Bên cạnh đó, Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký đất đai mà chuyển hình thức sử dụng đất từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất phải đăng ký biến động đất đai.

Trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ (viết tắt là Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Thành phần hồ sơ theo quy định tại Khoản 7 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính chỉ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng thuê đất (nếu có), chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện thủ tục này lại không đơn giản như vậy. Nhiều trường hợp đã phải đi lại chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nhiều lần.

Có trường hợp phải ký hợp đồng thực hiện trích đo địa chính trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Có trường hợp phải làm lại hồ sơ theo thủ tục xin thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Thậm chí có trường hợp phải lập hồ sơ theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với tổ chức chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Sở dĩ có những bất cập nêu trên là do pháp luật đất đai hiện hành quy định còn nhiều bất cập, chồng chéo, chưa rõ,… dẫn đến những cách hiểu khác nhau khi áp dụng pháp luật của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước.

Mặt khác, không loại trừ trường hợp lợi dụng kẽ hở, sự bất cập của pháp luật để gây khó dễ cho doanh nghiệp, tổ chức. Có thể kể đến một số trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền vẫn tiếp nhận và giải quyết theo thủ tục đăng ký biến động khi chuyển hình thức từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất nhưng người sử dụng đất phải ký hợp đồng thực hiện trích đo địa chính trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động chuyển hình thức.

Lý do được đưa ra là trình tự thực hiện thủ tục quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm cả các công việc thực hiện trích đo địa chính nếu có.

Thông thường thời gian thực hiện trích đo địa chính mất từ 3 đến 10, thậm chí 20 ngày tùy theo diện tích, địa hình khu đất, tình trạng tranh chấp ranh giới, mốc giới với thửa đất liền kề.

Trong khi đó, thời hạn giải quyết thủ tục quy định chỉ có 30 ngày mà không quy định loại trừ thời gian thực hiện trích đo địa chính ra khỏi thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Do đó, để đảm bảo thời gian giải quyết thủ tục, nhiều trường hợp doanh nghiệp, tổ chức phải ký hợp đồng dịch vụ với đơn vị có chức năng để thực hiện trích đo địa chính trước khi nộp hồ sơ.

Trường hợp thứ hai, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu người sử dụng đất nộp hồ sơ theo thủ tục thuê đất. Lý do chính được viện dẫn là quy định tại Khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai như đã nêu ở phần đầu bài viết.

Trường hợp thứ ba, trong nhiều trường hợp, tổ chức sự nghiệp công lập mới được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính sự nghiệp.

Theo đó, các cơ quan quản lý đất đai cho rằng giấy chứng nhận này chưa phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 97 Luật Đất đai.

Do đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận, tổ chức phải tự rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nộp hồ sơ theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Về trình tự thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Sau khi nhận hồ sơ, trường hợp phải chuyển sang thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Những vướng mắc, bất cập nêu trên đã và đang gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, tổ chức trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Do vậy, để tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp, tổ chức chuyển sang thuê đất, ổn định hoạt động, sản xuất, kinh doanh dịch vụ, thiết nghĩ các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn cụ thể hoặc cần thiết sửa đổi, bổ sung các quy định còn có bất cập nêu trên để việc thực hiện tại các địa phương được thống nhất, đúng quy định, hạn chế tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.