Tuy nhiên, qua năm năm triển khai Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đến nay vẫn còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, bất cập, không những gây cản trở cho việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư mà còn cho cả chính các cơ quan hành chính nhà nước trong việc áp dụng pháp luật, giải quyết công việc, thủ tục hành chính.

Một trong những điểm nghẽn có thể kể đến là quy định về mua, bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Thứ nhất là bất cập về chủ thể tiếp cận đất đai. Theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật này (Luật Đất đai).

Điều 189 Luật Đất đai quy định một trong các điều kiện để bán, mua tài sản gắn liền với đất thuê là bên bán tài sản phải đảm bảo đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng dự án đầu tư được phê duyệt; bên mua tài sản phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư.

Quy định trên đã vô tình cản trở quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư. Điều này thể hiện ở chỗ những nhà đầu tư có năng lực, có nhu cầu thực sự trong việc mua tài sản gắn liền với đất để hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng lại không có “ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư”. Trong khi đó, theo quy định của Luật Doanh nghiệp thì các doanh nghiệp được quyền tự do lựa chọn và hoạt động kinh doanh theo các ngành nghề mà pháp luật không cấm.

Thứ hai là bất cập khi thực hiện thủ tục hành chính. Theo Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20-10-2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thì thành phần hồ sơ nộp chỉ có hợp đồng mua bán tài sản gắn liền đất thuê và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện các công việc liên quan để cho bên mua được thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp sau khi đã thực hiện đầy đủ thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất thuê, đã nộp đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định nhưng vẫn không được thuê đất thực hiện dự án. Nhiều trường hợp phải bổ sung hồ sơ theo thủ tục thuê đất (bao gồm đơn xin thuê đất, trích lục bản đồ địa chính, quyết định chủ trương đầu tư kèm theo dự án đầu tư,…).

Sở dĩ có sự tréo ngoe trên bởi sự bất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện hành dẫn đến những cách hiểu khác nhau trong nhận thức pháp luật của cơ quan, người có thẩm quyền khi tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính.

Cụ thể, Khoản 5, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định sau khi thực hiện thủ tục mua, bán tài sản gắn liền đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự, Văn phòng đăng ký lập hồ sơ để cho bên mua thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cùng cấp ban hành quyết định thu hồi đất của bên bán tài sản, cho bên mua thuê đất.

Mặt khác, để ban hành quyết định cho thuê đất, một số trường hợp yêu cầu bên mua tài sản phải có dự án đầu tư được phê duyệt/chấp thuận theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư năm 2014.

Một điểm nghẽn nữa là quy định về cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Quy định này còn nhiều bất cập, không phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Thứ nhất là bất cập ngay trong hệ thống pháp luật hiện hành. Điều 175 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm không có quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê.

Tuy nhiên, Điều 38a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại có nội dung quy định các tổ chức này sau khi đã tạo lập tài sản hợp pháp, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì có quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê.

Thứ hai là bất cập về đối tượng được thuê tài sản gắn liền với đất thuê. Cũng tại Điều 38a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu trên quy định: “Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất đã ký”. Quy định này đã làm giảm thiểu đáng kể các chủ thể tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh (chủ thể đi thuê tài sản), làm hạn chế khả năng khai thác tài sản đã tạo lập hợp pháp (của chủ thể có tài sản cho thuê).

Điểm nghẽn thứ ba là rủi ro mất vốn rất lớn khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động

Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định trừ trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 64, Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai thì các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền đất cho nhà đầu tư khác trong thời hạn không quá 24 tháng.

Hết thời hạn 24 tháng mà chủ dự án không bán được tài sản thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

Quy định trên sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sự an tâm trong đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư mà còn có tiềm năng ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến nhà đầu tư bị chấm dứt dự án trong quá trình tìm kiếm đối tác, đàm phán ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Những bất cập nêu trên, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền sớm nghiên cứu, có biện pháp tháo gỡ nhằm tiếp tục cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, đưa Nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống và có chuyển biến thực chất hơn.