Thực tế này đặt ra yêu cầu điều chỉnh không gian phát triển, cơ cấu sắp xếp lại các ô phố, tuyến đường, cụm dân cư để có thể tạo thêm quỹ đất cho thương mại, dịch vụ phát triển.

Trở ngại vì không gian hạn hẹp

Có một căn nhà trên đường Trần Quang Diệu (quận 3, TPHCM), gia đình ông Trần Văn Sơn thu xếp trọn tầng trệt cho một cửa hàng quần áo thuê. Cả nhà ông ở trên lầu. Tại khu vực trung tâm TPHCM, căn nhà có bề ngang gần 3,5m không phải là quá hẹp. Ông Sơn cho rằng, nếu có mặt bằng lớn hơn, ông sẽ đầu tư làm dịch vụ văn phòng cho thuê phân khúc cao cấp sẽ có được nguồn thu lớn hơn. Mặc dù có nhiều đam mê và kinh nghiệm trong lĩnh vực này, nhưng với giá đất tại khu vực (khoảng 300 triệu đồng/m²) thì việc có được mặt bằng lớn là quá khó với gia đình ông Sơn. Chưa thể làm gì khác, nên ông Sơn vẫn tiếp tục cho thuê mặt bằng để buôn bán.

Kinh doanh đồ nhựa trên đường Lê Quang Sung, quận 5. Ảnh: Hoàng Hùng

Sẵn trong tay một số vốn kha khá, cuối năm 2019, thay vì đi thuê văn phòng, ông Trần Điệp Sơn, chủ một doanh nghiệp lên kế hoạch mua 2 căn nhà liền kề trong một con hẻm lớn trên đường Cách Mạng Tháng 8 (quận 3). Ông tính toán, khi ghép 2 căn nhà lại sẽ có chiều rộng 8m, “muốn làm ăn gì cũng dễ”. Tuy nhiên, khi thương lượng được một hộ, hộ bên cạnh biết được ý định và đòi tăng giá. Vượt quá khả năng, ông Sơn đành bỏ cuộc.

Tương tự, trên các tuyến phố ở quận 5 - khu vực đô thị sớm hình thành và phát triển - nhiều cửa hàng kinh doanh nhỏ hẹp kết hợp với nhà ở. Dù mặt bằng nhỏ hẹp và luôn khao khát “có một nơi đàng hoàng hơn” để kinh doanh, nhưng các hộ cũng không có cách mở rộng mặt bằng tại chỗ. Tại quận 5, hoạt động thương mại, dịch vụ hiện chiếm chủ yếu trong cơ cấu kinh tế.

Quận đặt mục tiêu giá trị sản xuất ngành thương mại - dịch vụ tăng bình quân 11% - 13% trong giai đoạn 2020-2025. Đặc thù của quận 5 là quận phát triển đô thị sớm. Đến nay, quận phát triển ổn định theo xu hướng là một trung tâm thương mại - dịch vụ lớn, số hộ kinh doanh buôn bán chiếm tỷ lệ cao.

Trong khi đó, giai đoạn 2015-2020, cơ cấu kinh tế của quận 4 chuyển dịch đúng định hướng phát triển với tỷ trọng dịch vụ chiếm 91% (trong khi chỉ tiêu là 77%). Trên địa bàn quận 4 có 8.418/8.936 doanh nghiệp, 4.880/5.690 hộ kinh doanh hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ. Tuy nhiên, do hạn chế về mặt bằng, không gian hoạt động, đa số doanh nghiệp, hộ kinh doanh trên địa bàn quận có quy mô vừa, nhỏ và siêu nhỏ nên mức tăng thu ngân sách chưa bền vững, tốc độ thu ngân sách tăng bình quân hàng năm không như chỉ tiêu đề ra.

Cho phép kinh doanh và ở hỗn hợp

Trước thực tế về sự dịch chuyển tăng mạnh của ngành dịch vụ, các quận huyện cũng như TPHCM đang tìm cách tháo gỡ những điểm nghẽn về hạ tầng, tạo điều kiện cho các ngành thương mại, dịch vụ phát triển. Thông qua đó, còn đảm bảo nguồn thu từ dịch vụ sẽ góp phần quan trọng giúp hoàn thành chỉ tiêu về thu ngân sách.

Đơn cử, trong nỗ lực phát triển kinh tế theo hướng thương mại, dịch vụ, quận 1 từng bước xây dựng tuyến đường chuyên kinh doanh thời trang Nguyễn Trãi, gắn với phát triển đô thị và thực hiện tốt công tác quản lý, sắp xếp các hộ kinh doanh đáp ứng được quy hoạch chung.

Dù vậy, đánh giá chung, ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1, cho hay, cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế theo hướng thương mại, dịch vụ trên địa bàn còn một số bất cập. Do đó, cần phải có quy hoạch lâu dài đối với hệ thống hạ tầng thương mại để tương xứng với tiềm năng, lợi thế phát triển kinh tế của quận.

Vướng mắc lớn nhất trong phát triển thương mại, dịch vụ trên địa bàn TPHCM cũng được nhận diện rõ. Hiện nay, đất hầu hết đã có chủ và được quy hoạch, sử dụng với mục đích cụ thể là nhà ở, cơ sở dịch vụ, cơ sở sản xuất… Giải pháp tháo gỡ đang được tính đến là trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm sẽ điều chỉnh tăng cho hạ tầng dịch vụ.

Cụ thể hơn, trong một buổi làm việc với đoàn kiểm tra của trung ương liên quan đến công tác dân vận vào tháng 7-2020, Bí thư Quận ủy quận 5 Nguyễn Văn Hiếu nhận xét, để quận tiếp tục phát triển, tiếp tục là trung tâm thương mại - dịch vụ lớn, thì định hướng là phải điều chỉnh lại không gian phát triển đô thị quận.

Theo đó, quận sẽ cơ cấu, sắp xếp lại các ô phố, tuyến đường, cụm dân cư và chỉnh trang hơn 200 chung cư cũ, chung cư xuống cấp. Khi đó, quận sẽ có dư địa phát triển kinh tế và nâng cao đời sống người dân. Muốn làm tốt việc này phải có chính sách vĩ mô để đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị, nhất là các chung cư.

Cũng tiếp cận theo hướng chỉnh trang đô thị, tạo quỹ đất phục vụ phát triển thương mại, dịch vụ, Quận ủy quận 3 xây dựng chương trình hành động chỉnh trang và phát triển đô thị trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2025. Kế hoạch thực hiện đang được UBND quận 3 cụ thể hóa, với điểm nhấn là lập quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè qua địa bàn quận (dự kiến dài 1km, sâu vào 50m).

Về định hướng chung, TPHCM cũng có gợi ý cụ thể. Các dự án tái phát triển và chỉnh trang chú ý tạo không gian đa đạng, tạo việc làm tại chỗ (văn phòng, thương mại, du lịch, căn hộ dịch vụ - khách sạn, văn phòng kết hợp nhà ở) và giải quyết nhu cầu tái định cư tại chỗ. Đề án phát triển hạ tầng dịch vụ TPHCM giai đoạn 2020 - 2025, hướng đến năm 2040 còn đề cập đến một số kinh nghiệm quốc tế.

Theo đó, mẫu hình phát triển đô thị dạng nhà phố kết hợp cửa hàng, chia lô cho phép việc kinh doanh và ở hỗn hợp, có tính linh hoạt cao để phục vụ cả nhu cầu ở, làm việc. Song, về lâu dài, cần tạo điều kiện để mặt bằng bán lẻ, dịch vụ gắn với các khu vực được kết nối và phục vụ bởi tuyến giao thông công cộng.