Theo cách tính diện tích của Thông tư 03, DN có khả năng điều chỉnh tăng giá bán.

Lỗi từ… Luật Nhà ở?

Theo ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - sở dĩ có câu chuyện tranh cãi trái chiều giữa Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Bộ Xây dựng về cách tính diện tích căn hộ (Ủy ban Pháp luật của Quốc hội thậm chí còn kết luận cách tính diện tích theo Thông tư 16 của Bộ Xây dựng là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân, còn Bộ Xây dựng thì khẳng định không hề gây thiệt hại và không sai khi ban hành Thông tư 16 - PV), là vì ngay từ cái gốc, cơ sở để Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 là Luật Nhà ở cũng có những vấn đề cũng chưa thật rõ ràng.

“Ví dụ như phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng, với nhà chung cư rất khó xác định. Nếu tính theo thông thủy thì người dân có được sử dụng tường, cửa sổ, cửa ban công hay không? Cột, hộp kỹ thuật nếu nằm trong nhà thì quản lý ra sao, người dân có được đóng đinh, treo tivi lên đó hay không? Còn nếu tính diện tích từ tim tường thì kể cả cột ở trong nhà thuộc quyền sở hữu riêng nhưng vẫn không ai được động đến vì phá kết cấu... Thật ra, đây chỉ là vấn đề quy ước và có thể thỏa thuận” - ông Hùng phân tích.

Cũng theo ông Hùng, trên thực tế, từ trước đến nay hàng vạn căn hộ trong các khu tập thể cũ, các khu tái định cư, kể cả các khu đô thị mới đều sử dụng cách tính từ tim tường. Những người ở chung cư cũ, khi mua nhà theo Nghị định 61 càng thích cách tính diện tích từ tim tường, vì khi đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được lợi hơn nếu tính theo diện tích trải thảm.

“Thông tư 16 chỉ nên đưa ra một cách tính, không nên đưa ra 2 phương án (tính từ tim tường và tính theo thông thủy – PV) để chủ đầu tư và khách hàng tự quyết. Cái sai, thiếu sót của Bộ Xây dựng ở đây là đã không nói rõ về thực tế này trong khi nêu ra 2 cách tính (tính từ tim tường và tính theo thông thủy – PV) để chủ đầu tư và khách hàng tự quyết.

Nếu bộ nói rõ ngay từ đầu là cách tính diện tích căn hộ từ tim tường là cách tính được sử dụng phổ biến, có tính lịch sử, còn giao dịch mua bán nhà thì có thể tự thỏa thuận thì đã không để xảy ra câu chuyện tranh cãi đúng sai như ngày hôm nay” - ông Hùng nói thêm.

Người dân có lợi hơn?

Theo phân tích của nhiều chủ đầu tư, việc quyết định chọn một cách tính diện tích theo thông thủy của Thông tư 03 đúng là sẽ đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu hơn với người dân nhưng có đảm bảo có lợi hơn cho người dân hay không thì không chắc.

Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, mái, thiết bị...), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và các phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ.

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi.

Cụ thể hơn, ông Nguyễn Sỹ Hoàn - Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường - cho biết, tùy theo kết cấu của tòa nhà mà diện tích cột hộp trong căn hộ có phần khác nhau, nhưng phổ biến cột hộp chiếm khoảng 2m2 tương đương 2% giá trị hợp đồng. Diện tích căn hộ chính là tiền, nếu bây giờ căn hộ loại bỏ cột, hộp diện tích bị thu hẹp lại thì giá bán sẽ được tăng lên. Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tăng lên giá thành sẽ giảm xuống.

Nhiều DN còn cho rằng, họ đã minh bạch trong khi ghi rõ cách tính diện tích căn hộ theo tim tường. Trên thực tế, nhiều HĐMB căn hộ trong thời gian qua, các bên chỉ thỏa thuận tổng giá bán căn hộ mà không có đơn giá bán 1m2 sàn trong hợp đồng mua bán.

Trao đổi với PV Lao Động, GS_TS Đặng Hùng Võ cho rằng, hy vọng hồi tố của các HĐMB đã ký trước Thông tư 03 là không có cơ sở, vì nếu trong HĐMB đã được ký kết có ghi rõ cách tính diện tích theo tim tường thì đều là hợp pháp theo Luật Dân sự, chỉ những trường hợp HĐMB không ghi gì về cách tính thì người dân mới có thể khởi kiện.