Ở nước ngoài, trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư là người phải bỏ tiền nhiều nhất để duy tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không duy tu đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa.

Theo quy định của Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng (chưa VAT). Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư, căn hộ). Phí bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...

Trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các chủ sở hữu - tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân. Phí bảo trì do chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư, căn hộ. Luật quy định đã rõ, nhưng không phải chung cư nào cũng thực hiện đúng luật trong việc quản lý và vận hành quỹ này dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân.

Vậy đâu là nguyên nhân? Ở nước ta tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một nhà chung cư có thể lên đến 80% - 90%, vì vậy sau khi bàn giao căn hộ cho các hộ dân, chủ đầu tư vẫn nắm quyền quản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý. Trường hợp chủ đầu tư giữ lại tầng hầm để kinh doanh chỗ đỗ xe ôtô thì về tổng thể chủ đầu tư có thể sở hữu diện tích sàn nhiều hơn một chủ sở hữu căn hộ, nhưng nếu tính chung cho cả tòa nhà thì chưa chắc đã như vậy. Trong khi đó, chủ sở hữu căn hộ - những người chủ thực sự chưa ý thức được quyền làm chủ của mình, trong đó có quyền quản lý tài sản. Nếu không tách bạch vai trò đầu tư và vai trò quản lý, đồng thời nâng cao quyền của chủ sở hữu căn hộ thì tình trạng tranh chấp sẽ tiếp tục xảy ra.

Mặt khác, luật Nhà ở nước ta quy định: Ban Quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu bầu ra và có trách nhiệm, quyền hạn rất lớn như thay mặt cư dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì, thu và quản lý kinh phí vận hành, được bàn giao và quản lý quỹ bảo trì... Tuy quyền hạn thì nhiều nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành bất động sản.

Khác với nước ta, ở nước ngoài, trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư là người phải bỏ tiền nhiều nhất để duy tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không duy tu đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa. Khi chung cư hết tuổi thọ, chủ đầu tư phá bỏ để xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ đầu tư phá sản giữa chừng thì giao quyền sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà và cơ quan này bỏ kinh phí ra duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư.

Tuy nhiên, chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc thu phí mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của Singapore, New Zealand, Hoa Kỳ....) là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty TNHH chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga). Nhờ có sự thống nhất này nên phí bảo trì chung cư và các loại phí dịch vụ khác đều thống nhất.

Nhìn chung có 3 loại hình quản lý nhà chung cư chính. Một là các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản chung. Hai là công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư. Cuối cùng là các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) và công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà.

Trong 3 mô hình nêu trên, mô hình thành lập Công ty TNHH của các chủ sở hữu chung cư là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong quản lý. Mô hình này thể hiện sự dân chủ, bình đẳng và gắn kết quyền lợi, trách nhiệm của các chủ sở hữu. Đồng thời, cho phép các cơ quan chức năng nhà nước và chính quyền địa phương thực hiện vai trò quản lý, điều phối, giám sát và tạo lập cơ sở pháp lý cho mọi hoạt động của các bên. Ngân sách hoạt động của Công ty TNHH lấy từ nguồn thu do các chủ sở hữu và sử dụng căn hộ đóng góp.

Doanh nghiệp đặc thù này có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với công ty quản lý vận hành nhà chung cư, các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản phí phải nộp để duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị …. Bằng việc áp dụng mô hình thành lập Công ty TNHH của các chủ sở hữu chung cư, nhà nước chuyển giao quyền quản lý chung cư cho các hộ dân là khẳng định quyền tự chủ của các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ, nhà nước không phải bù giá trực tiếp cho các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, như điện nước… mà tập trung hỗ trợ các gia đình chính sách và người thu nhập thấp.

* Bài viết có tham khảo tài liệu của CNBC