Đó là quan điểm nhìn nhận về sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản trong những năm qua của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, trong bài phát biểu tại cuộc hội thảo gần đây.

Thị trường bất động sản chưa khi nào phải đối diện với nhiều khó khăn thách thức như hiện nay. Nhiều hậu quả, hệ lụy từ việc phát triển quá nóng trong thời gian qua mà BĐS đã gây ra. Thứ trưởng Nam cho rằng, BĐS có liên quan đến hơn 80 ngành nghề khác, do đó, vấn đề của BĐS hiện nay không còn là chuyện riêng của lĩnh vực này.

Nhiều bất cập…

Những vấn đề lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là hàng tồn khó quá lớn, nợ xấu tăng cao và cung – cầu lệch nhau. Để xảy ra tình trạng này, có quá nhiều bất cập, trong đó định hướng phát triển thị trường còn thiếu lộ trình, chưa đánh giá một cách thấu đáo.

Thứ trưởng Nam nói: “ngành dầu khí cũng tham gia đầu tư BĐS, thậm chí cả ngân hàng, lắp máy. Nói chung là hầu hết các DN của tất cả các ngành nghề đều thành lập công ty BĐS, cũng như đầu tư vào dự án. Trong đó, có rất nhiều DN không có năng lực về quản lý, kỹ năng điều hành, kể cả năng lực tài chính có hạn.”

Theo báo cáo của ngành ngân hàng, dư nợ cho vay đối với bất động sản ở thời điểm cao nhất lên đến gần 280 nghỉn tỷ, hiện nay xuống còn khoảng 180 nghìn tỷ. Còn theo T.S Nguyễn Đình Ánh, nếu tính cả phần dư nợ cho vay trong lĩnh vực xây dựng thì con số lên đến 348 nghìn tỷ.

Việc cho vay tràn lan khi thị trường phát triển nóng đã dẫn đến các dự án ra đời thiếu căn cứ vào nhu cầu thị trường.Đây là một đặc điểm nổi bật của việc phát triển thị trường BĐS thời gian qua.

Thứ trưởng Nam nhìn nhận: “ Lâu nay chúng ta thường nói phát triển thị trường phù hợp với quy hoạch. Đến nay chúng ta mới nhận thấy phát triển phù hợp với quy hoạch đô thị không thôi là không đủ. Quy hoạch hiện nay thiếu trục về thời gian hay nói cách khác là thiếu kế hoạch. Các quy hoạch đa phần là dài hạn từ 10 năm, 20 năm thậm chí HN có tầm nhìn đến 30-40 năm. Nhưng chúng ta không vạch ra lộ trình, kể cả phát triển đất, sử dụng đất cũng như thế.”

Điều này đã dẫn đến tình trạng các địa phương căn cứ vào quy hoạch để cấp phép các dự án một cách tràn lan. Không có kết nối, lộ trình thích hợp để đảm bảo lượng hàng ra cân đối với lượng cầu thực tế có khả năng chi trả.

“Các dự án mở ra quá nhiều, tiền cũng không có mà làm, tiền chỉ đủ để giải phóng mặt bằng. Do đó, các dự án hiện nay đang rậm chân tại chỗ.” Ông Nam nói

Như vậy, việc phát triển thị trường bất động sản thời gian qua của chúng ta về căn bản là thiếu kế hoạch, thiếu lộ trình để cân đối các nguồn lực, cũng như là cân đối cung cầu.

Tìm giải pháp

Trước đây, thông tin về các dự án, cơ sở pháp lý cũng không rõ ràng làm cho các giao dịch bất động sản trở nên thiếu minh bạch dẫn đến những rủi ro, thậm chí là lừa đảo diễn ra trong giao dịch mua bán. Nhiều dự án nhà ở thiếu hạ tầng để người dân về ở cũng là một bất cập lớn.

Bên cạnh đó từ đầu năm 2011 đến nay chúng ta lại gặp phải tác động kép là khủng hoảng kinh tế của thế giới và kể cả những yếu kém nội tại của nền kinh tế trong nước. Do vậy, Chính phủ đã thực hiện chính sách siết chặt tiền tệ, chống lạm phát, cắt giảm đầu tư, mức đầu tư toàn xã hội giảm từ 41% GDP xuống chỉ còn 30-31% GDP.

Đặc biệt là tiền tệ thắt dẫn đến thị trường bất động sản vốn đã có nhiều yếu kém bộc lộ ngay lập tức. Năm 2012, thị trường còn khó khăn, đặc biệt là giá cả giảm mạnh nhất là khu vực phía Nam. Mặc dù giảm như thế, nhưng giao dịch lại rất trầm lắng, phía Nam đã kéo dài 3 năm nay và phía Bắc được hơn 1 năm nay. Lòng tin của người dân suy giảm mạnh, đến nay chưa phục hồi.

Điều này ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác. Do đó, đã có nhiều giải pháp vực dậy thị trường được đưa ra như thành lập các quỹ BĐS để tạo nguồn vốn trung hạn, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng, rà soát lại các dự án, cơ cấu lại sản phẩm,…

Về phía các DN bất động sản đang có điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình đặc biệt là các DN phía Nam đang linh động điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của mình, nhắm vào phân khúc căn hộ nhỏ.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đang tích cực trong việc thay đổi những chính sách vĩ mô lâu dài như sửa đổi luật nhà ở, luật đất đai, các luật thuế để có những giải pháp khắc phục.

Bộ Xây dựng cũng vừa mới được giao lập Đoàn kiểm tra liên ngành để rà soát lại các dự án nhà ở. Trước mặt là tập trung vào 10 thành phố lớn có nhiều dự án, để đưa ra giải pháp dự án nào phải dừng, dự án nào được triển khai tiếp,…

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất lên Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc giảm 50% thuế VAT cho khách hàng mua căn hộ chung cư lần đầu để ở, nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thì mạnh dạn đưa ra đề xuất: “Quan trọng nhất hiện nay là tăng tín dụng cho BĐS từ hệ thống ngân hàng. Trong những tháng cuối năm 2012 đẩy dư nợ tín dụng cho BĐS lập lại mốc của năm 2009-2010.”