Nhiều vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân trở thành điểm nóng về ANTT, buộc chính quyền phải vào cuộc giải quyết. Tuy nhiên, chính quyền sở tại chỉ có thể giải quyết được phần nổi của tảng băng chìm và chưa “chữa trị” tận gốc vấn đề. Do đó, việc sớm ban hành các quy định rõ ràng về vận hành quản lý nhà chung cư đang là đòi hỏi tất yếu.

“Nóng” nhất là phí dịch vụ

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, các vụ tranh chấp xảy ra giữa người dân và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành tòa nhà đã ảnh hưởng không nhỏ đến mô hình phát triển chung cư hiện đại. Trong đó, nhiều nhất là tranh chấp, khiếu kiện về xác định phần sở hữu chung của chung cư và mức phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà.

Nguyên nhân do khung quản lý chưa hoàn thiện; chủ đầu tư chỉ quan tâm đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng... dẫn đến xảy ra tranh chấp như: phần diện tích chung và riêng, mức thu phí, bảo trì, hệ thống cung cấp dịch vụ điện nước, thang máy, gas, các vấn đề về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường...

Để giải quyết mâu thuẫn trong quản lý chung cư, cần thiết phải ban hành một luật riêng.

Bên cạnh đó, một vấn đề cũng đang "nóng" là tranh chấp tầng hầm. Trước kia, Nhà nước quy định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, sau đó điều chỉnh, nếu căn hộ tầng hầm không nằm trong giá thành xây dựng thì thuộc chủ đầu tư, nếu nằm trong giá thành xây dựng sẽ thuộc các hộ dân. Đây là điểm yếu về pháp lý, gây mâu thuẫn. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng cho rằng, việc tranh cãi về mức phí là điển hình, nhưng trước khi ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng nên xem kỹ hợp đồng mua bán để khi về ở tránh xảy ra những điều đáng tiếc. Vụ việc ở tòa nhà Keangnam (Từ Liêm, Hà Nội) kéo dài đã ảnh hưởng chung tới công tác vận hành tòa nhà cũng như cuộc sống của những cư dân nơi đây.

Cần kiểm toán độc lập

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc xảy ra xung đột giữa quản lý tòa nhà và khách hàng là do chưa có mô hình chuẩn cho loại hình này. Hiện, Việt Nam có 2 mô hình: Thứ nhất, Ban quản trị quản lý, tuy nhiên, vướng mắc của mô hình này là đơn vị quản lý không có tư cách pháp nhân. Thực tế, tại tòa nhà 17T10, 17T11 - Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính người dân đã tự thành lập ban quản trị nhưng chưa được UBND quận công nhận.

Việc này đã dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để ban quản trị chịu trách nhiệm về các sự cố, tai nạn xảy ra tại các tòa nhà, đồng thời ban quản trị chưa có cơ sở pháp lý để ký hợp đồng kinh tế. Thứ hai, chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Tuy nhiên, theo mô hình này phí dịch vụ quản lý thường theo chủ quan của chủ đầu tư và dễ dẫn đến những bất đồng chính kiến trong quá trình vận hành. "Nhà chung cư nên theo mô hình của một số nước tiên tiến, hoạt động như các tổ chức phi chính phủ, bắt buộc có kiểm toán hàng năm bằng công ty kiểm toán độc lập…" - ông Mai đề xuất.

Thực tế, các vụ tranh chấp thường xuất hiện vào thời điểm kết thúc một năm cũ, bước sang năm mới khi các chủ đầu tư, nhà quản lý tự ý điều chỉnh giá, đã khiến dân cư búc xúc. Người dân cho rằng, phí dịch vụ, đắt, rẻ không quan trọng, cái chính là phải minh bạch về thu chi và cơ sở cấu thành giá phí. Tuy nhiên, về lâu dài, Chính phủ nên xây dựng Luật Chung cư, vì theo chiến lược nhà ở quốc gia, nhà chung cư sẽ chiếm 80% tổng số dự án nhà ở. Việc có một cơ sở pháp lý sẽ khiến cho công tác quản trị chung cư sẽ thuận lợi, tránh những tranh chấp, khiếu nại không đáng có.