Quảng cáo thổi phồng, chất lượng xuống cấp

Sau một thời gian “sốt xình xịch”, thị trường chung cư bỗng nhiên chững lại, rồi gần như bị đóng băng. Nguyên nhân chủ yếu do “cung vượt cầu”, do chủ đầu tư và những kẻ đầu cơ bị “chặn đứng” nguồn tiền dồi dào trước đây từ các ngân hàng, song bên cạnh đó một phần nguyên nhân cũng từ việc khách hàng đặt dấu chấm hỏi về chất lượng của nhà chung cư sau hàng loạt bài học nhãn tiền.

Còn nhớ một chung cư được quảng cáo là “cao cấp bậc nhất” ở Việt Nam đã khiến người dân điêu đứng khi sản phẩm mà họ nhận lại sau nhiều năm chờ đợi lại khác xa lời giới thiệu ban đầu của chủ đầu tư. Cụ thể là trong hợp đồng đặt mua căn hộ có ghi đầy đủ chi tiết về chủng loại vật liệu xây dựng, nội thất và kết cấu của căn hộ. Nhưng khi xây dựng, nhiều chi tiết đã bị chủ đầu tư tự ý thay đổi, mà không hề báo lại với khách hàng khiến sau một thời gian, một số hạng mục bị xuống cấp. Hàng loạt tiện ích được đưa ra để chứng minh tòa nhà ấy “cao cấp” nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, chỗ đỗ xe... mà chủ đầu tư giới thiệu với khách hàng khi đến ký hợp đồng đặt mua căn hộ, đều không được đưa vào tiện ích chung của khu nhà. Và bức xúc lớn nhất của người dân là họ phải trả số tiền để mua chỗ đỗ xe trong tầng hầm lên tới vài tỷ đồng.

Hay như một tổ hợp chung cư khác được đánh giá là “hiện đại bậc nhất Hà Nội” nằm ở phía tây thành phố với cảnh quan đẹp, các khu vực dịch vụ tiện ích như bể bơi, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng được quy hoạch hợp lý. Tuy nhiên, sau 6 năm đưa vào sử dụng, do những tranh chấp về việc đóng phí giữa cư dân và chủ đầu tư, việc bảo trì, bảo dưỡng các công trình, hạng mục công cộng đã bị chủ đầu tư bỏ bê. Bể bơi gần như không hoạt động, đèn đường cả khu vực chung cư cắt giảm bớt, việc tu dưỡng các khu vực công cộng cũng không còn được coi trọng.

Khi vụ tai nạn thang máy hồi năm ngoái tại tòa nhà CT3, Yên Hòa, Cầu Giấy khiến một người chết thương tâm, như giọt nước tràn ly, hàng trăm hộ dân sống tại toà nhà này đã có đơn kêu cứu về tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của các thiết bị và dịch vụ tại toà nhà nhưng không được chủ đầu tư khắc phục. Các cư dân tại đây cho biết, họ phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua căn hộ, song các thiết bị, dịch vụ không bằng một dự án chung cư giá rẻ. Cụ thể, hệ thống thang máy của tòa nhà không đảm bảo chất lượng, nhiều lần bị rơi bất thường, cửa đóng mở không tự động. Ngoài ra hệ thống thoát nước yếu kém, không bố trí diện tích công cộng, không công bố rõ các khoản thu chi rõ ràng...

Còn các hộ dân tại tòa nhà Chelsea Park (khu đô thị Yên Hòa, Cầu Giấy) hồi cuối năm ngoái cũng phải gửi đơn đơn “cầu cứu” tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội vì dự án chậm tiến độ bàn giao lên tới... 40 tháng. Điều đáng nói ở đây, sau khi tiến hành bàn giao một số lượng căn hộ nhất định khá nhiều các hạng mục thiết yếu của dự án vẫn nằm im bất động, chủ đầu tư không tiến hành hoàn thiện…
Có thể thấy, ở chung cư nỗi lo trước nhất là chất lượng của công trình. Trước sức ép về vấn đề nhà ở và lợi dụng cơn sốt trên thị trường BĐS và sự kém hiểu biết của người mua, hàng loạt ngôi nhà chung cư chất lượng kém ra đời nhưng vẫn được gắn mác chung cư cao cấp. Có một điểm khác biệt ở Việt Nam là rất nhiều trong số những chủ sở hữu của những căn hộ chung cư không phải chủ đích thực, bởi họ không mua với mục đích sử dụng mà vì mục đích đầu cơ, vì vậy ít ai quan tâm đến chất lượng xây dựng và chất lượng dịch vụ, tiện ích. Điều này vô hình trung đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư được đà bỏ qua những yếu tố này.

Có tiền mua nhà, nhưng không có tiền đóng phí?

Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến các vụ tranh chấp tại các chung cư cao cấp thời gian qua là tranh chấp về phí dịch vụ. Tại tòa nhà Keangnam, sau những vụ tranh cãi, kiện tụng kéo dài thì đến thời điểm này, chủ đầu tư tòa nhà này đã tìm được sự nhất trí của hầu hết các hộ dân. Mới đây, Công ty TNHH MTV Keangnam-Vina đã gửi văn bản đến Sở Xây dựng đề nghị mức giá mới (trên 15.000 đồng) và cho biết đa số hộ dân đã đồng ý mức giá đó. Theo quy định của Thông tư 37, khi có trên 50% hộ dân đồng ý thì mức giá thỏa thuận ấy sẽ là cơ sở để để ký kếp hợp đồng cung cấp dịch vụ.

Để đạt được sự thống nhất này là một hành trình vô cùng gian nan, người ta đã được chứng kiến những tranh chấp nảy lửa, những chuyện “bi hài” chỉ có ở chung cư cao cấp Việt Nam. Cuối cùng, với sự can thiệp của chính quyền địa phương, Keangnam cũng tạm thời thu mức phí 4.000 đồng/m2/tháng nhưng với dịch vụ cũng tương ứng với mức phí đó, như chỉ bố trí 5 nhân viên vệ sinh quét dọn đối với 2 tòa nhà cao 48 tầng (quét dọn 1 lần/ngày); không cung cấp dịch vụ thu dọn vệ sinh tại nơi thu gom rác thải của từng tầng; không bố trí lễ tân và chỉ có duy nhất 2 chốt bảo vệ cho cả 2 tòa nhà lớn..

Tuy nhiên, đến ngày 27-3, Công ty Keangnam lại bất ngờ làm đơn gửi UBND TP Hà Nội để… trả lại quyền quản lý chung cư cho chính quyền. Ông Ha Jong Suk - Tổng giám đốc công ty cho rằng, với mức phí mà thành phố quy định, công ty hiện đang quản lý tòa nhà là Chesnut Vina không thể vận hành tòa nhà, vì vậy họ xin rút khỏi việc điều hành tòa nhà và giao lại tòa nhà chung cư cho Hà Nội tìm đơn vị quản lý mới theo mức phí 4.000 đồng/m2/tháng, thậm chí sẵn lòng chuyển giao miễn phí công nghệ trong 2 tháng cho công ty được thành phố lựa chọn. Trong khi đó, đại diện Sở Xây dựng thì bác bỏ đề nghị này bởi nó không có cơ sở pháp lý nào cho cả hai phía, cả phía trả và phía nhận.

Rắc rối xung quanh các loại phí

Chuyện tranh chấp như ở Keangnam không phải là chuyện hiếm, bởi trước đó đã có hàng loạt vụ tranh chấp giá dịch vụ tại các chung cư hiện đại khác đã từng xảy ra mà nguyên nhân phần lớn đều bắt nguồn từ… mức phí trần do thành phố quy định. Các chủ đầu tư cho rằng việc TP Hà Nội đã quy định mức phí trần dịch vụ chung cư là 4.000 đồng/m2/tháng khiến phát sinh mâu thuẫn giữa hộ dân và chủ đầu tư. Đại diện Keangnam - Vina cho rằng các văn bản của cơ quan quản lý đã ấn định nhà tiêu chuẩn cấp cao giống nhà chung cư bình thường. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng thì mức phí trần 4.000 đồng chỉ là mức cơ sở để các bên thương thảo về giá dịch vụ ở từng chung cư. “Giá dịch vụ chung cư cũng như bất cứ loại dịch vụ nào khác bao gồm rất nhiều mức khác nhau. Nó phụ thuộc vào nhu cầu của mỗi hộ dân, thành phố không thể quản lý được. Giá trần mà thành phố ban hành dựa trên những dạng dịch vụ tối thiểu mà đa số người dân đang sử dụng. Đó là cái căn cứ để người dân hiểu nộp 4.000 đồng thì họ sẽ được hưởng những dịch vụ như thế nào.

Ngoài những dịch vụ này thì chủ đầu tư và người dân phải thỏa thuận và thống nhất mức phí phù hợp. Và sự thống nhất này phải điều chỉnh theo Luật Dân sự, vì nếu không tuân thủ Luật thì chẳng có cách nào giải quyết được. Theo ông, Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng, sở dĩ giữa chủ đầu tư và các hộ dân không thể thống nhất được mức phí trong suốt thời gian dài do tình trạng không minh bạch trong định giá dịch vụ. Ví dụ trong vụ Keangnam, chủ đầu tư thì muốn một tòa nhà như vậy, các dịch vụ phải tương xứng với đẳng cấp của nó. Còn phía các hộ dân, họ không yêu cầu mức phí 4.000 đồng, nhưng họ muốn chủ đầu tư phải xây dựng dự toán chi tiết, minh bạch. Rõ ràng khi có sự phản hồi từ hai phía (chứ không phải chỉ phía chủ đầu tư áp đặt) thì mức phí sẽ phù hợp hơn.

Riêng chuyện tranh chấp mức phí gửi xe, ông Dũng cho rằng thời gian qua có những nhìn nhận chưa chuẩn xác. Theo quy chuẩn thì bất kỳ một chung cư nào cũng phải có bãi đỗ xe, nhưng không phải bãi đỗ xe ấy sẽ đương nhiên thuộc sở hữu người dân. Sở hữu chung hay riêng phải được ràng buộc trong phương án bán căn hộ. Nếu trong giá bán căn hộ đã có chi phí tầng hầm thì người ta ngầm hiểu là chi phí tầng hầm đã được hạch toán, và đương nhiên người dân được hưởng quyền trong đó. Còn nếu trong giá bán, chủ đầu tư chỉ tính giá hình thành căn hộ thôi thì tầng hầm để xe sẽ thuộc quyền quản lý khai thác của chủ đầu tư. Để xây dựng một tầng hầm để xe, chủ đầu tư phải bỏ ra một chi phí rất lớn, vì vậy nếu chưa được hạch toán vào giá bán căn hộ thì chủ đầu tư sẽ bằng mọi cách thu lại số tiền đầu tư đó, người dân sẽ phải bỏ tiền mua nếu muốn đỗ xe. Còn phí trông giữ xe lại khác, đó là chi phí thuê bảo vệ, bố trí hệ thống camera an ninh, hệ thống PCCC, vệ sinh, thông gió, bơm nước, chi phí bảo hiểm… Chúng ta đang lẫn lộn giữa hai loại phí này, và đó là nguyên nhân của các vụ kiện tụng về phí trông giữ xe thời gian gần đây. Sâu xa hơn cả vẫn là khi bán nhà, chủ đầu tư không giải thích cặn kẽ cho người mua, và người dân cũng không quan tâm, không lường trước được hậu quả của việc không “đọc kỹ hướng dẫn sử dụng”!

Rủi ro luôn thuộc về... khách hàng

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71... trong hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ các điều khoản thỏa thuận liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả phụ lục quy định về phí dịch vụ, quản lý, quyền sở hữu chung riêng, trong đó có cả yêu cầu về mức trần phí dịch vụ theo quy định của địa phương…

Tuy nhiên, ông Trần Hợp Dũng cho rằng ngoài nguyên nhân do chủ đầu tư không minh bạch về mức phí thì một phần lỗi trong các vụ tranh chấp vừa qua cũng thuộc về người dân. Họ bỏ một số tiền lớn để mua căn hộ, xong lại không quan tâm đến quyền lợi và trách nhiệm của mình, không đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Vì vậy, trong nhiều vụ kiện nếu căn cứ vào hợp đồng đã ký thì phần thắng sẽ thuộc về chủ đầu tư.

Sở dĩ có tình trạng “nhắm mắt” ký hợp đồng là bởi vì khoảng mấy năm trước, nguồn cung chung cư còn khá hạn chế, vì vậy khách hàng chỉ quan tâm đến việc làm sao mua được căn hộ, không mua thì sợ mất cơ hội, vì vậy khi có cơ hội thì vội vã ký mà không cần biết có những điều khoản gì. Nếu có ra tòa thì theo quy định pháp luật, những hợp đồng này sẽ là căn cứ pháp lý để giải quyết các vụ tranh chấp.

Trong khi đó, ở Việt Nam việc mua bán chung cư thật ra là mua một sản phẩm “trong tương lai”, phần rủi ro thuộc về khách hàng rất lớn. Dù vậy, theo các chuyên gia thì người mua vẫn hoàn toàn có thể tìm hiểu kỹ các thông tin về sản phẩm mình định mua và ràng buộc quyền lợi nghĩa vụ của mình và chủ đầu tư thông qua hợp đồng mua bán. Nhưng trên thực tế thì ở nước ta từ trước đến nay, hợp đồng mua bán hay hợp đồng góp vốn đều do chủ đầu tư soạn thảo, người mua hầu như không có quyền thay đổi hay chỉnh sửa các điều khoản trong hợp đồng, tức là không được thực thi quyền tự do ý chí đàm phán hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Và khi ở thế “nắm đằng chuôi”, đương nhiên các chủ đầu tư sẽ có những điều khoản có lợi hơn cho mình và bất lợi cho khách hàng.

Khi chung cư hết niên hạn…

Có lẽ vì mô hình chung cư còn quá mới ở Việt Nam nên người ta cứ tranh mua chứ ít ai khi mua một căn hộ nghĩ đến việc khi tòa chung cư đó hết niên hạn thì khối tài sản của mình sẽ ra sao. Thực tế hiện nay ở Việt Nam là chung cư - một sản phẩm có niên hạn lại đang được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng vĩnh viễn. Theo ông Nguyễn Chí Sỹ, Giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) thì khi chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp hay trở nên nguy hiểm cho cộng đồng, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tháo dỡ và xây dựng lại. Nhưng mỗi tòa chung cư có đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu, rõ ràng làm được việc đó không dễ dàng gì.

Mới đây, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tiến hành cải tạo nhiều chung cư cũ nát. Những khu nhà này có thuận lợi trong việc cải tạo, nâng cấp do thường nằm ở những vị trí đẹp, đang có hệ số sử dụng đất thấp vì vậy khi cải tạo, các doanh nghiệp có thể tăng hệ số sử dụng đất để thu lợi nhuận, hơn nữa, các chung cư này đều có nguồn gốc sở hữu Nhà nước và hiện Nhà nước vẫn sở hữu phần lớn. Vậy mà vấn đề cải tạo chung cư cũ vẫn gặp vô vàn khó khăn, thậm chí những chung cư có vị trí bất lợi, khi xây lại lợi nhuận kém thì doanh nghiệp cũng không chịu tham gia. Nếu thử hỏi 50-70 năm nữa những chung cư mới xây không thuộc sở hữu Nhà nước khi hết niên hạn, trách nhiệm tu sửa sẽ thuộc về ai? Đặc biệt là khi số tiền bỏ ra xây mới vô cùng lớn, trong khi việc tăng hệ số sử dụng đất gần như là không có vì khi xây dựng, chủ đầu tư đã tận dụng triệt để.

Như vậy, rõ ràng khi mua một căn hộ chung cư, người dân luôn nghĩ đó sẽ là nơi ở vĩnh viễn của mình, ít nhất là đến khi không muốn ở đó nữa. Nhưng thực tế họ chưa hề nghĩ tới việc rằng chung cư cũng chỉ có một độ tuổi nhất định, và khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì quyền lợi của khách hàng như thế nào, trách nhiệm của nhà đầu tư đến đâu? Khi xảy ra tranh chấp thì ai sẽ là người đứng ra bảo vệ quyền lợi cho họ. Trong khi đó, khi mua chung cư, họ không hề mảy may tính đến điều khoản nào trong hợp đồng về thời hạn sử dụng tối đa của chung cư.

Không thành lập được Ban quản trị

Bên cạnh đó, có một vấn đề đang trở nên phổ biến tại các khu chung cư hiện nay là không thành lập được Ban quản trị. Theo quy định của pháp luật thì mỗi tòa nhà chung cư khi có trên 50% tổng số căn hộ có người ở thì phải bầu ra Ban quản trị để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế hầu như rất ít chung cư có thành lập Ban quản trị, một phần do sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư, một phần nữa do tư cách pháp nhân, tính ràng buộc của tổ chức này còn chưa được quy định chặt chẽ.
Theo Nghị định 08, Ban quản trị có vai trò, nhiệm vụ tương đối lớn, trong đó có quy định 2% quỹ bảo trì tòa nhà sẽ giao cho Ban quản trị. Đây là số tiền không nhỏ, và cũng tư đây xảy ra nhiều cuộc cãi vã không đi đến sự thống nhất giữa những người sử dụng chung cư và nhà đầu tư. Nhiều chung cư, Ban quản lý là một đơn vị của chủ đầu tư đứng ra “lĩnh” luôn trách nhiệm của một ban quản trị. Trong khi những người sử dụng chung cư lại không đồng tình với phương án này bởi họ cho rằng chủ đầu tư không bao giờ bảo vệ quyền lợi của họ. Cụ thể là khu công cộng, diện tích sử dụng chung của khu chung cư lại được nhiêu chủ đầu tư sử dụng cho thuê vào nhiều việc khác nhau. Số tiền lợi nhuận từ việc cho thuê các dịch vụ này, người dân không hề được biết. Chứ đừng nói đến cái quy định 2% quỹ bảo trì tòa nhà thuộc về ban quản trị. Khi không thống nhất được với nhau, cãi vã xảy ra, mọi quyền lợi của người dân đều nằm trong tay chủ đầu tư. Cực chẳng đã, có nơi, người dân tự đứng ra thành lập Ban quản trị, song cũng không thông qua chính quyền địa phương hoặc không làm đầy đủ các thủ tục để thành lập Ban quan trị, dẫn đến Ban quản trị hoạt động nhưng cũng không hợp pháp. Và khi có tranh chấp xảy ra, Ban quản trị cũng không đủ tư cách để đại diện cho người dân bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của họ.

Rõ ràng câu chuyện quản lý và giải quyết các tranh chấp quanh việc sử dụng chung cư còn nhiều bất cập, qua một thời gian mô hình nhà chung cư đi vào hoạt động đã bộc lộ rất rõ những “lỗ hổng” trong việc quản lý. Các văn bản pháp luật không theo kịp với thực tế cuộc sống tại những khu chung cư đang diễn ra với muôn vàn các tranh chấp, cãi vã mà chưa có hồi kết.

Cần có một cơ quan trung gian giải quyết tranh chấp

Trước tình hình đó, một số chuyên gia đã đề xuất giải quyết các tranh chấp chung cư thông qua trọng tài. Trong một hội thảo về quản lý chung cư diễn ra mới đây, luật sư Trần Vũ Hải cho rằng, hiện tại, pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này. Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết. Vì vậy, ông đề xuất một hướng giải quyết tranh chấp chung cư thông qua trọng tài, có thể quy định trọng tài được quyền quyết định việc xác định phí quản lý và các phí liên quan, phương thức chọn đơn vị quản lý...

Ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác bất động sản PMC cũng cho rằng nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Tại các nước khác, kiểm toán quản lý bất động sản luôn được thực hiện, để đảm bảo tuân thủ quy trình và tiêu chuẩn quản lý và bảo trì bảo dưỡng, để đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại các khu chung cư. Đồng tình với các quan điểm trên, ông Trần Hợp Dũng cũng cho biết, nội dung này đã từng được đưa vào đề án về quản lý chung cư với cơ chế trọng tài hoặc kiểm toán. Trọng tài và kiểm toán, thực chất là bên trung gian đứng ra để phân định các vấn đề về tranh chấp chung cư. Thực tế đã có một số chung cư các hộ dân đồng ý thuê kiểm toán. Tuy nhiên, theo ông Dũng thì giải quyết thông qua trung gian cũng cần cân nhắc về chi phí, do số tiền bỏ ra thuê trọng tài hay kiểm toán không phải nhỏ.

Trong “bài toán” giải quyết tranh chấp ở các khu chung cư phải nhìn nhận một thực tế là các chính sách pháp luật hiện nay vẫn chưa đáp ứng được so với sự phát triển của loại hình nhà ở này. Vì vậy, Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách văn bản pháp luật liên quan đến nhà chung cư. Một số ý kiến cho rằng cơ quan xây dựng pháp luật cũng cần xem xét đến viêc xây dựng Luật chung cư để điều chỉnh các vấn đề liên quan khi có tranh chấp xảy ra, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả người sử dụng chung cư lẫn các nhà đầu tư.