- Hiện tại huyện Hóc Môn có cho mua bán, tách thửa, chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất ở? Nếu được diện tích tối thiểu là bao nhiêu?

- Các thủ tục mua bán cần những gì để đảm bảo việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng? (Hợp đồng công chứng, hợp đồng viết tay?)

- Số tiền tôi trả cho bạn để mua lô đất trên từ năm 2009 đến nay, hợp đồng chỉ có hai bên ký, không có công chứng, mỗi lần nhận tiền bạn tôi đều ghi lên hợp đồng và ký nhận (Bạn tôi bán thêm cho hai người nữa hai lô đất như của tôi). Bên cạnh đó lô đất trên được đứng tên người khác từ năm 2007 đến nay, người này uỷ quyền cho bạn tôi.

Nếu bạn tôi không chịu chuyển nhượng lại lô đất trên cho tôi (do giá đất đã lên rất nhiều), tôi có thể khởi kiện không, hợp đồng như vậy có hiệu lực khởi kiện, có giá trị trước pháp luật? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

huyen.anhk@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:

Thứ nhất: Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Thứ 2. Vấn đề tách thửa tại huyện Hóc Môn, TP.HCM

Hiện nay, việc tách thửa đất ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn được thực hiện theo quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa theo đó:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Theo đó, nếu đất của bạn không thuộc trường hợp không được tách thửa và đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định nêu trên thì sẽ được xem xét giải quyết tách thửa.

Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Theo đó, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất nông nghiệp của bạn là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Bạn nên liên hệ Phòng tài nguyên môi trường huyện Hóc Môn để tìm hiểu cụ thể.

Thứ 3. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay

Như đã nêu ở trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng có công chứng.Giao dịch của bạn được thực hiện từ 2009 nên áp dụng quy định Bộ luật Dân sự 2005 Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Do vậy, bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó khi các bên đã thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Xem thêm: mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất