Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới là một trong những nội dung đáng chú ý trong đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" do Ủy ban nhân dân TP.HCM phê duyệt mới đây.

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giải quyết được vấn đề bất cập hiện nay khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới, giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần, mà các hộ dân bị giải phóng mặt bằng không được lợi. Ngược lại, các hộ dân kề bên dự án được hưởng lợi từ việc đất tăng giá.

Theo đề án, trong thời gian tới TP.HCM sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Phát triển đô thị, lấy đô thị nuôi đô thị

Chia sẻ về vấn đề này, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, các nước trên thế giới đã thực hiện phương án này từ nửa thế kỷ và rất thành công.

Hà Nội hiện nay không làm được, TP.HCM làm được là điều rất tốt. Ở các nước trên thế giới họ chủ trương phát triển đô thị lấy đô thị nuôi đô thị, chứ không ai lấy tiền thuế của dân ra nuôi đô thị.

“Bản chất đất là tài nguyên, đầu tư máy móc ban đầu vào khai thác tài nguyên thì chính tài nguyên đấy sẽ phải sinh ra tiền. Hiện chúng ta đang tay không bắt giặc, lấy đất của dân bằng ngân sách nhà nước”, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng chia sẻ.

Nhà nước sẽ đỡ thất thu hàng vạn tỷ đồng nếu thu hồi, đấu giá đất hai bên đường.

Ở Việt Nam, nhiều con đường cao tốc cũng đã được thực hiện bằng nhiều hình thức xã hội hoá như: BT, BOT… Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới là cách làm hay, hiệu quả, nếu Việt Nam làm như này thì có thể tiết kiệm được hàng vạn tỷ đồng cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như chi phí xây dựng đường mới.

Ông Tùng lấy dẫn chứng, một trong những con đường đắt nhất tại Hà Nội như Hoàng Cầu – Voi Phục với tổng vốn đầu tư lên tới 7.800 tỷ đồng, nếu ở nước ngoài, họ dùng quỹ đất đấu giá 2 bên đường thì nhà nước không phải bỏ ra đồng nào.

Hay thực tế tại TP.HCM, khi triển khai dự án đường Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 7,5 km chạy trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố đã thu hồi thêm 15m hai bên đường để đấu giá đất sạch, mang lại nguồn thu cho ngân sách thành phố hơn 400 tỷ đồng.

Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam, số tiền đầu tư làm đường này được lấy từ ngân sách nhà nước, từ tiền thuế của dân. Trong khi người được hưởng lợi lại là những hộ dân kề bên dự án.

“Những đường đắt nhất hành tinh đều dùng ngân sách, trong khi mặt tiền lúc chưa làm đường chỉ là đất làng, giá trị nhỏ, chỉ 10tr/m2, nhưng ra mặt đường là 300 tr/m2. Người hưởng lợi là những người ở hai bên đường, nhà nước thất thoát số tiền lớn, rồi lại mất công quản lý”, ông Tùng nhấn mạnh.

Để làm được điều này, ông Tùng cho rằng, tiền để giải phóng mặt bằng khi giải phóng sâu thêm phải là tiền vay ngân hàng, thế chấp bằng đất đấu giá sau này cho ngân hàng. Sau này khi xong đường và đô thị hai bên đường được quy hoạch thì đấu giá đất này sẽ dư ra rất nhiều tiền.

“Cần kết hợp tư duy đổi mới quản lý, nhà quy hoạch phải có tâm, tầm nhìn chiến lược và minh bạch đấu giá đất đai thì nhà nước sẽ thu được số tiền khổng lồ từ việc đấu giá hai bên đường. Tiền đấu giá này thừa sức để làm con đường”, ông Tùng nhấn mạnh.

Về vấn đề giá trị đất đấu giá khi thu hồi thêm, ông Tùng cho rằng, để diện tích đất này mang lại lợi ích tốt nhất cho nhà nước thì phải có thiết đô thị và thiết kế đường đi song song với nhau. Khi có thiết kế đô thị rồi mới đấu giá, khi có thiết kế thì giá đất mới đúng được giá trị. Người mua họ sẵn sàng trả giá cao cho lô đất khi họ biết khu đất họ mua ngoài việc gần mặt đường lớn, còn có tiện ích, dịch vụ gì xung quanh. Tóm lại, khi có quy hoạch cụ thể được duyệt, giá trị đất đấu giá sẽ tăng lên nhiều lần.

Người hưởng lợi là những người ở hai bên đường, nhà nước thất thoát số tiền lớn, rồi lại mất công quản lý.

KTS Phạm Thanh Tùng

Ở Trung Quốc – một quốc gia có kinh nghiệm lâu năm trong việc làm đường theo phương pháp này, họ không phải lấy vào 15 mét, mà lấy vào hẳn 50 mét, sau 50 mét đó họ làm con đường gom, nhỏ nhất là 4 mét.

Trung Quốc làm thêm con đường gom này là để tạo ra thêm mặt tiền nữa cho nhà ở phía sau, tạo ra khu đô thị hoá rất tốt, họ không phải cứ chạy ra con đường lớn. Con đường gom này có thể làm thành 1 khu phố đi bộ sầm uất, tăng thêm giá trị cho khu đất đấu giá.

Lấy vào 15 mét là quá ít

Theo Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, việc giải phóng thêm bao nhiêu mét không nên cứng nhắc là chỉ 15 mét mà tuỳ vị trí và quy hoạch để cân nhắc lấy vào bao nhiêu mét. Chủ trương là sẽ lấy số đất sao cho tiền đấu giá đất đó bù vào được chi phí làm đường. Khi đó, dân có đường đẹp, đô thị đẹp, nhà nước cũng không phải dùng ngân sách.

Hoàng Cầu – Voi Phục, "con đường đắt nhất hành tinh" tại Hà Nội.

TP.HCM lấy vào 15 mét là quá ít, số đất này chỉ có thể chia lô, bán nền, chưa tận dụng hết được giá trị của khu đất. Nhưng nếu lấy sâu vào như Trung Quốc là 50 mét thì mới có thể tạo thành khu đô thị hiện đại, hoành tráng hai bên đường với nhiều hạng mục công trình như: khách sạn, trường học, bệnh viện, công viên,…Khi có các tiện ích này thì bản thân giá trị đất tại khu đô thị này sẽ lại tăng cao, nhà nước sẽ thu thêm được nguồn tiền lớn.

Về mặt quản lý đô thị, ông Tùng cho rằng, khi có quy hoạch đường song song với quy hoạch đô thị hai bên đường, nhà nước sẽ không mất nhiều công sức để quản lý, bộ mặt đô thị sẽ đồng bộ, hiện đại, bản thân người đấu giá khu đất cũng giảm bớt được các thủ tục hành chính như: xin cấp phép xây dựng…Bởi lẽ, khi đã có quy hoạch thì khu đất nào làm khách sạn là làm khách sạn, bệnh viện là bệnh viện, đất đấu giá làm nhà dân được quy định chiều cao bao nhiêu cũng rất cụ thể, người mua sẽ hào hứng.

Đối với người dân trong diện bị thu hồi đất, họ cũng sẽ thoải mái hơn khi di dời. Trước đây, khi giải phóng mặt bằng, có bất cập là người có nhà mặt đường chuyển đi, người bên trong lại được ra mặt đường, khi đó giá trị đất của người phía sau tăng lên hàng trăm lần, trong khi người ở mặt đường lại được đền bù không đáng bao nhiêu.

Vì thế, có tình trạng có những nơi lấy đất làm đường xong còn có 30 phân đất. Nhưng chủ sở hữu 30 phân đất này vẫn xây tường, làm nhà siêu mỏng và bán phần đất chưa đầy 1m2 này với giá hàng tỷ đồng.

Phương án đền bù đất đai được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Phương án thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới này sẽ tạo điều kiện cho người tái định cư tại chỗ. Nếu trước đây nhà anh có diện tích 100m2 thì sau khi có đường mới, giá trị mảnh đất sẽ còn lại 20 – 30m2. Tuy diện tích nhỏ hơn nhưng được ở con đường mới lớn hơn, trong khu đô thị khang trang hơn.

Nếu thực hiện được phương án này, thói quen chờ mở đường để nhoi ra mặt đường lớn sẽ bớt đi, mâu thuẫn của cư dân với chính quyền cũng sẽ giảm đi rất nhiều.

“Đất đai là tài sản của toàn dân, giao cho nhà nước quản lý, vì vậy, tài sản này phải phục vụ cho người dân hiệu quả nhất, công bằng nhất. Đây là bài toán kinh tế, nhưng lâu nay không thực hiện được là do tư duy ấu trĩ trong làm quy hoạch và lợi ích nhóm của một bộ phận, không đặt quyền lợi của nhà nước lên trên”, ông Tùng nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp.

“Nhìn chung, trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, theo tôi cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân”, ông Khương nhấn mạnh.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, phương án đền bù đất đai được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán, công việc của những người bị ảnh hưởng.

Ví dụ, nếu quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ.

“Còn đối với những nơi tái định cư tại chỗ, sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng. Trong trường hợp này, nếu những dự án thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường sẽ nhận sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất... thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định”, tiến sĩ Khương phân tích.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị.

Vì vậy, cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm một vấn đề nữa là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.