Giá nhà đất tại các thành phố lớn như TP HCM tăng mạnh trong những năm gần đây đang đẩy xa dần giấc mơ an cư của nhiều bạn trẻ, nếu họ không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ người thân và bạn bè. Tôi tự xem mình là một trường hợp may mắn vì đã mua được một căn nhà cho riêng mình, dù vẫn còn phải vay mượn từ ngân hàng.

Ngoài tầm với của bạn trẻ

Có lần, tôi khoe việc mình sắp mua được nhà với một giáo sư người Hàn Quốc, ông bật cười bảo hiện nay mua nhà ở Hàn Quốc khó hơn ở Việt Nam rất nhiều. Giá căn hộ ở những thành phố lớn như Seoul đã vượt tầm với của các bạn trẻ.

Ông bảo tôi là người may mắn vì đã kịp mua nhà trước khi điều đó xảy ra, vì tăng giá là xu hướng chung của bất động sản ở những thành phố lớn. Bất động sản ở các đô thị tăng giá có thể được lý giải là do giá trị khai thác được từ đất của những nơi này cũng khá lớn.

Cũng như các hàng hóa khác, bất động sản tuân theo quy luật cung cầu để quyết định giá mua của một sản phẩm. Hiện tượng giá nhà đất ngày càng cao cũng bị chi phối bởi việc cầu đang vượt quá cung.

Nhu cầu mua bất động sản ở nước ta luôn trong tình trạng tăng cao vì nhiều nguyên nhân, trong đó có lý do đặc thù của một quốc gia châu Á. Trên thị trường bất động sản, ngoài khách hàng mua nhà đất để ở hay để kinh doanh còn có những người xem bất động sản là một hàng hóa đầu cơ.

Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 hoành hành trên toàn cầu. Ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất là du lịch, khách sạn và hàng không. Tuy nhiên, điều ít ai ngờ là giá bất động sản ở nhiều quốc gia vẫn tăng.

Một dự án căn hộ có giá bán lên đến 7.000 USD/m2 ở Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM

Tại Việt Nam, tình trạng cũng diễn ra tương tự khi giá nhà ở nhiều nơi vẫn tăng mạnh và tình trạng đầu cơ đất đai cũng không hề giảm.

Tôi là người mua nhà từ chủ đầu tư, thanh toán theo tiến độ ròng rã trong khoảng hai năm. Trong suốt thời gian ấy, điện thoại của tôi liên tục đổ chuông với nhiều cuộc gọi từ các nhân viên môi giới bất động sản. Họ gọi để tìm hiểu xem tôi có nhu cầu bán lại nhà của mình.

Tôi tự hỏi không biết có bao nhiêu người cũng mua nhà như tôi nhưng không phải để ở mà là để đầu cơ hưởng chênh lệch giá. Hoạt động này ở Việt Nam hiện nay đã quá phổ biến, đến nỗi số lượng người mua bất động sản để đầu cơ có thể nhiều hơn nhóm người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự.

Trong một nghiên cứu về văn hóa các quốc gia của giáo sư Hofstede, một chỉ số rất đặc biệt mà các nước châu Á thường cao hơn so với phương Tây đó là định hướng dài hạn. Văn hóa thế hệ và tính gắn kết giữa các thành viên trong một gia đình lớn khiến người dân ở các nước này thường có khuynh hướng lo nghĩ cho các thế hệ sau, điều này cũng tác động đến cầu của thị trường bất động sản.

Nhu cầu mua bất động sản mang tính đặc thù ở các nước Á Đông là mua cho thế hệ con cháu tương lai. Đây cũng có lẽ là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà ở châu Á thường đắt đỏ nhất thế giới khi so với thu nhập của họ.

Trong danh sách 10 quốc gia và vùng lãnh thổ có giá nhà trên thu nhập cao nhất, châu Á đứng đầu, trong đó Hong Kong là nơi có giá nhà đắt đỏ nhất, cao gấp 43 lần so với thu nhập. Căn hộ tại đây đều có mức giá từ 20.000 đến 40.000 USD/m2. Một căn hộ tầm trung ở đây cũng có giá vào khoảng 1,2 triệu USD, căn hộ hạng sang có giá lên đến hàng chục triệu USD.

Tại các thành phố lớn ở châu Á như Singapore, Thâm Quyến, Thượng Hải, Bắc Kinh hay Đài Bắc, giá một căn hộ cũng từ 500.000 đến hàng triệu USD.

Tại Việt Nam, những gia đình có thu nhập khá thường nghĩ đến việc mua thêm bất động sản để các thế hệ sau này có nơi an cư lập nghiệp. Ngay cả ở vùng nông thôn, hầu hết các gia đình vẫn giữ nét văn hóa tích lũy đất đai để chia lại cho con cháu sau này.

Điều này vô tình khiến lượng cầu nhà đất cao hơn, các khách hàng sử dụng sản phẩm của thị trường bất động sản chỉ xuất hiện ở tương lai, nhưng đã phát sinh nhu cầu mua ở hiện tại. So với các thành phố lớn ở châu Á theo giá trị tuyệt đối thì giá nhà ở Việt Nam vẫn đang ở mức thấp.

Tuy nhiên, so với thu nhập của người dân tại các thành phố lớn như TP HCM thì giá nhà không hề rẻ. Tôi đã giật mình khi xem thống kê của tổ chức khảo sát giá nhà toàn cầu Numbeo khi thấy giá nhà trung bình trên mức thu nhập ở Việt Nam hiện đang ở mức 22 lần, đứng cao thứ 12 trên thế giới.

Riêng ở TP HCM, giá nhà trên thu nhập lên đến 26,38 lần. Nếu xem đây là chỉ số đo lường mức độ đắt đỏ của giá nhà thì TP HCM đang có mức giá nhà cao thứ 15 trong số 500 thành phố được thống kê.

Làm sao để mua nhà?

Ít ai ngờ rằng chỉ trong vòng 5 năm vừa qua, giá nhà đất hoặc chung cư của TP HCM đã tăng từ 2-3 lần. Mức tăng này cao hơn rất nhiều so với mức tăng thu nhập thực tế của một người dân bình thường.

Một chuyên gia cho rằng sự khởi sắc của kinh tế Việt Nam trong những năm vừa qua đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có nhà đầu tư Trung Quốc, Hong Kong và Singapre. Tôi còn nhớ nhận xét của một chuyên gia bất động sản khi lý giải việc giá nhà đất TP HCM liên tục tăng mạnh.

“Thị trường bất động sản TP HCM đã thu hút họ bởi thành phố này có những nét tương đồng với Thượng Hải của Trung Quốc một vài thập kỷ trước. Do đó, nhiều nhà đầu tư từ Hong Kong, Trung Quốc mà tôi tiếp xúc kỳ vọng bất động sản TP HCM sẽ là một trong những kênh sinh lời trong tương lai”, vị chuyên gia nhận định.

Không thể phủ nhận những dòng vốn nước ngoài đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM nói riêng và Việt Nam nói chung phát triển, nhưng việc giá nhà tăng quá cao cũng có thể để lại nhiều hệ quả cho xã hội nếu không có một chính sách điều tiết phù hợp.

Do đó, tôi cho rằng, hiện nay là thời điểm thích hợp để Việt Nam xem xét việc đánh thuế sở hữu bất động sản. Thuế bất động sản có thể đánh trên căn nhà thứ hai trở đi hoặc trên những căn nhà có giá trị lớn.

Thuế làm giảm việc đầu cơ đất đai, đánh vào những người có khả năng chi trả tốt nhất nên không ảnh hưởng quá lớn đến số đông người trong xã hội. Thuế sở hữu bất động sản là một sắc thuế khá phổ biến trên thế giới.

Mức thuế tài sản thường đánh khoảng 0,1-2% giá trị tài sản/năm, hoặc đánh trên giá mua căn nhà thứ 2 trở đi.

Chẳng hạn, tại Mỹ, thuế tài sản là 0,3%–1% trên giá trị căn nhà/ năm. Tại Singapore, thuế tài sản phụ trội áp dụng từ năm 2013 trên bất động sản thứ 2 lên đến 7% trên giá mua nhà; 10% đối với bất động sản thứ 3. Nhật đánh thuế bất động sản từ 1,4%–2,1% trên giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trường và được điều chỉnh 3 năm một lần.

Trước mắt thuế bất động sản có thể xem xét tại một số khu vực ở các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội. Thuế bất động sản không chỉ làm giảm tình trạng đầu cơ đất đai mà còn có thể sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị hoặc các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

Từ kinh nghiệm của mình, tôi nhận thấy đối với các bạn trẻ không nên trông chờ quá nhiều vào việc bất động sản giảm giá. Giá bất động sản tăng mạnh là xu hướng chung của hầu hết các thành phố lớn ở châu Á bởi nhu cầu sở hữu nhà quá lớn.

Chẳng hạn, tại Trung Quốc và Singapore, tỷ lệ sở hữu nhà lên đến 95%, cao hơn nhiều so với mức chỉ có 50-65% ở các nước phát triển như Anh, Đức và Mỹ.

Như vậy, để có được nhà, tôi cho rằng những bạn trẻ ngay từ đầu cần có một kế hoạch tài chính cá nhân rõ ràng, cần phải có một lộ trình tiết kiệm, đầu tư cho kế hoạch mua nhà trong tương lai. Chính những kế hoạch chi tiết đó sẽ là động lực để những bạn trẻ tiết kiệm tiền, tìm hiểu kiến thức và các cơ hội để mua căn nhà đầu tiên cho mình.