Mỗi căn nhà trong dự án này phải nộp tiền sử dụng đất lên đến hơn 2 tỉ đồng. Ảnh: Quỳnh Mai

Mua dây buộc mình

Trước khi được sửa đổi theo hướng áp dụng hệ số K = 2 để tính tiền SDĐ vượt hạn mức, Quyết định 64 quy định, đối với phần diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức giao đất ở mới, giao UBND quận - huyện thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất tính thu tiền SDĐ ở sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường. Sau khi có chứng thư thẩm định giá, UBND quận - huyện tổ chức nghiệm thu chứng thư và có văn bản báo cáo sở tài chính thẩm định lại trình UBND thành phố xem xét, quyết định.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở, thì đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mới phải nộp tiền SDĐ sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Chi phí thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá được ngân sách nhà nước chi trả bằng phương thức khấu trừ vào số tiền SDĐ ở phải nộp của hộ gia đình, cá nhân. Theo một số chuyên gia, quy định như vậy là “mua dây buộc mình”. Bởi thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29.6.2011 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung thông tư số 117/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền SDĐ quy định chỉ thuê thẩm định giá trong các trường hợp các khu đất có giá trên 15 tỉ đồng.

Việc Quyết định 64 quy định phải thuê thẩm định giá cho từng trường hợp bất kể lớn nhỏ nếu xét dưới góc độ lợi ích kinh tế là không khả thi. Trong nhiều trường hợp, diện tích vượt hạn mức chỉ từ vài mét vuông đến vài chục mét vuông giá trị không lớn, trong khi đó chi phí thuê thẩm định giá mà ngân sách phải trả lại lớn hơn nhiều. Ngoài ra, cùng một khu đất, nhưng mỗi đơn vị có chức năng thẩm định giá sẽ cho ra một cái giá khác nhau. Chính điều này sẽ dẫn đến nguy cơ xin cho... Chính vì thủ tục quá rắc rối phức tạp, ở các quận, huyện, đặc biệt là các quận, huyện vùng ven như Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, quận 12, quận 7, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức..., số lượng hồ sơ chờ tính tiền SDĐ vượt hạn mức lên đến con số cả ngàn.

Phải sửa tận gốc

Quyết định 64 của UBND TPHCM thực chất chỉ là cụ thể hóa các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3.12.2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13.8.2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Riêng đối với TPHCM, việc sửa đổi Quyết định 64 đang được triển khai và sẽ đưa ra lấy ý kiến đóng góp của các quận, huyện, sở ngành. Vấn đề đặt ra hiện nay, nếu chỉ sửa đổi Quyết định 64 sẽ không giải quyết được vấn đề vướng mắc hiện nay.

Bởi cái gốc của vấn đề nằm ở Nghị định 198 và Nghị định 69. Cả 2 nghị định này đều quy định việc thu tiền SDĐ phải theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Chính vì quy định này dẫn đến cái vòng luẩn quẩn đó là để xác định giá thị trường cho một khu đất cụ thể nào đó thì phải thuê Cty tư vấn thẩm định giá. Trên thực tế, mỗi Cty thẩm định giá lại cho ra một kết quả khác nhau. Chính điều này dẫn đến lo ngại sẽ phát sinh cơ chế xin - cho, nguy cơ dẫn đến tiêu cực.

Để sửa vấn đề phức tạp này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - đã từng có kiến nghị phương án thu tiền SDĐ trên cơ sở ấn định tỉ lệ phần trăm trên giá trị quyền SDĐ. Tỉ lệ này có thể ấn định 10 - 15 hoặc 20%. Hoặc có thể biến tiền SDĐ thành một sắc thuế với thuế suất 10 - 20% thay cho quy định thu tiền SDĐ bằng 100% như hiện nay.