống thì họ có chịu không?

Hay ý của NHNN là lãi suất này chỉ áp dụng cho những hợp đồng mới mà thôi? Chứ không áp dụng với những hợp đồng đã ký? Cái quy định này là không rõ ràng.

4- Các ngân hàng sẽ quy định vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay của khách hàng mua, thuê nhà ở, không vượt quá 20% dự án, phương án vay.

Tại sao NH lại quy định vốn tối thiểu tham gia dự án? Bây giờ tôi mua 1 căn nhà có giá 1 tỷ đồng, thì NH có thể quy định tôi phải đóng 20%, 30% hay 50%... nghĩa là NH quy định vốn tối thiểu tham gia dự án. Nhưng ở đây lại quy định vốn tổi thiểu không được vượt quá 20% là ý gì?

Bây giờ tôi mua căn nhà 1 tỷ, tôi có nhiều tiền, tôi muốn tham gia 50% chứ không phải là 20% anh có chịu không? Tôi có 50% rồi, giờ tôi chỉ có nhu cầu vay 50% thôi thì sao? Hay là phải bắt buộc theo quy định chỉ được tham gia 20%? Theo tôi cái này cũng là không rõ ràng. Đáng lý ra NHNN phải quy định người mua muốn tham gia bao nhiêu thì tham gia, còn NH thì chỉ quy định vốn tối thiểu thôi, chứ không được bắt buộc là không được vượt quá 20%.

5- Về quy định tái cấp vốn, NHNN sẽ thực hiện giải ngân cho vay tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng đối với các ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay, nhưng tối đa không quá 36 tháng. Tổng số tiền tái cấp vốn cụ thể sẽ do Thống đốc quyết định. Lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm.

Ý của NHNN là chẳng hạn năm 2014 mà NHNN công bố lãi suất cho vay là 50% lãi suất bình quân của các ngân hàng cho vay trên thị trường, ví dụ như là 4% đi, thì lãi suất tái cấp vốn sẽ là 4% - 1,5% = 2,5%.

Như vậy là NHNN sẽ cho NH thương mại vay với lãi suất 2,5% để NH thương mại cho người thu nhập thấp vay với lãi suất 4%. Vậy nếu NHNN có khả năng tái cấp vốn với lãi suất 2,5% mà không có vấn đề gì ảnh hưởng đến hoạt động của NHNN thì tại sao NHNN không làm ngay bây giờ đi? Để cho nhân dân có được lãi suất vay thấp nhất để mua nhà? Còn NHNN không có mất mát gì cả, lại còn được lãi nữa.

Trong khi đó, với lãi suất thấp như vậy, sẽ tạo thuận lợi lớn cho nhân dân mua nhà và tạo ra cái cầu để người dân có nhu cầu mua nhà. Có thể lãi suất 6% sẽ có hàng trăm nghìn người mua nhà, nhưng lãi suất hạ xuống 2,5% thì hàng triệu người mua được. Từ đó làm tăng cái cầu của BĐS lên rất nhiều, kéo theo lĩnh vực hoạt động BĐS phát triển tốt, tạo ra bao nhiêu lao động có thể xây nhà để đáp ứng nhu cầu, kéo theo hàng ngàn hoạt động của các lĩnh vực liên quan đến xi măng, cốt sắt, nội thất... Sẽ không còn vấn đề khủng hoảng BĐS nữa. Và giải pháp này sẽ không phải là giải pháp tình thế mà trở thành giải pháp lâu dài để hóa giải mọi khó khăn. Tại sao chúng ta lại không làm?

Tổng kết:

Với thông tư này đã không rõ ràng về mục tiêu, chính sách. Nó chỉ là giải pháp tình thế cho một đối tượng nào đấy. Nó không có ý nghĩa gì, như một chính sách quan trọng trong một tình thế, hoàn cảnh nghiêm trọng của vấn đề BĐS.

Cái mà chúng ta cần nói ở đây là nhà cho nhân dân, người có thu nhập thấp, nghĩa là không có tiền mua. Đất nước Việt Nam có 90 triệu dân, thì số người cần mua NOXH sẽ không thể nào giải quyết được với số tiền 30.000 tỷ đồng, chứ chưa nói là 30% trong số đó sẽ dành cho DN, chỉ còn lại 70% dành cho người dân mua nhà.

Như vậy, số tiền này rất bé so với nhu cầu của hàng triệu người cần mua NOXH. 90 triệu dân Việt Nam thì có ít nhất vài chục triệu người có nhu cầu mua nhà ở. Vậy 30.000 tỷ đồng giải quyết được cái gì? Nếu tính ra 1 triệu hay vài triệu căn nhà như thế, số tiền cần đến phải là hàng trăm nghìn tỷ đồng, hàng triệu tỷ đồng chứ không phải là 20 - 30.000 tỷ đồng.

Nhu cầu của người dân là con voi, còn cái Nhà nước đưa ra thì bé hơn con chuột, vậy thì có hợp lý hay không?

Vấn đề mà Nhà nước cần giải quyết, nhân dân chờ đợi là hàng triệu tỷ đồng để cho người dân có thể tiếp cận được nguồn vốn mua NOXH. Thế mà giờ Nhà nước đưa ra gói 30.000 tỷ đồng thì nhân dân sẽ nghĩ sao trước tầm nhìn của những người đưa ra chính sách này?

Đó là sự không phù hợp và tôi không hiểu những người đưa ra chính sách này họ nghĩ gì? Hay họ nghĩ đất nước này chỉ có chừng vài trăm người cần vay tiền để mua NOXH?

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành